Tư vấn khấu hao tài sản là bất động sản của doanh nghiệp

Năm 2012 tiến hành xây dựng làm văn phòng cho công ty (có hợp đồng công chứng xác nhận công ty được phép xây dựng, hợp đồng công chứng trước thời điểm xin phép xây dựng) Nhưng giấy phép xây dựng lại đứng tên Hai vợ chồng: ghi là Nhà ở Gia đình:

- Công ty đã lập hồ sơ quyết toán xây dựng về công ty và đã lập khấu hao tài sản ?

- Cho em hỏi trong trường hợp này thì có đúng không và công ty có được phép khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp không? (ở đây là đất và công ty đều do 2 vợ chồng đứng tên, đồng sở hữu).

Mong luật sư tư vấn giúp,xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mụcTư vấn pháp luật thuế của công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. Luật Minh Khuê tư vấn cho bạn như sau:

Nội dung tư vấn:

Công trình xây dựng trên đất thuê có phải tài sản cố định không?

Theo Khoản 1_Điều 3_Thông tư số 45/2013/TT-BTC

"1. Tư liệu lao động là những tài sản hữu hình có kết cấu độc lập, hoặc là một hệ thống gồm nhiều bộ phận tài sản riêng lẻ liên kết với nhau để cùng thực hiện một hay một số chức năng nhất định mà nếu thiếu bất kỳ một bộ phận nào thì cả hệ thống không thể hoạt động được, nếu thoả mãn đồng thời cả ba tiêu chuẩn dưới đây thì được coi là tài sản cố định:

a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó;

b) Có thời gian sử dụng trên 1 năm trở lên;

c) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách tin cậy và có giá trị từ 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) trở lên.

Trường hợp một hệ thống gồm nhiều bộ phận tài sản riêng lẻ liên kết với nhau, trong đó mỗi bộ phận cấu thành có thời gian sử dụng khác nhau và nếu thiếu một bộ phận nào đó mà cả hệ thống vẫn thực hiện được chức năng hoạt động chính của nó nhưng do yêu cầu quản lý, sử dụng tài sản cố định đòi hỏi phải quản lý riêng từng bộ phận tài sản thì mỗi bộ phận tài sản đó nếu cùng thoả mãn đồng thời ba tiêu chuẩn của tài sản cố định được coi là một tài sản cố định hữu hình độc lập.

Đối với súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, thì từng con súc vật thoả mãn đồng thời ba tiêu chuẩn của tài sản cố định được coi là một TSCĐ hữu hình.

Đối với vườn cây lâu năm thì từng mảnh vườn cây, hoặc cây thoả mãn đồng thời ba tiêu chuẩn của TSCĐ được coi là một TSCĐ hữu hình."

Như vậy, để tài sản được coi là tài sản cố định để được trích khấu hao phải đáp ứng được đồng thời 3 điều kiện nêu trên.

Điều kiện để bất động sản được khấu trừ thuế Thu nhập doanh nghiệp

Tài sản bất động sản thuộc vào tài sản cố định có thể được khấu trừ vào thuế thu nhập của doanh nghiệp như sau: Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT- BTC thì:

- Doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

+ Khoản chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp

+ Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật

+ Khoản chi nếu có hóa đơn mua hàng hóa dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (đã bao gồm thuế VAT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt

- Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:

+ Chi khấu hao đối với tài sản có định không có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trừ tài sản cố định thuê mua tài chính)

+ Một số trường hợp cụ thể:

Khấu hao đối với công trình trên đất:

Khấu hao với công trình trên đấy vừa sử dụng cho sản xuất kinh doanh vừa sử dụng cho mục đích khác thì không được tính khấu hao vào chi phí được trừ đối với giá trị công trình trên đất tương ứng phần diện tích không sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

Trường hợp doanh nghiệp có công trình trên đất như trụ sở văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp được trích khấu hao tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo đúng mức trích khấu hao và thời gian sử dụng tài sản cố định quy định hiện hành của Bộ Tài chính đối với các công trình này nếu đáp ứng các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên doanh nghiệp (trong trường hợp đất thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp) hoặc có hợp đồng thuê đất, mượn đất giữa doanh nghiệp với đơn vị, cá nhân có đất và đại diện doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác hợp đồng (trong trường hợp đất đi thuê hoặc đi mượn)

- Hóa đơn thanh toán khối công trình xây dựng bàn giao kèm theo hợp đồng xây dựng công trình, thanh lý hợp đồng, quyết toán giá trị công trình xây dựng mang tên, địa chỉ và mã số thuế của doanh nghiệp.

- Công trình trên đất được quản lý, theo dõi hạch toán theo quy định hiện hành về quản lý tài sản cố định.​

Nhưng xét trong trường hợp của bạn công trình được xây dựng làm văn phòng công ty có giấy phép xây dựng là hai vợ chồng giám đốc và là nhà ở gia đình. Do vậy, ​bất động sản trên không có giấy tờ chứng minh đó là tài sản thuộc sở hữu công ty (nếu tài sản công ty phải được sang tên do công ty đứng tên chủ sở hữu).

Để được khấu hao tài sản cố định thì công trình này phải đáp ứng các điều kiện sau: có hợp đồng thuê đất, mượn đất giữa doanh nghiệp với đơn vị, cá nhân có đất và đại diện doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác hợp đồng (trong trường hợp đất đi thuê hoặc đi mượn; Hóa đơn thanh toán khối công trình xây dựng bàn giao kèm theo hợp đồng xây dựng công trình, thanh lý hợp đồng, quyết toán giá trị công trình xây dựng mang tên, địa chỉ và mã số thuế của doanh nghiệp; Công trình trên đất được quản lý, theo dõi hạch toán theo quy định hiện hành về quản lý tài sản cố định.

Quyền sử dụng đất lâu dài không được trích khấu hao và phân bổ vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế; Quyền sử dụng đất có thời hạn nếu có đầy đủ hóa đơn chứng từ và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật, có tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo thời hạn được phép dử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả trường hợp dừng hoạt động để sửa chữa, đầu từ xây dựng).

Tài sản doanh nghiệp đi thuê có được coi là tài sản cố định của doanh nghiệp hay không?

Hiện tại, tài sản cố định được quản lý, sử dụng và trích khấu hao chia làm ba loại: TSCĐ hữu hình, TSCĐ vô hình, TSCĐ thuê tài chính. Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 thông tư 45/2013/TT-BTC:

"Tài sản cố định thuê tài chính: là những TSCĐ mà doanh nghiệp thuê của công ty cho thuê tài chính. Khi kết thúc thời hạn thuê, bên thuê được quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê hoặc tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài chính. Tổng số tiền thuê một loại tài sản quy định tại hợp đồng thuê tài chính ít nhất phải tương đương với giá trị của tài sản đó tại thời điểm ký hợp đồng.

Mọi TSCĐ đi thuê nếu không thoả mãn các quy định nêu trên được coi là tài sản cố định thuê hoạt động."

Như vậy, tài sản là nhà ở doanh nghiệp bạn đi thuê đang sử dụng làm văn phòng hiện nay đươc xếp vào nhóm tài sản cố định thuê hoạt động. Và do đó, tài sản này không được xác định là tài sản cố định thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp bạn; Chi phí thuê nhà không được ghi tăng nguyên giá TSCĐ.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 45/2013/TT-BTC:

" Đối với tài sản cố định đi thuê:

a) TSCĐ thuê hoạt động:

- Doanh nghiệp đi thuê phải có trách nhiệm quản lý, sử dụng TSCĐ theo các quy định trong hợp đồng thuê. Chi phí thuê TSCĐ được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ.

- Doanh nghiệp cho thuê, với tư cách là chủ sở hữu, phải theo dõi, quản lý TSCĐ cho thuê..."

Do đó, chi phí doanh nghiệp bạn bỏ ra để thuê tài sản này được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ.

Giải đáp trường hợp của khách hàng

1. Công ty có được khấu trừ thuế TNDN cho chi phí xây dựng không?

Theo như phân tích ở trên thì đối với trường hợp công ty bạn thực hiện khấu trừ chi phí xây dựng công trình không thuộc quyền sở hữu của công ty là không đúng. Vì trên thực tế việc xây dựng hoàn hoàn đứng tên cá nhân là vợ chồng giám đốc chứ tài sản chưa chuyển snag tên pháp nhân (công ty).

Vậy về thuế TNDN thì công ty bạn đã xác định sai, công ty cần thực hiện lại hợp đồng thuê tài sản với cá nhân để ghi nhận chi phí thuê tài sản vào chi phí hợp lý để khấu trừ của doanh nghiệp. Còn việc đã xác định sai và khấu trừ trước đo thì công ty nên làm công văn giải trình với cơ quan thuế quản lý trực tiếp để giải trình về sai phạm rồi tiến hành thực hiện lại hồ sơ đúng theo quy định của luật. Trường hợp này công ty sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính cho lỗi vi phạm. Căn cứ xử phạt theo quy định tại Thông tư 166/2013/TT-BTC.

2. Việc trích khấu hao tài sản cố định đối với tài sản trên đát có đúng không?

Cũng theo phân tích ở trên, tài sản trên đất thuê, không do công ty bạn xây dựng và đứng tên thì không phải tài sản cố định về không thuộc đối tượng được trích khấu hao tài sản. Vậy việc công ty bạn đang trích khấu hao tài sản này là không đúng quy định. Cũng như trường hợp trên bạn nên làm công văn báo cáo cơ quan thuế quản lý về lỗi sai phạm và thực hiện lại các thủ tục đúng luật, nộp lại số thuế còn thiếu do trích khấu hao sai.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về nội dung thắc mắc của khách hàng về vấn đề " Tư vấn khấu hao tài sản là bất động sản của doanh nghiệp" Nội dung tư vấn dựa trên thông tin mà khách hàng cung cấp cùng với quy định của pháp luật hiện hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật thuế - Công ty luật Minh Khuê