1. Tư vấn tranh chấp thửa đất ?

Xin chào Luật sư! Tôi hiện đang công tác tại Trung tâm Công nghệ thông tin thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang. Luật sư cho tôi hỏi, như trường hợp ông Nguyễn Văn A và ông Nguyễn Văn B đang tranh chấp thửa đất với nhau. Ông Nguyễn Văn A đi trích lục hồ sơ của ông Nguyễn Văn B về nộp hồ sơ cho Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Tôi áp dụng Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại Khoản 5 Điều 166: Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Do đó Trung tâm tôi không thể cung cấp chứng cứ cho ông Nguyễn Văn A, nhưng do ông Nguyễn Văn A không chịu và gửi văn bản đến Trung tâm tôi 3 lần, những lần sau tôi cũng trả lời như vậy. Ông Nguyễn Văn A tiếp tục gửi đơn yêu cầu cung cấp chứng cứ của ông Nguyễn Văn B nữa. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi là mình cứ trả lời như cũ hay là sao ạ?
Nhờ Luật sư có thể cung cấp những văn bản pháp lý để tôi dựa vào đó trả lời. Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi :1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Được biết hiện bạn đang công tác tại Trung tâm Công nghệ thông tin thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang. Bạn đang gặp trường hợp tranh chấp giữa Nguyễn Văn A và ông Nguyễn Văn B về thửa đất . Ông Nguyễn Văn A đi trích lục hồ sơ của ông Nguyễn Văn B về nộp hồ sơ cho Tòa án để giải quyết tranh chấp. Trường hợp này bạn có áp dụng Khoản 5 Điều 166 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định :
"Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình" .
Do đó Trung tâm bạn không thể cung cấp chứng cứ cho ông Nguyễn Văn A, nhưng do ông Nguyễn Văn A không chịu và gửi văn bản đến Trung tâm bạn 3 lần, những lần sau bạn cũng trả lời như vậy. Ông Nguyễn Văn A tiếp tục gửi đơn yêu cầu cung cấp chứng cứ của ông Nguyễn Văn B nữa. Vậy trơng trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Thứ nhất, việc bạn áp dụng Khoản 5 Điều 166 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định :
"Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình".
Để trả lời cho tranh chấp giữa ông A và ông B là chưa thỏa lý , Điều Khoản này chỉ là trường hợp quy định quyền chung của người sử dụng đất mà thôi , cụ thể là khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai thì sẽ được nhà nước bảo hộ, bảo vệ bằng cách sử dụng pháp luật đất đai để điều chỉnh giải quyết để bảo vệ.
Thứ hai, Khoản 2 Điều 90 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đaiquy định trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường :
"Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai."
Mặt khác, Theo Khoản 3 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định :
"Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Như vậy, trường hợp của bạn, bạn làm tại Trung tâm Công nghệ thông tin thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang , bạn không thuộc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra trích lục hồ sơ của ông B khi ông A gửi đến. Và bạn cũng không thuộc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để thực hiện chức năng tham mưu giải quyết khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo đó, nếu cá nhân ông A vẫn muốn gửi đơn để giải quyết tranh chấp thì bạn trích dẫn cho ông A Điều 203 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai để ông A nộp đơn theo đúng thẩm quyền bảo vệ lợi ích của mình.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailhoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Thu hồi đất công ích của xã, phường thì việc hỗ trợ được thực hiện như thế nào ? Các khoản hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi thu hồi đất ?

2. Tranh chấp về thời hạn thuê đất ?

Thưa luật sư! Tôi có Hợp đồng thuê đất thời hạn 7 năm từ 01/01/2013 - 31/12/2019 Số tiền thuế là:280.000.000đ, được trả như sau: trả trước 80.000.000đ, 5.2.2013 trả 100.000.000đ, 30.6.2013 100.000.000đ. Nhưng tôi đã thực hiện trả được 200.000.000đ (lúc đó bên cho thuê yêu cầu 5 năm và tôi cũng đồng ý, nhưng bằng miệng). Đến thời điểm hiện tại tôi muốn thực hiện đúng theo hợp đồng là đến ngày 31/12/2019 mới hoàn trả, nhưng bên cho thuê không đồng ý mà buộc Tôi phải ký Phụ Lục hợp đồng đến 31/12/2017 thì chấm dứt (phụ lục hợp đồng này tôi chưa ký).
Vậy tôi phải làm cách nào đây thưa Luật sư ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất.

"Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

Về hình thức hợp đồng dân sự theo Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Bộ luật dân sự 2015 không quy định loại hợp đông với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Bạn đã thực hiện trả được 200.000.000đ lúc đó bên cho thuê yêu cầu cho thuê 5 năm và bạn cũng đồng ý nhưng bằng miệng thì hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý.

Hợp đồng được thỏa thuận bằng miệng, trong quá trình thực hiện hợp đồng phải chú ý lưu giữ chứng cứ, cụ thể các bằng chứng, giấy tờ khác chứng minh có việc cho thuê giữa hai bên như thư từ trao đổi giữa hai bên, biên bản giao nhận trong đó ghi rõ nội dung cho thuê và tiền trả cho việc cho thuê đất. Thậm chí là băng ghi âm các cuộc điện thoại trao đổi giữa hai bên khi phát sinh tranh chấp…hay nhờ người chứng kiến để họ làm chứng sau này nếu có tranh chấp.

Mặt khác, việc ký kết phụ lục hợp đồng trong trường hợp đồng của bạn.

Theo Điều 403 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 403. Phụ lục hợp đồng

1. Hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.

2. Trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi."

Đến thời điểm hiện tại bạn muốn thực hiện đúng theo hợp đồng là đến ngày 31/12/2019 mới hoàn trả, nhưng bên cho thuê không đồng ý mà buộc bạn phải ký Phụ Lục hợp đồng đến 31/12/2017 thì chấm dứt (phụ lục hợp đồng này tôi chưa ký). Việc yêu cầu ký kết phụ lục như thông tin bạn cung cấp không phù hợp với quy định pháp luật.

Thứ hai, tranh chấp thời hạn thuê đất.

Theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định: Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

"3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự".

Tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

"1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Mua đất đang thế chấp tại ngân hàng có rủi ro gì không ?

Thưa luật sư. Tôi có một số thắc mắc trong vấn đề khi đang có ý định mua đất và mong Luật sư tư vấn giúp. Vợ chồng chúng tôi mới cưới nhau cũng dành giụm và vay mượn anh em bạn bè đang định mua một miếng đất.
Nay có 1 thửa đất dài 30m x 5.2m họ bán và chúng tôi có thể mua. Tuy nhiên vấn đề ở đây là: Thửa đất này đang nằm trong sổ đỏ của chủ cũ chưa tách thửa và sổ đỏ hiện đang cắm ngân hàng phải 3 năm nữa mới rút ra và tiến hành tách thửa được (Bên A), người bán hiện tại (Bên B) mua lại của Bên A bằng giấy viết tay nay bán lại cho tôi (Bên C).
Vậy, Tôi phải làm sao và cần làm những gì để giảm thiểu thủ tục cho việc tách thửa sau này và tránh những rủi ro về sau này?
Kính mong Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời:

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

Điểm a, khoản 3, điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương"

Như vậy đối chiếu với quy định nêu trên thì việc chuyển nhượng của A và B vẫn có thể tiến hành thủ tục đăng ký biến động về đất đai nếu việc chuyển nhượng đó từ trước 01/07/2014 và khi đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa bị thế chấp tại ngân hàng. Và lúc này thì quyền sở hữu với diện tích đất mua bán đó thuộc về bên B kể từ thời điểm đăng ký biến động được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận.Và khi đó diện tích đất này đang được thế chấp tại ngân hàng thì việc chuyển nhượng lại diện tích đất này được tiến hành khi có điều kiện sau:

Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo đó bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 320 của Bộ luật dân sự.

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

"Điều 321: Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết."

Như vậy, nếu bên B muốn chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bạn thì phải được ngân hàng đồng ý, nhưng thực tế ngân hàng rấtkhó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ.Nếu ngân hàng không đồng ý cho các bên làm hợp đồng chuyển nhượng mà bạn và bên B vẫn thực hiện giao dịch trên thì giao dịch của bạn có thể bị vô hiệu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 117 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 là vi phạm điều cấm của pháp luật:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

"Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

4. Chuyển quyền sử dụng đất không có giấy tờ ?

Thưa luật sư, tôi có thắc mắc mong được luật sư tư vấn: Năm 2005 gia đình tôi có mua lại 1 căn nhà, căn nhà đó là của cùng 1 chủ cắt ra bán cho chị K và nhà tôi mua lại của chị K.
Giấy tờ chuyển nhượng căn nhà đó không có gì ngoài tờ giấy chuyển nhượng viết tay giữa 2 bên và 1 tờ giấy chuyển nhượng nhà đất viết tay giữa chị K và chủ cũ của căn nhà đó. Cả 2 tờ giấy đều không có dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Hiện tại gia đình tôi đang muốn bán căn nhà đó nhưng giấy tờ không biết như vậy thì có bán được không? Gia đình tôi phải làm gì để chứng minh rằng quyền sử dụng căn nhà đó thuộc về gia đình tôi ?
Tôi xin trân thành cảm ơn !
Người gửi: Lê Hà

Trả lời:

Căn cứ: Nghị định 43/2014/NĐ-CP

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

Vì chủ cũ chưa làm thủ tục đăng ký sang tên K nên hợp đồng chưa có hiệu lực và chưa phát sinh quyền của K đối với đất nhận chuyển nhượng

Đồng thời, theo Bộ luật Dân sự năm 2015 : Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tức là, chỉ khi K hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì K mới có quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng đó.

Từ hai vấn đề nêu trên cho thấy, tại thời điểm này thì bạn chưa có quyền sử dụng mảnh đất trên.

Trong trường hợp này, có hai cách, thứ nhất chủ cũ và K cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật, rôi sau đó K đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.

(i) công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền;

(ii) đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bạn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Hoặc 3 người thống nhất nhau, A và bạn là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp không làm gián tiếp qua K. Thủ tục như trên.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua điện thoại yêu cầu dịch vụ hoặc tư vấn luật: 1900.6162

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Bán đất đang được thế chấp cho người khác ?

Thưa Luật sư! Năm 2015, tôi có mua một miếng đất ngang 5m dài 25m, tổng diện tích 125m² bằng giấy viết tay và có trưởng thôn làm chứng, ký xác nhận. Hiện nay tôi đã xây nhà ở kiên cố nhưng do phần đất tôi không đủ diện tích 500m² nên không thể tách sổ. Hiện tại chủ đất vẫn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã đem giấy tờ đất đi cầm cố cho người khác.
Vậy tôi phải làm sao để giữ lại được nhà và đất? Nếu chủ đất không có tiền chuộc giấy tờ đất thì tôi phải làm sao?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162.

Trả lời:

Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp như sau:

"7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này."

Điều 299 BLDS 2015 quy định:

"1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định."

Điều 307 BLDS 2015 quy định về thanh toán tiền bán tài sản cầm cố:

"1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán."

Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được thực hiện giống như trường hợp xử lý đối với tài sản cầm cố. Cụ thể: Khi hết hạn, mảnh đất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của bên nhận thế chấp với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ, trong đó bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán trước. sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.

Tại Điều 325 Bộ Luật Dân Sự 2015

"Điều 325. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, bạn nên yêu cầu bên thế chấp tới làm việc trực tiếp với bên nhận thế chấp nếu được họ chấp thuận thì người có tài sản được phép chuyển nhượng tài sản.

Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý dẫn đến 2 bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền bạn đã giao, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất khi cho ở nhờ ? Tư vấn về việc lấy lại phần đất tranh chấp ?