1. Tư vấn về thủ tục tách thửa và làm sổ hồng riêng ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi đã mua một căn nhà có diện tích 3x10 m ở thị trấn Nhà Bè, huyện Nhà Bè vào tháng 12 năm 2009. Căn nhà tôi mua là một trong sáu căn nhà được xây liền kề nhau với diện tích tương đương nhau trên cùng mảnh đất của người bán (hình minh họa, không chính xác về kích thước và tỉ lệ).

Chủ nhà đã làm 1 con đường nội bộ nhỏ (khoảng 2m) làm lối đi chung cho các nhà. Giao dịch mua bán của chúng tôi chỉ thực hiện bằng giấy tay. Nay chúng tôi muốn tách thửa và được cấp sổ hồng riêng thì cần phải thực hiện các bước nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: L.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, đây là quy định cứng của pháp luật, bắt buộc các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo hình thức pháp luật quy định, đó là phải được công chứng bởi công chứng nhà nước hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân mà không tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng sẽ không được pháp luật công nhận. Do đó, sẽ không thể thực hiện các thủ tục sau này, bao gồm tách thửa và cấp sổ đỏ.

Do đó, để thực hiện được các thủ tục tách thửa và sang tên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải đáp ứng yêu cầu về hình thức của Luật Đất đai năm 2013, đó là phải được công chứng hoặc chứng thực.

Về thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ như sau:

Để có thể tách thửa diện tích đất bạn đã nhận chuyển nhượng phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định. Ngoài ra Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đưa ra quy định về trường hợp tách thửa đối với diện tích tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố như sau:

"Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" (khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định về hồ sơ tách thửa gồm có:

- Đơn đề nghị tách thửa;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Như vậy, trong thủ tục tách thửa đã bao gồm cả thủ tục xin cấp sổ đỏ mới cho diện tích được tách.

Tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày.

2. Quy định về điều kiện tách thửa đất tại Nghệ An ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có bìa đất đứng tên bố và mẹ tôi. Tổng diện tích đất là 252m2 (14m x 18m), trong đó 150m2 đất ở và 102m2 đất vườn, thời hạn sử dụng thửa đất này là lâu dài. Nay muốn chia đều cho 3 con mỗi người 50m2 đất ở + 34m2 đất vườn ( kích thước mỗi thửa sau khi tách là 16m x 14m) thì có được không ? Thửa đất này ở thành phố vinh, tỉnh nghệ an. Xin cảm ơn sự tư vấn của văn phòng luật sư.
- NQT

Luật sư trả lời:

Căn cứ quyết định số 16/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định như sau:

1. Thửa đất ở được hình thành sau khi tách thửa, nhập thửa phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và có diện tích tối thiểu, kích thước các cạnh theo quy định sau đây:
a) Tại địa bàn các phường thuộc thành phố Vinh
- Về diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa là: 50 m2;
- Về kích thước các cạnh của thửa đất: Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu 4m; các trường hợp lô đất bám các tuyến đường giao thông thì chiều bám đường không được thấp hơn kích thước cạnh nêu trên;

Vậy với cách tách thửa mà bạn nêu trên thì diện tích các thửa đất của gia đình bạn đủ điều kiện để tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với từng thửa.

3. Các vấn đề liên quan đến việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật ?

Kính gửi luật sư, Tôi là công nhân đang làm ở Bình Dương. Vào năm 2013 tôi có mua một mảnh đất 4.5*16 m tại thị xã Thái Hòa thuộc huyện Tân Uyên. Tại thời điểm đó, tôi có làm hợp đồng viết tay với chủ đất như những người khác. Mảnh đất đó được cấp 1 sổ đỏ chung và loại đất là trồng cây lâu năm. Tuy nhiên gần đây, tôi được biết chủ đất đã vay nợ và cắm sổ đỏ ngân hàng (theo tôi được biết), khi nhân viên ngân hàng đó tới khảo sát thì chúng tôi đã giải thích rằng đất này chúng tôi đã mua với chủ đất như trên.
Vậy tôi xin luật sư tư vấn cho tôi cần làm những thủ tục gì và liên hệ ở đâu? Ngoài ra nếu có thể chúng tôi có xin tách thửa và cấp được sổ đỏ không?
Chân thành cảm ơn luật sư.

Các vấn đề liên quan đến việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật ?

Luật sư tư vấn thủ tục và điều kiện tách thửa đất, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn

Căn cứu quy định tại khoản 3, điều 167,Luật đất đai 2013 như sau:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã"

Trong trường hợp của bạn vì bạn không trình bày rõ nên chúng tôi xin chia làm hai trường hợp như sau:

- Thứ nhất: Nếu việc mua bán đất giữa bên là viết giấy tay mà có công chứng, chứng thực theo quy định trên thì việc chủ đất muốn thế chấp ngân hàng số đất đã bán thì bên bạn vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu chủ đất trả lại đất cho mình.

- Thứ hai: trường hợp nếu việc mua bán đất chỉ là hai bên viết giấy tay với nhau mà không được công chứng, chứng thực thì việc mua bán này không có giá trị pháp lý. Nhà nước không công nhận giao dịch chuyển nhượng đất mà không được công chứng giữa các chủ thể là cá nhân với nhau theo quy định trên. Do đó, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi của mình thì bạn có thể yêu cầu chủ đất trả lại phần tiền mình đã mua đất hoặc hai bên ký kết lại hợp đồng mau bán đất khác có công chứng, chứng thực. Trường hợp chủ đất không đồng ý thì bạn có quyền gửi đơn kiện lên Tòa án để giải quyết.

Căn cứ quy định tại điều của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: "Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường"

Hợp đồng giao dịch này không có công chứng, chứng thực nên sẽ bị vô hiệu. Hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu theo quy định trên.

Thân chào luật sư! Sự tình là em có thắc mắc như này mong luật sư giải đáp:gia đình em có 5 người con(3 trai 2 gái).ông bà nội ngoại không còn ai, ba mẹ em có một miếng đất 130m2,trên đó là nhà em và nhà ba mẹ em xây cạnh nhau.nay ba mẹ em muốn cắt cho em một nửa đất(65m2).và những anh chị em thì đã có phần nên không tranh chấp(không lấy đất và đã có tiền)theo em được biết thì đất gia đình em không đủ diện tích tách thửa(nhà em ở huyện Thống Nhất - tỉnh Đồng Nai).vậy luật sư cho em hỏi có thể làm sổ đỏ đồng sở hữu được không ạ?nếu không làm được thì có cáchnào khác không ạ? mong nhận trả lời sớm của luật sư

Căn cứ khoản 2, điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[...]

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. [...]"

Như vậy, trong trường hợp này vì diện tích 65m2 ba mẹ bạn muốn cho bạn không đủ điều kiện tách thửa để có thể chung quyền sử dụng đất với cha mẹ bạn thì bạn cần có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ bạn. Tuy nhiên, việc cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận sử dụng đất có nghĩa rằng toàn bộ phần diện tích 130m2 đó bạn cũng có quyền sử dụng chung với cha mẹ bạn và có sự làm chứng của các anh chị em trong gia đình. Trong văn bản đồng ý của cha mẹ bạn hai bên có thể thỏa thuận rõ cho bạn đứng tên chung nhưng phần đất bạn có quyền sử dụng là 65m2 và cha mẹ bạn cũng chỉ có quyền sử dụng đối với 65m2 còn lại của mình. Việc thỏa thuận như vậy để có tranh chấp phát sinh sau này ( nếu có).

Xin chào luật sư. Hiện nhà em có 1 lô đất có S như sau: 4,5 x 20m = 90m2 trên lô đất hiện phân ra làm 2 mảnh như sau, - 1 mảnh có S 4,5 x6m = 27m2 (Hiện đang xây phòng trọ) - Mảnh thứ 2: 4,5 x 14 = 63m2 (hiện đã làm nhà 2 tầng) Hiện sổ đỏ cấp vẫn là tổng 90m2 Bố em muốn tách thửa cho em mảnh 27m2 nhưng theo quy định của Tp Hà Nội thì ko được cấp sổ đỏ và ko cho tách thửa Em muốn xin thêm 3m2 của lô 63m2 để cho đủ 30m2 đủ đk tách thửa có được ko? Vì hiện tại lô 63m2 đã xây nhà rồi mà tách thửa cho đủ 30m2 lại vướng vào diện tích đang sử dụng của bố mẹ thì có được ko? Mong Luật sư tư vấn hỗ trợ giúp em.

Căn cứ quy định tại khoản 3, điều 27, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

Trường hợp này để đủ điều kiện tách thửa thì bạn có thể xin thêm 3m2 đất của lô 63m2 nhưng phải có sự đồng ý bằng văn bản của bố mẹ bạn. Trường hợp phần diện tích 63m2 đã xây nhà và đang sử dụng không đủ để cho bạn hợp thành thửa mới thì bạn cũng có thể xin 3m2 của hộ liền kề để tạo thành thửa mới có diện tích bằng diện tích tối thiểu vẫn được chấp nhận.

Gửi luật sư, Tôi có ý định mua lô đất . Tổng diện tích là 410m2, tổng diện tích sử dụng là 145m2, diện tích xây dựng là 145m2. Lô đất mà tôi muốn mua nằm trong phần thổ vườn, với diện tích là 5x12. Và đã xây lên nhà cấp 4, và nếu đã có xây nhà lên như thế có đã coi là có nhà hiện hữu chưa? Người bán nói là nếu muốn mua thì tôi tự làm tách thửa, và làm các thủ tục để sang tên. Tách thửa tại quận 12. Tôi không biết là với diện tích như vậy thì có đi tách thửa không, và thủ tục để tôi có thể mua được để làm sổ hồng hay không? Tôi rất mong luật sư có thể giúp tôi trả lời được không?. Xin cảm ơn!

Đất của bạn đã xây dựng nhà cấp 4 được coi là đất có nhà ở hiện hữu. Trường hợp đất của bạn là đất ở nhưng chưa xây dựng nhà ở, chưa có nhà thì được coi là đất ở chưa có nhà. Căn cứ quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

" Điều 3. Những quy định cụ thể

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, phần diện tích bạn muốn mua là 5*12=60m2 và đã có nhà ở cấp 4. Do đó, căn cứ quyết định về diện tích tối thiểu được tách thửa nêu trên thì phần diện tích này nằm trong phần đất có nhà ở hiện hữu của quận 12 diện tích tối thiểu là 50m2. Như vậy, bạn đủ điều kiện để tách thửa phần đất này.

Trường hợp người bán không làm thủ tục tách thửa thì bạn phải yêu cầu họ viết hợp đồng Ủy quyền có công chứng với nội dung ủy quyền cho bạn thực hiện việc tách thửa mảnh đất này. Sau khi tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể sang tên phần đất mới được tách thông qua hợp đồng mua bán hai bên đã thỏa thuận.

Thủ tục xin tách thửa như sau:

- Hồ sơ: Hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất ủy quyền cho bạn tách thửa; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đơn xin tách thửa mẫu số 11/ĐK.

- Trình tự giải quyết: Căn cứ quyết định tại khoản 1, 2, 3 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. [....]"

Xin chào luật sư! Em đang dự định mua của anh Giang một lô đất có diện tích 95,75m2 trong đó có 60% diện tích đã được chuyển đổi mục đích sang đất ở đô thị tại thị xã Thuận An,tỉnh Bình Dương và đã được nộp tiền đầy đủ. Lô đất này được anh Giang mua của một công ty nhà đất trước đó bằng hình thức lập vi bằng từ lô đất có sổ chung với tổng diện tích 1.500m2 phân ra thành nhiều lô nhỏ để bán. Vậy xin luật sư cho em biết nếu mua lô đất này em có thể xin tách thửa để có sổ hồng đứng tên em được không? Nếu được em cần phải làm những thủ tục gì? Em xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều!

Căn cứ quyết định số 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Hải Dương quy định như sau:

" Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất".

Như vậy, trường hợp của bạn là ở xã thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 100m2. Nhưng phần đất bạn định mua chỉ có diện tích là 95.75m2 do đo không đủ điều kiện tách thửa. Bạn có thể xin hợp với các thửa đất liền kề để diện tích đất này đủ 100m2 thì bạn vẫn có thể tách thửa được.

5. Đất không đủ hạn mức tách thửa thì có được cấp sổ đỏ không ?

Chào luật sư, Em có câu hỏi, mong luật sư giải đáp. Hiện gia đình em mua một mảnh đất, mảnh đất này là của ông A mảnh đất 150m2,ông A tách bán 75m2 cho nhà B và 85m2 cho vợ chồng em,ngày. Làm hợp đồng đặt cọc 30tr đồng giữa ông A và gia đình em. Lý do làm cho nhanh thì ông a yêu cầu làm hồ sơ tách luôn cho ông B và gia đình em, vì thế ngày gia đình em và ông A ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán,và gia đình e chuyển thêm 350tr cho ông a, còn nợ 40tr sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ đỏ, nhưng sau đó, bên đo đạc xuống đo mảnh đất và trả lời mảnh đất không đủ điều kiện để tách sổ, vậy luật sư cho e hỏi,trường hợp như này thì giải quyết ra sao ạ ?

Cảm ơn luật sư!

Đất không đủ hạn mức tách thửa thì có được cấp sổ đỏ không ?

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông A (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng ), do đó, gia đình bạn có đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất thì có thể thực hiện những hình thức như sau:

Hình thức thứ nhất, Có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu:

Căn cứ theo quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013 thì một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện...

Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với gia đình B hoặc một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Hình thức thứ hai, Có thể hợp thửa với một thửa đất khác

bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua với gia đình ông A vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai. Cụ thể:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

...

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

6. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp và đất ở trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa mới nhất ?

Thưa Luật sư cho tôi hỏi diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa hiện nay là bao nhiêu?
Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư.

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp và đất ở trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa mới nhất ?

Luật sư tư vấn:

- Thứ nhất là Diện tích đất, kích thước cạnh tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Quyết định số: 32/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa có quy định:

Điều 4. Diện tích đất, kích thước cạnh tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở (sau khi trừ diện tích đất phải thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai).

Thửa đất được phép tách thửa phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu như sau:

1. Đối với đất ở đô thị

a) Thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥ 20m:

+ Diện tích của thửa đất ≥ 45 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.

b) Thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới từ 10m đến < 20="">

+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 4 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 4 m.

c) Thửa đất nằm tiếp giáp hẻm, đường nội bộ có lộ giới < 10="">

+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 3 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 3 m.

2. Đối với đất ở tại nông thôn

a) Thửa đất tiếp giáp đường quốc lộ, tỉnh lộ, hương lộ, liên thôn, liên xã:

+ Diện tích của thửa đất ≥ 45 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.

b) Đối với các đảo:

+ Diện tích tối thiểu là 40m2;

+ Bề rộng của lô đất ≥ 4m;

+ Chiều sâu của lô đất ≥ 4m.

c) Các khu vực khác còn lại.

+ Diện tích của thửa đất ≥ 60 m2.

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.

3. Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh, hình dạng phức tạp khi tách thửa đủ diện tích của lô đất nhưng không đủ bề rộng, chiều sâu của lô đất theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này thì Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét quyết định cho từng trường hợp cụ thể.

- Thứ hai, là Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Quyết định này cũng có quy định cụ thể như sau:

Điều 5. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp (sau khi trừ diện tích đất phải thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai).

1. Đất trồng lúa

- Vùng tập trung: 1000 m2;

- Vùng phân tán: 500 m2.

2. Đất trồng cây hàng năm khác

- Vùng tập trung: 2000 m2;

- Vùng phân tán: 300 m2.

3. Đất trồng cây lâu năm

- Vùng tập trung: 1000 m2;

- Vùng phân tán: 200 m2.

4. Đất làm muối

- Vùng tập trung: 5000 m2;

- Vùng phân tán: 500 m2.

5. Đất nuôi trồng thủy sản

- Nước ngọt: 100 m2;

- Nước mặn, lợ: 5000 m2.

6. Đất rừng sản xuất

- Khu vực đô thị: 1000 m2;

- Khu vực nông thôn: 5000 m2.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê