1. Hướng dẫn thủ tục tách thửa theo luật đất đai ?

Xin chào luật sư, Em có mua một lô đất đường hẻm 8m cách mặt tiền đường Nữ Dân Công, Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP HCM. Diện tích lô đất là 5x16=80m2, nằm trong một mảnh đất thổ cư lớn có diện tích 14x16 = 224 m2.
Xin hỏi luật sư em muốn tách thửa làm sổ riêng cho mảnh đất 80m2 của em được không? Nếu không được thì phải làm thế nào để được xây dựng trên mảnh đất đó?
Xin cảm ơn luật sư và văn phòng luật Minh Khuê !

Hướng dẫn thủ tục tách thửa theo luật đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thủ tục xin tách thửa đất, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Tách thửa đối với đất ở:

Hiện nay, UBND TP. Hồ Chí Minh cho phép được tách thửa khi diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau tối thiểu là 36m2 (Theo quy định khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND). Diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở được thể hiện qua bảng sau:

Khu vực

Diện tích tối thiểu

Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Tách thửa đất nông nghiệp:

- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Lưu ý: Không tách thửa với thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.

Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng:

UBND cấp huyện căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định loại đất. Sau khi xác định được loại đất (gồm đất ở và nhóm đất nông nghiệp) thì diện tích tối thiểu với từng loại đất sau khi được xác định tương ứng với quy định trên.

Trong trường hợp của bạn, diện tích lô đất của bạn là 80m2 và mặt tiền là 8m, nếu mảnh đất này ;là đất ở và đã có nhà ở hiện hữu thì bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần đất này. Bạn cần lưu ý các trường hợp không được tách thửa đất như sau:

- Thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất;

- Khu vực bảo tồn đã được phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.

- Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.

Căn cứ vào quy định trên, nếu thửa đất của bạn đủ điều kiện diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét thì đủ điều kiện để tách thửa.

Còn về vấn đề chuẩn bị hồ sơ cho thủ tục tách thửa cho đất đồng sở hữu, căn cứ theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo đó, trong trường hợp của bạn, các hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục tách thửa đất bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu quy định; Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Về trình tự thực hiện, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa đất là không quá 15 ngày, căn cứ theo nội dung Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Thủ tục tách thửa đất có đồng sở hữu được thực hiện theo trình tự như sau, căn cứ theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 tại Điều 75:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để đối chiếu với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng./.

2. Thủ tục tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất ?

Kính gửi : Công ty Luật Minh Khuê
Tôi dự tính mua một mảnh đất diện tích 150 m2 trong lô đất 450 m2 tuy nhiên sổ đỏ của lô đất này bên bán đã thế chấp ở ngân hàng để vay 2 tỷ đồng. Giá trị 150 m2 đất là 2,5 tỷ . Bên bán đề nghị ứng trước 2 tỷ để họ lấy sổ bản chính ra để tách thửa làm thủ tục sang tên cho tôi. Bên bán chịu chi phí sang tên. Xin hỏi:
Tôi tính làm hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng với các điều khoản cam kết ràng buộc trách nhiệm của bên bán để khi họ lấy sổ ra khỏi ngân hàng là tiến hành làm thủ tục sang tên… Như vậy đã an toàn chưa? Nếu bên bán lấy sổ ra rồi không tiến hành sang tên thì số tiền cọc 2 tỷ của tôi có được pháp luật bảo vệ. Có cách nào an toàn để mua được BĐS này ?
Trân trọng cảm ơn.

Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa đất thì cần biết thủ tục hành chính như thể nào?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về tách thửa, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Hiện nay, số lượng cá nhân, hộ gia đình thế chấp sổ đỏ để thực hiện vay vốn ngân hàng ngày càng tăng. Khi đó, quyền sử dụng đất vẫn là của người đi vay. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng luôn tồn tại rủi ro, chẳng hạn trường hợp tài sản bị xử lý do bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và do đó, người bán đất không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao kết.

Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp tức là bên Ngân hàng đồng ý. Như vậy, về nguyên tắc, bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý.

Thông thường, để mua mảnh đất thì sẽ tiến hành ký cam kết giữa 3 bên (bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bạn và bên bán cũng có thể tính đến phương án ký hợp đồng đặt cọc nhằm buộc bên bán phải bán đất này cho bạn, nếu không bán thì phải chịu phạt cọc. Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về vấn đề đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc đặt cọc hoàn toàn phù hợp và được pháp luật bảo vệ nếu bên bán có hành vi từ chối giao kết thì dựa theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì căn cứ quy định nêu trên để yêu cầu bồi thường.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng./.

3. Hợp đồng mua đất vô hiệu thì tách thửa được không?

Thưa luật sư, Gia đình tôi mua 50m2 đất vào năm 2002 từ người hàng xóm (diện tích đất này năm trong phần đất rộng 150m2 của người này). Do điều kiện đi làm ăn xa quê nên đến đầu năm 2009 tôi mới tiến hành xây và làm sổ đỏ cho diện tích đất trên. Nhưng khi tôi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ thì bên chuyển nhượng không chịu hợp tác làm thủ tục tách thửa. Và kéo dài đến tận nây giờ. Cho tôi hỏi, trong hoàn cảnh này thì tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Khi bán chúng tôi chỉ làm hợp đồng có người làm chứng chứ không xin xác nhận của địa phương, như vậy, tôi có gặp bất lợi gì không?

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vô hiệu khi đất không thể tách thửa được không ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có quy định như sau:

- Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

- Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 1/1/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 1/7/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Căn cứ vào quy định trên, gia đình bạn mua một phần đất của nhà hàng xóm bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng chứng thực từ năm 2002 tức trước ngày 1/1/2018 thì giấy tờ viết tay đó vẫn được công nhận giá trị pháp lý. Gia đình bạn không buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât.

Do vậy, bố mẹ bạn có thể tự mình đi làm thủ tục tách thửa và sang tên trên GCN mà không cần sự đồng ý của người hàng xóm. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa cần lưu ý diện tích mảnh đất sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Gia đình bạn sẽ nộp hồ sơ gồm các tài liệu nêu trên đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Sau khi nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Sau đó gia đình bạn sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Không tách thửa được có được phép chuyển nhượng quyền sở hữu không ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi mua 1 mảnh đất có diện tích 85 m2 (mảnh đất tách ra từ mảnh đất 160 m2), đã đặt cọc 30 triệu đồng cho người bán. Sau đó, 2 bên phòng công chứng làm hợp đồng mua bán và gia đình tôi chuyển thêm 350 triệu đồng cho người bán, còn nợ 40 triệu đồng, sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ đỏ. Tuy nhiên, khi bên đo đạc xuống đo mảnh đất, thì cho biết, mảnh đất không đủ điều kiện để tách sổ. Xin hỏi, trong trường hợp này, thì giải quyết ra sao?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, gia đình bạn có đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất thì có thể thực hiện những hình thức như sau:

Hình thức thứ nhất: Bạn có thể hợp thửa với một thửa đất khác

Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Hình thức thứ hai: Bạn có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu

Căn cứ theo quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013 thì một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện…

Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với gia đình Y hoặc một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho… phần đất này thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

5. Điều kiện để tách thửa đối với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp ?

Thưa Luật sư, Gia đình tôi có miếng đất thổ cư 750m2 ở Long An hiện đứng đồng sở hữu gồm mẹ tôi, anh tôi và tôi. Anh tôi đang muốn tách thửa để đứng chủ quyền riêng nhưng tôi và Mẹ tôi không đồng ý; vì vậy anh tôi nói đã gửi đơn thưa xuống phường. Tôi muốn biết phường có quyền ép buộc tôi và Mẹ tôi phải tách thửa cho anh tôi không hay chỉ có Tòa án mới có quyền phân xử. Nếu anh tôi thưa ra tòa thì tôi muốn biết Tòa sẽ phân xử như thế nào và ai sẽ chịu tiền án phí. Tôi rất mong cty Luật Minh Khuê trả lời câu hỏi của tôi. Xin chân thành cảm ơn !

Điều kiện để tách thửa được quy định như thế nào ?

Trả lời:

Về vấn đề diện tích tách thửa đất ở Long An, căn cứ theo Quyết định 65/2016/QĐ-UBND về diện tích đất tối thiểu được thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An, có nội dung quy định rõ tại Điều 5 - Đối với đất ở nông thôn (các xã) như sau:

2. Lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 20 m, sau khi tách thửa và trừ đi chỉ giới xây dựng thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 80m2, trong đó:

  • Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 4m
  • Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 15m

Mặt khác, việc phân chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung được quy định như sau:

"Điều 224. Chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung

1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia.

2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán."

Theo đó anh của bạn hoàn toàn có quyền yêu hai mẹ còn bạn thực hiện thủ tục tách thửa để tiến hàng phân chia tài sản chung này, trường hợp hai mẹ con bạn không hợp tác trong việc tách thửa thì anh trai bạn có quyền khởi kiện.

Theo quy định thì tranh chấp đất đai phải được tiến hành hòa giải ở ủy ban nhân dân trước, tuy nhiên trường hợp của bạn là tranh chấp về phân chia tài sản chung có liên quan đến quyền sử dụng đất; không phải tranh chấp đất đai nên không cần tiến hành hòa giải ở Ủy ban nhân dân trước. Như vậy trên phường không có quyền giải quyết trong trường hợp này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Điều kiện, thủ tục tách thửa đất theo quy định hiện hành ?

Kinh nhờ Quý Luật sư tư vấn giúp trường hợp sau: chúng tôi gồm 3 người cùng thống nhất việc mua và đứng tên đồng sở hữu 06 lô đất (diện tích 120m2/lô ) liền kề nhau, mỗi lô đều được cấp giấy CNQSĐD có tên của 03 người đồng sở hữu (06 giấy CNQSĐD đồng sở hữu). Nay cả 03 người cùng thống nhất tách thửa đứng tên riêng cho từng lô (mỗi người đứng tên 02 lô ). Kính xin tư vấn: - Các thủ tục để thực hiện việc tách thửa nêu trên. - Các khoản thuế, phí phải đóng. Rất mong hồi âm của Quý Luật sư. Xin chân thành cám ơn Quý Luật sư.

Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện để được tách thửa

- Thứ nhất, mảnh đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp và được phép mua bán chuyển nhượng.

- Thứ hai, phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu. Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Do bạn không cung cáp cụ thể thông tin thửa đất của mình nằm ở địa phương nào nên chúng tôi chưa đưa ra giải đáp cụ thể được. Bạn phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa để xem đất của mình có đủ điều kiện được tách thửa hay không.

Thứ hai về hồ sơ xin tách thửa

Hồ sơ xin tách thửa được quy định tại Điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

"11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp"

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa:

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường. Trình tự thủ tục cụ thể như sau:

Bước 1: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh thông qua “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại cấp huyện thông qua “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” của UBND cấp huyện. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ; cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện:

- Đo đạc địa chính để chia tách, hợp thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa, hợp thửa do chuyển quyền, nhận quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Đo đạc địa chính để chia tách, hợp thửa đất;

- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.

- Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển kết quả giải quyết về “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” để trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:-

- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Nhận kết quả

Thời hạn giải quyết tách thửa là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày, tổng thời gian không quá 35 ngày.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhận được kết quả giải quyết thủ tục hành chính trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện các hoạt động sau:

"Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau đó hộ gia đình và cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Thứ tư về lệ phí khi đăng ký tách thửa:

Trong trường hợp này khi bạn làm thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích mới khi tách thửa thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ.

Theo quy định tại Điều 107 Luật đất đai số 45/2013/QH13 thì các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”

Cụ thể:

- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại: “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại”.

- Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí).

+ Lệ phí trước bạ nhà đất: Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

+ Diện tích đất đơn vị m2.

+ Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:

+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

+ Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

Như vậy khi thực hiện thủ tục tách thửa thì bạn phải đóng các loại thuế, phí như trên, ngoài ra tuỳ thuộc vào địa phương bạn có thể thu thêm các khoản phí khác, tuy nhiên việc thu thêm phải có biên lai thu tiền.

Như vậy, bạn vừa muốn tách thửa vừa muốn chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất, phí, lệ phí như phí đo đạc, phí địa chính và lệ phí trước bạ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.