1. Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, xin hỏi: Tôi có một vấn đề liên quan đến đất đai rất mong được sự tư vấn của luật sư: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất từ năm 1991 và xây nhà ở đến nay (chỉ xây 1/2 diện tích, phần còn lại làm vườn rau).
Do lúc đó đất đai không có giá trị nên 2 bên chỉ có giấy viết tay, có mời hàng xóm làm chứng và ký vào giấy tờ mua bán (hiện tại người đó đã chết). Do trong quá trình sử năm 2014 làm đường đi liên xã nên có thừa ra 1 phần diện tích khoảng 50m2, gia đình tôi có cơi nới và để trồng rau. Đến năm 2015 gia đình bán đất cho gia đình tôi thuê luật sư làm đơn ra tòa yêu cầu đòi lại phần đất thừa ra (nghe nói gia đình kia có đưa tiền chạy chọt). Tòa án huyện có gọi 2 gia đình hòa giải nhưng không thành, tuần trước tòa án và các phòng chức năng có đến đo phần đất gia đình tôi ?
Tôi rất mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi phải làm gì để giữ lại đất của gia đình. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư Minh Khuê !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng, chứng thực có bị vô hiệu không ?

Căn cứ theo quy định Bộ luật dân sự 2015 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.

Trường hợp không công chứng, sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng quy định Điều 129 BLDS 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp này, hai bên làm giấy mua bán có mời hàng xóm làm chứng và ký vào giấy tờ mua bán (hiện tại người đó đã chết) và không có công chứng chứng thực. Như vậy, đã vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Về mặt nguyên tắc chung, hợp đồng mua bán nhà của bạn sẽ bị vô hiệu (theo Điều129 Bộ luật dân sự).

Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP của tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại điểm b3, phần b, mục 2.2 thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.

Trong trường hợp tòa án công nhận hợp đồng mua bán mảnh đất đó của bạn thì người đã bán đất cho bạn không có quyền đòi lại diện tích đất đã bán cho bạn và diện tích đất làm đường đi liên xã có thừa ra 1 phần diện tích khoảng 50m2 nên gia đình bạn đã cơi nới và để trồng rau thì diện tích thừa đó không thuộc quyền sở hữu của người đã bán đất cho bạn nên bạn có quyền sử dụng tới khi Nhà Nước lấy thì bạn mới phải trả lại đất thừa đó cho Nhà nước mà không được đền bù.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua bán đất chưa chuyển đổi đất thổ cư bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2011 tôi có mua 1 thửa đất 68m2.lúc đó chỉ mua bán bằng giấy ghi tay.nhung khi cầm giấy qsd đất thì mới biết la chỉ có 40m2 là đất ở. còn lại 28m2 là đất trồng cây lâu năm.
Vậy trường hợp của tôi phải xử lý như thế nào ,có thể yêu cầu người bán đất chuyển đất còn lại sang đất ở được không ạ..,và yêu cầu làm lại hợp đồng mua bán đất được không ạ ?
Cảm ơn!

Mua bán đất chưa chuyển đổi đất thổ cư bằng giấy tờ viết tay thì có làm lại hợp đồng được không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Vấn đề của bạn chúng tôi có những tư vấn như sau:

Như bạn trình bày thì thời điểm bạn nhận chuyển nhượng đất là năm 2011. Hiện nay bạn muốn chuyển 28m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở.

Căn cứ Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”

Từ căn cứ pháp lý và tình huống bạn trình bày thì bạn phải chuẩn bị hồ sơ gửi lên phòng tài nguyên môi trường của Uỷ ban nhân dân huyện nơi có thửa đất này. Nếu như thuộc khu vực được xác định có thể chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thì bạn sẽ được Phòng tài nguyên môi trường làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho bạn.

Bên cạnh đó, bạn viết giấy tờ viết tay nên chưa thỏa mãn giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bạn sẽ phải liên hệ với Phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để công chứng quá trình giao dịch giữa hai bên để đảm bảo giá trị pháp lý.

Căn cứ pháp luật quy định về thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định 44/2014/NĐ-CP do bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường ban hành quy định:

“2. người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Thủ tục mua bán đất tại khu giãn dân ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi mua mảnh đất dài 20m rộng 5m đất chưa có sổ đỏ nhưng thuộc đất rãn dân của tỉnh cấp theo luật sư thì tôi Cần làm những thủ tục gì để mua đc mảnh đất trên ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo như bạn trình bày đây là đất giãn dân và chưa được cấp GCNQSDĐ, để thực hiện việc mua phần đất này bạn cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ Luật đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Có thể thấy rằng, quy định của pháp luật khi chuyển nhượng đất là cần có GCNQSDĐ, hơn nữa việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: "

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Chiếu theo trường hợp của bạn, mua đất không có GCNQSDĐ thì việc thực hiện chứng thực hợp đồng mua bán ở UBND xã (phường) là rất khó thực hiện được, vì không đủ điều kiện để chuyển nhượng đất. Hợp đồng này chỉ có thể thực hiện bằng văn bản không chứng thực, công chứng nên tính pháp lý sẽ không cao. Hơn nữa, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.Theo đó, bạn nên suy nghĩ thật kỹ trước khi quyết định mua đất. Tham khảo bài viết liên quan: Hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán đất đai ?

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

4. Quy định về việc bán đất đấu thầu ?

Thưa Luật sư! Em có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Trước kia gia đình em có đấu thầu một thửa đất của thôn bên cạnh đất thuộc cựu chiến binh của thôn và xã em quản lý, diện tích 184 m. Trước đấu thầu gia đình đã đào ao rồi vài năm lại san lấp làm vườn cùng mảnh đất của gia đình trước kia được cấp từ năm 1970 có sổ đỏ.Sau nhà là một ít đất hoang không có ai tranh chấp gia đình đã mở rộng thêm diện tích đất và số diện tích đất đó không nằm trong sổ đỏ, bị lệch số đo so với sổ đỏ . năm 2014 có làm đường giao thông liên thôn làm qua một phần diện tích cũng chưa đo cụ thể .
Đến năm 2016 bên địa chính xã về đo lại thứa đất và bắt gia đình em mua với diện tích là 284m chênh lên 100m so với ngày trước đấu thấu và giá thì mức giá cao nhất so với giá đất trong quê bây giờ hỏi thì đc biết bên xã báo là cộng cái mương đi qua. Dù diện tích mương cũng ko thể nhiều thế dc trong khi đó lại làm đường qua rồi.
Luật sư cho em hỏi: diện tích đất ở nhà thừa so với bản đồ và diện tích đất thừa ko tranh trấp thì xã có quyền cộng vào thử thất chỗ đấu thấu đem bán không ?
Em xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay diện tích 284 m mà bên địa chính bắt gia đình bạn mua bao gồm đất được hình thành từ ba nguồn khác nhau: 184m mà gia đình bạn đấu thầu; 100m bao gồm đất của gia đình bạn được cấp năm 1970 có sổ đỏ và đất do gia đình bạn khai hoang. Như vậy, UBND xã chỉ có quyền đối với diện tích 184m. Diện tích đất do gia đình bạn khải hoàng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn diện tích đất mà gia đình bạn có sổ đỏ thì UBND xã không có quyền.

Về diện tích đất khai hoang thì gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 101, Luật đất đai 2013:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

Như vậy nếu trường hợp của bạn đáp ứng điều kiện nêu tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì bạn làm hồ sơ gửi tới văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính:

“Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.”

Thời hạn giải quyết:

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày"

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng có hủy được không ?

Thưa Luật sư, tôi có ký một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đã được công chứng hợp pháp, nhưng hiện nay bên mua không muốn mua đất của tôi nữa, và điều này tôi cũng đã đồng ý, bây giờ tôi muốn làm thủ tục hủy hợp đồng nhưng tôi không biết có hủy được không?
Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư.

Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng có hủy được không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về hủy hợp đồng công chứng, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 có quy định:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Theo quy định hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Cụ thể theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng như trên của bạn là hoàn toàn đã có hiệu lực.

Tuy nhiên, mặt khác, các bên có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng theo đúng quy định của Điều 51 Luật Công chứng năm 2014. Cụ thể như sau:

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Như vậy, bạn và người mua có thể ra văn phòng công chứng để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 52 của Luật Công chứng 2014 như trên.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất