1. Tư vấn xử lý tranh chấp tài sản thế chấp tại ngân hàng ?

Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp:

1. Ngày 26/10/2011 Ngân hàng có cho KH A vay 500trd - mục đích vay BSVLĐ - thời hạn vay 12 tháng .

2. Hiện tại KH đã vắng mặt nợi cư trú, Ngân hàng tiến hành khởi kiện và tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú theo quy định;

3. Tài sản thế chấp hiện tại đang bị tranh chấp.

- Tài sản thế chấp do KH chưa thanh toán hết tiền cho Bên bán, hai bên có thỏa thuận trong phụ lục hợp đồng mua bán, có xác nhận của UBND xã. (Ngân hàng hoàn toàn không biết, vì thấy đã ra giấy CN QSD đất cho KH A rồi)

- Tài sản trên hiện đã ra tên KH A và KH A thế chấp tài sản cho Ngân hàng để vay vốn kinh doanh

4. Hiện tại Ngân hàng khởi kiện, và bên bán có khiếu nại với tòa, yêu cầu tòa vô hiệu hợp đồng mua bán, trả lại toàn bộ số tiền cho bên mua nhà ước tính 300trđ.

Hỏi:

- Việc nhận tài sản thế chấp trên có đúng quy định của pháp luật ko ?

- Khả năng bị hủy hợp đồng mua bán có thể xẩy ra không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư.

Người gửi: Phạm Quang T

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp?

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp - Ảnh minh họa

Trả lời:

Việc nhận tài sản thế chấp trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào Điều 503 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

Theo như tình tiết bạn nêu, khi khách hàng A vay 500 triệu đồng và có đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp, chứng tỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của A. Do đó, thì tài sản thế chấp trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngân hàng với vai trò là bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất khi người thế chấp không có khả năng trả nợ thông qua 2 hình thức là chuyển nhượng trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá. Vì vậy, khi đến hạn mà A không thanh toán được tiền vay của Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 :

"1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định."

Khả năng bị hủy hợp đồng mua bán.

Căn cứ Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 về Hợp đồng dân sự vô hiệu:

"Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác."

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Như vậy, nếu có một trong các căn cứ từ điều 122 đến 130 của bộ luật dân sự thì bên bán nhà có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mau bán nhà vô hiệu, còn nếu không có các căn cứ trên thì khả năng yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà khó có thể xảy ra.

>> Tham khảo nội dung liên quan: Xử lý tài sản đã thế chấp khi không đủ khả năng trả nợ ?

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê. Mong được công ty giúp em giải đáp bài tập sau: "A vay B 200 triệu đồng, dùng căn nhà của mình thế chấp cho B. Hạn trả nợ trong vòng 2 năm từ 2/1/2011 đến 2/1/2013. Ngày 30/12/2012 A thỏa thuận bán căn nhà nói trên cho C. Hai bên thỏa thuận miệng với nội dung: A bán nhà cho C với giá 450 triệu, C đưa tiền trước cho A trả nợ cho B chuộc lại giấy tờ nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho C.

Theo đúng thỏa thuận, ngày 1/1/2013 C giao cho A 200 triệu đồng. A đã dùng số tiền này để trả nợ cho B và lấy lại giấy tờ nhà đất. Ngày 3/1/2013 C giao tiếp cho A 100 triệu đồng và lập HĐ đặt cọc với nội dung: Số tiền đặt cọc là 300 triệu đồng, thời hạn chuyển nhượng trong vòng 3 tháng. Nếu 1 trong 2 bên thay đổi thì phạt cọc 2 lần. Cùng ngày (3/1/2013) A giao nhà đất nói trên cho K để vay 400 triệu trong vòng 3 tháng. Thỏa thuận, nếu hết thời hạn này không trả được nợ thì nhà đất nói trên thuộc về K. Biện pháp thế chấp dược đăng kí giao dịch bảo đảm. Ngày 4/1/2013, A thế chấp nhà đất nói trên cho ngân hàng vay 300 triệu đồng trong thời hạn 2 tháng, HĐ vay và thế chấp được thành lập thành văn bản (có công chứng). Biện pháp thế chấp dược đăng kí giao dịch bảo đảm. Đến hạn trả nợ, A không trả được nợ cho ngân hàng. Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp được 500 triệu đồng. Xảy ra tranh chấp giữa các bên với A về tài sản bảo đảm và tranh chấp tiền cọc. Anh/chị hãy giải quyết tình huống trên."

Em xin trân trọng cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự về tài sản thế chấp. gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Đối với việc thế chấp căn nhà của A cho B:

A đang thế chấp tài sản là căn nhà cho B nhưng không biết liệu hợp đồng thế chấp nhà này có công chứng, chứng thực hay không. Vì theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (khoản 3 điều 167) thì hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Giả sử nếu hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng thế chấp nhà giữa A và B có giá trị pháp lý. Ngược lại nếu không công chứng thì hợp đồng này không có giá trị và bên B nếu tranh chấp sẽ không có căn cứ.

Xét trường hợp hợp đồng này có giá trị pháp lý:

Theo quy định tại điều 320 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

Theo khoản 5 điều 321 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 321. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây: ...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Như vậy, bên A nếu chưa được sự đồng ý của bên B thì sẽ không có quyền bán căn nhà cho C.

Trường hợp hợp đồng thế chấp giữa A và B không có giá trị pháp lý thì B có thể bị thiệt.

- Về việc xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng:

Theo điều 299, 338 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.

''Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán."

Theo điều 296, 308 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 296. Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3. Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.

Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn."

"Điều 308. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm

1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền."

Như vậy, khi đến hạn trả nợ, khi bên B không thực hiện xử lý tài sản thế chấp vì ngày 2/1/2013 là ngày hết hạn trả nợ giữa A và B mà giao dịch bảo đảm giữa A và ngân hàng đã đăng ký, hạn trả nợ A với ngân hàng sớm hơn K cho nên ngân hàng sẽ được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm. Và khi ngân hàng đã đem tài sản là căn nhà ra để xử lý thì do tài sản là căn nhà này được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nên tất cả các bên bao gồm bên B, bên K đều được tham gia xử lý tài sản. Số tiền 500 triệu này sẽ được trả theo số tiền mà A đã vay B (trong trường hợp hợp đồng giữa A và B có giá trị pháp lý), K, và ngân hàng. Việc trả nợ bằng số tiền này sẽ theo thứ tự:

- B, K, ngân hàng nếu giao dịch giữa B và A có đăng ký giao dịch bảo đảm.

- K, ngân hàng, B khi B và A không đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trường hợp hợp đồng giữa B và A không có giá trị pháp lý thì số tiền sẽ thanh toán theo thứ tự K, ngân hàng.

Đối với hợp đồng đặt coc giữa A và C thì A phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng đặt cọc và chịu phạt cọc 2 lần như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Theo khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản đã đươc thế chấp cho quỹ tín dụng?

Luât sư thân mến! Bên tôi là quy tín dụng có nhận thế chấp tài sản là nhà và đất với số tiền là 450 triệu sau 2 năm người đó không có khả năng thanh toán và chưa đóng lãi la 200 tr tổng số tiền là 650 tr. Người đó đã chuyển nhượng tài sản trên cho quỹ tín dụng của tôi để hoàn tất trả nợ.

Trong thời gian sau khi thế chấp người đó có vay của người khác số tiền là 1 tỷ và đã trả 700 tr còn lại 300 tr không còn khả năng trả, người cho mượn tiền đã gửi đơn ra tòa để lấy tài sản của người mượn và tòa đã cho thi hành án phong tỏa tài sản đã được thế chấp bên quỹ tín dụng của tôi và buôc bên tôi phải bán để trả lại số tiền 300 tr ben kia còn thiếu.
Vậy thưa luật sư cho biết tài sản đó bên thi hành án có được quyền bắt bên tôi bán hay không ?
Tài sản đó được thẩm đinh theo giá là 900 tr, sau được khi chuyển nhượng từ người kia bên tôi co tiến hành sữa chữa với số tiền la 200tr như vậy số tiền giá trị thật bên tôi bỏ ra là 850 tr cho tài sản đó.
Mong được luật sư giải đáp sớm that mắc.

Xin cám ơn!

Người gửi: minh luan pham

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản đã đươc thế chấp cho quỹ tín dụng?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản - Ảnh minh họa

Trả lời

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục hỏi đáp của công ty chúng tôi

Câu hỏi của bạn được trả lời như sau :

Thứ 1 : Theo quy định của khoản 1 Điều 3 Văn bản hợp nhất 8020/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất nghị định về đăng ký giao dịch đảm bảo thì hợp đồng giữa tổ chức của bạn và khách hàng phải được đăng ký theo quy định của pháp luật

Thứ 2 : đến hạn thanh toán bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng của bạn thì bên bạn có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Pháp luật . ở đây khách hàng kia đồng ý chuyển nhượng tài sản đó cho bên bạn mà tài sản đó được định giá 900 triệu mà khách hàng nợ bên bạn 650 triệu vậy 1 vấn đề đặt ra là số tiền chênh lệch trên bên bạn đã hoàn trả cho bên khách hàng của bạn chưa

Thứ 3 : bên bạn và bên khách hàng kia đã chấm dứt thế chấp tài sản theo điều 327 Bộ luật dân sự 2015 chưa . nếu đã xong rồi thì bên kê biên tài sản thi hành án không có quyền buộc bên bạn phải bán mảnh đất đó . Ngược lại Nếu bên bạn và bên khách hàng chưa chấm dứt tài sản thế chấp thì bên anh sẽ được ưu tiên thanh toán hết khoản nợ nếu bên anh và bên thế chấp đã đăng ký hợp đồng thế chấp theo pháp luật.

4. Tư vấn về việc xử lý tài sản thế chấp đang nằm trong quy hoạch và tranh chấp ?

Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê, Gia đình chúng tôi đang vướng vào vấn đề sau, rất mong các luật sư tư vấn giúp sớm: Chúng tôi có cho Công ty người bạn dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của vợ chồng chúng tôi vay vốn tại ngân hàng để sản xuất, kinh doanh.

Đến thời điểm Công ty này bị thua lỗ, vỡ nợ, không còn khả năng trả nợ, mặc dù hoàn cảnh gia đình chúng tôi gia đình rất khó khăn, Chúng tôi đã cố hết sức, vay mượn các nguồn nhưng chỉ lo khoảng được 1 nửa số tiền gốc vay mà Công ty người bạn đã vay. Nhưng phía ngân hàng vẫn không đồng ý với đơn đề nghị của chúng tôi. Trong khi các bên đang chưa thống nhất được, thì phía ngân hàng thông báo đã chuyển hồ sơ sang Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng, và hiện người của Công ty này đang gây áp lực để xử lý tài sàn của chúng tôi. Kính mong Công ty Luật Minh Khuê tư vấn giúp đỡ gia đình chúng tôi có phương hướng để thỏa thuận đàm phán tiếp, khi mà:

+ Toàn bộ diện tích đất của chúng tôi đều nằm trong quy hoạch của thành phố, và đang thuộc diện chờ nhà nước đền bù, giải tỏa. Như chúng tôi được biết thì tại thời điểm ngân hàng cho Công ty vay vốn, phía ngân hàng hình như không biết thông tin quy hoạch này và họ cũng nói là không quan tâm vì phòng tài nguyên MT của huyện vẫn đăng ký giao dịch đảm bảo được.

+ Chính vì thế phía ngân hàng và Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng đã định giá tài sản thế chấp và cho vay số tiền quá cao so với tình trạng thực tế của tài sản.

+ Mặt khác ,tài sản thế chấp của chúng tôi ở mặt đường được cấp GCNQSDĐ trước; còn 1 hộ đằng sau, giáp ranh, mặc dù không có lối đi vào, nhưng UBND huyện vẫn cấp GCNQSDĐ sau đó ??. Vì là người trong gia đình, nên về sau chúng tôi có thỏa thuận miệng về lối đi là gần 1 nửa lô đất của chúng tôi ở mặt đường, để hộ đằng sau xây dựng nhà ở. Nên hộ đăng sau sẽ làm đơn kiện các bên làm sai, nếu tài sản của chúng tôi bị niêm phong, bịt lối đi vào nhà của họ.

Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: B.K

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày thì hiện nay , bên bạn đang tiến hành thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của một người khác. Theo quy định của pháp luật tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm , Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong những trường hợp sau đây:

“Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.”

Do đó, nếu bên bạn và ngân hàng không có thỏa thuận gì khác thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản mà bạn đã tiến hành thế chấp. Đồng thời, giao dịch bảo đảm này cũng đã được đăng ký nên sẽ có hiệu lực pháp luật.Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp diện tích đất này sắp bị giải tỏa, thu hồi thì số tiền thu được từ việc giải tỏa, thu hồi này sẽ được phong tỏa tại ngân hàng thay cho tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã bị thu hồi.

Đồng thời, trong trường hợp ngân hàng đã định giá tài sản thế chấp và cho vay số tiền quá cao so với tình trạng thực tế của tài sản và việc xử lý tài sản thế chấp không đủ để thanh toán khoản nợ thì phần còn lai, bên vay sẽ phải tiếp tục trả cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ của mình. Bên bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng để gia hạn thời hạn trả nợ và hoãn việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc có đồng ý yêu cầu của bạn hay không phụ thuộc vào quyết định của ngân hàng.

Về vấn đề lối đi của hộ đằng sau gia đình của bạn, hai bên đã có thỏa thuận về lối đi thì ngân hàng có nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận này của các bên:

“Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”

Nếu ngân hàng có hành vi ngăn cản việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của bên hàng xóm gia đình bạn thì người hàng xóm này có quyền yêu cầu ngân hàng phải đáp ứng quyền sử dụng ạn chế bất động sản liền kề của mình theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Nếu ngân hàng không đáp ứng yêu cầu của gia đình hàng xóm thì họ có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp.

6. Ủy quyền thế chấp tài sản thực hiện như thế nào ? Phân tích rủi ro khi ủy quyền thế chấp ?

Hợp đồng bảo đảm tiền vay tuy chỉ là một hợp đồng phụ trong mối quan hệ với hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều khi nó lại đóng vai trò quan trọng hơn hợp đồng chính. Các yếu tố pháp lý trong hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng phức tạp hơn hợp đồng tín dụng, trong đó có vấn đề uỷ quyền ký kết hợp đồng thế chấp. Thế nhưng lại có nhiều quan điểm trái ngược về tính hợp pháp của quan hệ uỷ quyền, mà vụ án dưới đây là một ví dụ điển hình.

Ngân hàng, công chứng, toà án đều sai?

Giữa năm 2010, Tạp chí T. có đăng bài “Hợp đồng uỷ quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” của tác giả N.V.B., một thẩm phán Toà án Nhân dân Tối cao.[2] Tác giả bài viết trên đã nêu ra một vụ án, trong đó nổi cộm lên những vấn đề pháp lý của một hợp đồng uỷ quyền thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.

Tác giả đã trích dẫn nội dung quan trọng nhất của hợp đồng uỷ quyền trong vụ án này được lập vào ngày 15-8-2006 là: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp thành phố Q.”. Do ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Qua đó, tác giả bài báo đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh.

Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Hợp đồng uỷ quyền có sai pháp luật?

Về việc này, tác giả bài viết đã cho rằng:

- “Bản chất của hợp đồng uỷ quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th.”, nhưng ông D. đã “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng để vay vốn cho chính bản thân mình”;

- “Không thể có kiểu hợp đồng uỷ quyền như vậy, ông Th. uỷ quyền cho ông D., nhưng ông D. lại không nhân danh ông Th., mà nhân danh chính mình để vay, còn ông Th. thì giống như người bảo lãnh. Điều này vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền”.

Chủ sở hữu tài sản thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Quyền định đoạt tài sản bao gồm quyền bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho, cho vay mượn, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản theo điều 194 bộ luật dân sự 2015. Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Bởi chấp nhận đưa tài sản vào thế chấp sẽ đồng nghĩa với việc chấp nhận tài sản có thể bị xử lý phát mại vào bất cứ lúc nào để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn trả nợ.

Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện các các quyền trên. Trong trường hợp này, người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu (Điều 195 của Bộ luật Dân sự). Đây là một việc làm hoàn toàn bình thường, đúng pháp luật. Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản và người có quyền sử dụng đất cũng có các quyền tương tự như đối với một chủ sở hữu tài sản.

Trong trường hợp nói trên, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình. Việc này là hoàn toàn đúng với quy định về hợp đồng uỷ quyền tại Điều 581 của Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền”.

Nếu trong hợp đồng uỷ quyền đã ghi nội dung đúng như tác giả đã nêu: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn…”, mà không có hạn chế gì khác, thì đã không giới hạn cụ thể việc thế chấp để bảo đảm cho số tiền vay là bao nhiêu. Điều đó đồng nghĩa với việc ông Th. chấp nhận dùng toàn bộ tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn với mức cao nhất mà ngân hàng có thể chấp nhận cho vay (bao gồm cả lãi và các chi phí có liên quan đến nợ gốc). Phạm vi uỷ quyền như vậy là rất rộng, không có giới hạn cụ thể, nhưng hoàn toàn là điều bình thường và đúng với quy định của pháp luật.

Như vậy, chủ tài sản, cơ quan công chứng, ngân hàng và các cơ quan tiến hành tố tụng trong vụ việc nói trên đều đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về uỷ quyền và hoàn toàn không hề có sự nhầm lẫn nào “do nhận thức không đúng về hợp đồng uỷ quyền” như nhận định của tác giả.

Hợp đồng tín dụng có vi phạm pháp luật?

Tác giả bài viết trên đã cho rằng: Ngân hàng đã làm không đúng thủ tục pháp lý khi “trong hợp đồng tín dụng không cần ông Th. ký, mặc dù trong hợp đồng tín dụng có tên Th. và tài sản thế chấp của ông Th.”.

Nếu hợp đồng thế chấp là văn bản cam kết giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp, thì hợp đồng tín dụng là văn bản cam kết giữa bên vay và bên cho vay. Chỉ trong trường hợp thoả thuận thế chấp không được tách ra thành một hợp đồng riêng, mà được đưa vào trong hợp đồng tín dụng, thì bên thế chấp mới phải ký vào hợp đồng tín dụng. Còn trường hợp đã có hợp đồng uỷ quyền thế chấp, thì dù cho có hay không có hợp đồng thế chấp riêng, người thế chấp cũng không cần phải ký vào hợp đồng tín dụng.

Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.. Trong vụ án nói trên, ông D. là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng “vay vốn cho chính bản thân mình” chứ không phải là “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng” để vay vốn ngân hàng. Vì là hợp đồng tín dụng giữa ông D. với ngân hàng, nên ông D. phải ký hợp đồng bằng chính tư cách của mình, chứ không thể nhân danh ông Th. để ký hợp đồng vay vốn. Vì vậy, ông Th. không có lý do gì lại phải ký vào hợp đồng tín dụng như thắc mắc của tác giả. Còn trong hợp đồng tín dụng có nhắc đến tên người thế chấp và tài sản thế chấp là hoàn toàn cần thiết và đúng pháp luật. Việc này cũng tương tự như trong hợp đồng thế chấp có nhắc đến tên người vay vốn và hợp đồng tín dụng.

Tác giả đã nhầm lẫn từ quan hệ uỷ quyền “cầm cố, thế chấp” tài sản để vay vốn sang việc uỷ quyền vay vốn có tài sản “cầm cố, thế chấp”. Hay nói cách khác, tác giả đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng, nên mới cho rằng đã có sự “nhập nhằng” trong vụ việc nói trên. Trong trường hợp này, ông Th. chỉ ký một hợp đồng uỷ quyền thế chấp là đủ yếu tố pháp lý, chứ không có bất kỳ lý do nào bắt phải ký thêm một hợp đồng thế chấp hay hợp đồng “bảo lãnh” nữa.

Nếu kết luận như tác giả, thì hàng vạn hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết trên cơ sở uỷ quyền thế chấp từ trước đến nay đều vô hiệu do vi phạm vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Và như vậy thì cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng uỷ quyền nói chung, hợp đồng uỷ quyền thế chấp nói riêng không có giá trị pháp lý (!?).

Có sự nhập nhằng giữa cầm cố, thế chấp và bảo lãnh?

Tác giả bài viết trên cho rằng: Ngân hàng đã làm “trái pháp luật” khi “tuỳ tiện cho ông D. vay” mà không “buộc ông Th. lập văn bản bảo lãnh hoặc ghi trong hợp đồng chính được quy định tại Điều 362 Bộ luật Dân sự” về “Hình thức bảo lãnh”. Và tác giả viết: “trường hợp nào gọi là bảo lãnh, trường hợp nào gọi là thế chấp, cầm cố…; uỷ quyền khác với bảo lãnh, không thể có sự nhập nhằng được”.

Đáng tiếc là chính tác giả lại không phân biệt được thế nào là bảo lãnh, thế nào là thế chấp và đâu là cầm cố, khi cho rằng trường hợp bảo đảm tiền vay nói trên phải được lập thành hợp đồng bảo lãnh.

Theo khái niệm bảo lãnh trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 (đã hết hiệu lực), thì có 3 trường hợp điển hình là: Thứ nhất là bảo lãnh có tài sản cầm cố kèm theo, thứ hai là bảo lãnh có tài sản thế chấp kèm theo và thứ ba là bảo lãnh không có tài sản cụ thể nào kèm theo. Nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thì trường hợp thứ nhất, được gọi là cầm cố tài sản của người thứ ba; trường hợp thứ hai, được gọi là thế chấp tài sản của người thứ ba. Chỉ còn trường hợp thứ ba mới tiếp tục được gọi là bảo lãnh (không có bất cứ tài sản cầm cố, thế chấp nào kèm theo). Cái khó làm cho rất nhiều người nhầm lẫn là ở chỗ, Bộ luật Dân sự không diễn đạt rõ câu chữ như vậy. Tuy nhiên, có thể hiểu vấn đề này theo cách giải thích tại khoản 4, Điều 72, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm là: Việc “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” theo quy định cũ “được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất” của người thứ ba. Điều đó có nghĩa là không còn tồn tại khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như trước đây. Càng không có khái niệm cầm cố quyền sử dụng đất. Chỉ còn duy nhất một cụm từ đúng là thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ khác nhau ở chỗ, đó là thế chấp của chính người có nghĩa vụ trả nợ (người vay vốn) hay là thế chấp của người thứ ba (từ năm 2005 trở về trước gọi là người bảo lãnh).

Trong bài viết nói trên, tác giả cũng nhấn mạnh đến việc phải phân biệt đúng khái niệm pháp lý, nhưng chính tác giả đã 5 lần nhắc đến cụm từ cơ quan công chứng “chứng thực” hợp đồng thế chấp, trong khi theo đúng thuật ngữ pháp lý, thì cơ quan công chứng chỉ “chứng nhận”, chứ không “chứng thực” hợp đồng thế chấp. Việc “chứng thực” hợp đồng (nếu có) chỉ được dùng cho hoạt động chứng thực của UBND. Điều này đã được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng năm 2014,…

Rủi ro pháp lý và rủi ro nhận thức

Việc ký hợp đồng thế chấp trên cơ sở hợp đồng uỷ quyền sẽ đương nhiên nảy sinh thêm những rủi ro về mặt pháp lý, không nên khuyến khích. Vì thế có nhiều ngân hàng đã không chấp nhận việc cá nhân uỷ quyền thế chấp hoặc nhận thế chấp của người thứ ba, nếu như không có lý do hợp lý, thuyết phục.

Tuy nhiên, thực hiện thế chấp như thế không có gì là sai trái. Cơ quan công chứng và ngân hàng, nếu có lỗi trong trường hợp này, thì chỉ có thể là đã không giải thích tường tận mọi nhẽ cho ông Th. biết hậu quả của việc uỷ quyền thế chấp là có thể mất toàn bộ tài sản, nếu như người vay không trả được nợ. Tuy nhiên, lỗi này nếu có cũng không phải chịu chế tài pháp lý. Người uỷ quyền thế chấp đương nhiên phải biết và phải chấp nhận nghĩa vụ của mình, khó có thể nại ra lý do không hiểu biết pháp luật, nhất là đã ký vào hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên.

Nếu có điều gì đó cảm thấy không hợp tình, hợp lý trong nhiều vụ việc tương tự nói chung và trong vụ án cụ thể nói trên, thì lỗi lầm đầu tiên và chủ yếu là do ông Th., chủ tài sản, đã uỷ quyền cho người khác mang tài sản của mình đi thế chấp, mà đã không hiểu biết pháp luật hoặc do quá tự tin mà nghĩ rằng, người vay vốn sẽ trả nợ sòng phẳng, thì tài sản của mình vẫn còn nguyên vẹn. Người đời đã tổng kết chí lý về cái dại của người mang nhà đất của mình đi thế chấp cho người khác trong câu: Trên đời có bốn cái ngu. Làm mai, lãnh nợ, gác cu, cầm trầu. Vì vậy ngân hàng cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem trường hợp nào thì mới chấp nhận giao dịch với người tự khép mình vào câu ngạn ngữ này.

Tóm lại, trong vụ án nói trên, việc ngân hàng cho ông D. vay, có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của ông Th. là hoàn toàn đúng pháp luật, chứ không hề “tuỳ tiện cho ông D. vay”. Không có bất cứ cơ sở pháp lý nào có thể dẫn đến kết luận, việc ký hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất là “vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền” như nhận định của tác giả bài viết nói trên. Và cơ quan công chứng cũng như các cơ quan tiến hành tố tụng đã hiểu và giải quyết đúng pháp luật về hợp đồng uỷ quyền và toàn bộ vụ việc.

Chỉ có tác giả bài viết nói trên mới hiểu và nhận xét không đúng về nội dung và hình thức của hợp đồng uỷ quyền để ký hợp đồng thế chấp vay vốn ngân hàng. Tác giả đã nhầm lẫn từ những khái niệm cơ bản nhất như sử dụng từ “bảo lãnh” thay cho “thế chấp” quyền sử dụng đất, sử dụng từ “chứng thực” thay cho “chứng nhận” của công chứng, cho đến việc bắt người uỷ quyền thế chấp phải ký vào hợp đồng tín dụng, bắt người vay vốn phải nhân danh người thế chấp ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng,… Nếu các thẩm phán khác của Toà án cũng phán xử như tác giả, thì thật là một thảm hoạ đối với ngành Ngân hàng.

>> Tham khảo thêm nội dung liên quan: Đã thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng thì có thể cho thuê lại được không ?

-----------------------------------------