Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?

 Trong thực tế quản lý và sử dụng đất đai, không ít trường hợp người dân đang sở hữu hoặc sử dụng thửa đất nhưng lại phát sinh tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu. Khi đó, một câu hỏi rất thường gặp là: “Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?”.  Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp phép xây dựng khi người đề nghị chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp; trong khi đó, đất đang tranh chấp lại chưa được xác định rõ chủ thể quyền, nên không đáp ứng điều kiện này. 

1. Thế nào là đất đang tranh chấp?

1.1. Định nghĩa "đất tranh chấp"

"Đất đang tranh chấp” đây là tình trạng có từ hai chủ thể trở lên phát sinh mâu thuẫn, bất đồng về quyền sử dụng đất hoặc quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất đó và chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết dứt điểm.

Nói một cách dễ hiểu, đất được coi là “đang tranh chấp” khi có người khác không đồng ý với quyền sử dụng đất hiện tại và đã thể hiện sự phản đối bằng hành vi cụ thể, như gửi đơn đến UBND, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền. Tranh chấp có thể phát sinh dưới nhiều dạng: tranh chấp về ranh giới đất giữa các hộ liền kề, tranh chấp quyền sở hữu khi mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất.

Theo quy định pháp luật hiện hành, dấu hiệu quan trọng để xác định đất có tranh chấp hay không thể hiện ở các yếu tố thể hiện ra bên ngoài như: đã nộp đơn khiếu nại, đơn khởi kiện, hoặc được chính quyền địa phương xác nhận đang có tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, UBND cấp xã sẽ là nơi tiếp nhận hòa giải ban đầu; nếu hòa giải không thành, tranh chấp có thể được đưa ra Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác để giải quyết. 

 Tóm lại, “đất đang tranh chấp” là tình trạng pháp lý chưa ổn định của thửa đất, khi quyền sử dụng đất đang bị nhiều bên cùng yêu cầu hoặc phản đối và chưa có kết luận cuối cùng từ cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, khi giao dịch hoặc xây dựng liên quan đến loại đất này, người dân cần đặc biệt thận trọng để tránh rủi ro pháp lý về sau.

1.2. Các loại hình tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Trong thực tiễn tư pháp và quản lý hành chính, các tranh chấp đất đai thường được phân loại dựa trên đối tượng và tính chất của mâu thuẫn. Việc phân loại này có ý nghĩa quyết định trong việc xác định liệu một hồ sơ xin cấp phép xây dựng có bị từ chối hay không.

2. Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?

Luật Đất đai 2024 quy định tại Điều 31 về nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng đất phải đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất và không được làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh. Khi một thửa đất đang tranh chấp, các quyền của người sử dụng đất bị thu hẹp đáng kể để đảm bảo tính nguyên vẹn của đối tượng tranh chấp cho đến khi có phán quyết cuối cùng.

Về nguyên tắc pháp lý, đất đang tranh chấp không được phép xây dựng nếu việc xây dựng có thể làm thay đổi hiện trạng hoặc ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc sử dụng đất phải ổn định, hợp pháp và không có tranh chấp theo Luật Đất đai 2024 và điều kiện cấp phép xây dựng tại Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020.

Cần hiểu rằng khi đất đang tranh chấp, quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ ràng thuộc về ai. Nếu một bên tự ý xây dựng công trình thì không chỉ làm thay đổi hiện trạng đất mà còn có thể xâm phạm quyền lợi của bên còn lại, gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết. Chính vì vậy, trong thực tiễn, cơ quan quản lý thường không cấp giấy phép xây dựng đối với thửa đất đang có tranh chấp.

Một trong những điều kiện để được cấp phép xây dựng là người xin phép phải có quyền sử dụng đất hợp pháp và không có tranh chấp. Khi đất đã bị xác định là đang tranh chấp (ví dụ đã có đơn gửi UBND hoặc Tòa án đang thụ lý), thì hồ sơ xin phép xây dựng thường sẽ bị từ chối. Điều này đồng nghĩa với việc nếu vẫn cố tình xây dựng, công trình sẽ bị coi là xây dựng trái phép.

Trong trường hợp người dân vẫn cố tình xây dựng trên đất đang tranh chấp, rủi ro pháp lý là rất lớn. Tùy mức độ vi phạm, có thể bị:

• Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng;
• Buộc dừng thi công;
• Buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng;
• Thậm chí phát sinh trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại cho bên tranh chấp còn lại.

Mặc dù quy tắc chung là không được xây dựng trên đất đang tranh chấp, nhưng thực tế vẫn tồn tại những kẽ hở hoặc các trường hợp đặc thù mà hoạt động xây dựng vẫn có thể diễn ra như:

• Xây dựng trên phần đất không có tranh chấp: Nếu thửa đất rộng 1.000m2 nhưng chỉ tranh chấp ranh giới 10m2 ở phía sau, và chủ sở hữu xin xây dựng nhà ở phần phía trước (cách xa khu vực tranh chấp), cơ quan nhà nước có thể xem xét cấp phép nếu có sự cam kết của chủ đất và xác nhận của cơ quan địa chính về việc vị trí xây dựng không xâm phạm diện tích đang mâu thuẫn.
• Sửa chữa, cải tạo cấp bách: Đối với những công trình đã tồn tại từ trước nhưng bị hư hỏng, dột nát gây nguy hiểm đến tính mạng của người đang sinh sống, chủ sử dụng đất có thể xin phép sửa chữa theo hiện trạng. Việc sửa chữa này không được làm thay đổi quy mô, diện tích hay kết cấu chính của công trình để không làm phức tạp thêm quá trình giải quyết tranh chấp.
• Khu vực được miễn giấy phép xây dựng: Tại một số vùng nông thôn sâu, xa, không thuộc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng, người dân có quyền xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không cần xin giấy phép. Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp này, nếu đất có tranh chấp, bên còn lại vẫn có quyền yêu cầu chính quyền địa phương can thiệp bằng các biện pháp hành chính để đình chỉ thi công.

3. Hậu quả pháp lý khi tự ý xây dựng 

3.1. Xử phạt vi phạm hành chính 

Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt rất nặng đối với hành vi xây dựng không có giấy phép hoặc sai nội dung giấy phép. Trong khi đất đang tranh chấp, hành vi này thường được xếp vào nhóm vi phạm nghiêm trọng do có yếu tố cố ý và gây khó khăn cho quản lý nhà nước. Người có hành vi xây dựng trên đất đang tranh chấp có thể bị phạt như sau: 

Đối với các tổ chức, mức phạt tiền sẽ gấp đôi so với cá nhân. Ngoài việc nộp phạt, chủ thể vi phạm còn buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ phần công trình vi phạm. Trong trường hợp đất tranh chấp, khả năng được "hợp thức hóa" công trình bằng cách xin cấp phép bổ sung trong vòng 30 ngày (đối với nhà ở riêng lẻ) là gần như bằng không, bởi lẽ điều kiện tiên quyết là phải có giấy tờ đất đai không có tranh chấp.

3.2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Người xây dựng trên đất tranh chấp đối mặt với rủi ro về tài sản. Nếu bản án cuối cùng của Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc về bên tranh chấp còn lại, người đã xây dựng nhà sẽ buộc phải tháo dỡ công trình để trả lại mặt bằng. Trong trường hợp này, họ sẽ không nhận được bất kỳ khoản bồi thường nào cho chi phí xây dựng, vật liệu hay nhân công đã bỏ ra. Đây chính là bài học đắt giá cho tư duy "xây trước tính sau".

Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc xây dựng trái phép làm ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng của thửa đất, gây sụt lún nhà liền kề hoặc làm giảm giá trị sử dụng đất của bên thắng kiện, người vi phạm phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại thực tế phát sinh. Thêm vào đó, bên thắng kiện có thể yêu cầu bên vi phạm phải thanh toán các chi phí liên quan đến việc tháo dỡ công trình vi phạm nếu họ không tự nguyện thực hiện.

3.3. Trách nhiệm hình sự đối với các sai phạm nghiêm trọng

Trong những trường hợp hành vi xây dựng trên đất tranh chấp đi kèm với lấn chiếm đất công hoặc đất của người khác với quy mô lớn, gây hậu quả nghiêm trọng về an ninh trật tự, chủ thể vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017.

Tội vi phạm quy định về sử dụng đất đai có cấu thành tội phạm khi người vi phạm đã bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái quy định mà còn tiếp tục vi phạm.

• Hình phạt chính: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
• Tình tiết tăng nặng: Nếu phạm tội có tổ chức, phạm tội nhiều lần hoặc tái phạm nguy hiểm, mức hình phạt tù có thể lên đến 07 năm.
• Hình phạt bổ sung: Người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đến 50.000.000 đồng và bị cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc làm công việc nhất định trong một thời gian.

Việc hình sự hóa các hành vi vi phạm đất đai cho thấy quan điểm cứng rắn của Nhà nước trong việc bảo vệ sự tôn nghiêm của pháp luật và quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Việc một cá nhân bất chấp các lệnh đình chỉ của chính quyền xã, tiếp tục xây dựng công trình trên diện tích đất đang có tranh chấp ranh giới rõ ràng hoàn toàn có thể dẫn đến một bản án hình sự nếu gây ra những xung đột bạo lực hoặc thiệt hại kinh tế lớn cho cộng đồng.

4. Hòa giải và giải quyết tranh chấp theo quy định 

Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải viên ở cơ sở. Tuy nhiên, nếu không thể tự thỏa thuận, các bên bắt buộc phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải.

Quy trình chi tiết thực hiện như sau :

• Tiếp nhận và Thành lập Hội đồng: Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải trong thời hạn quy định. Hội đồng phải có sự tham gia của đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và những người sinh sống lâu năm am hiểu về nguồn gốc thửa đất đó.
• Tiến hành hòa giải: Việc hòa giải phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn. Các bên được trình bày ý kiến, cung cấp tài liệu và chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất của mình.
• Lập biên bản: Kết quả hòa giải (thành hoặc không thành) phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND xã.
• Xử lý sau hòa giải: Nếu hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích, các bên phải gửi văn bản đến cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật hồ sơ địa chính trong vòng 30 ngày làm việc. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải tại xã là điều kiện cần để Tòa án thụ lý đơn khởi kiện sau này.

Sau bước hòa giải tại xã, nếu mâu thuẫn vẫn tồn tại, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Một điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 là việc cho phép các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết tại Trọng tài thương mại. Điều này giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm một kênh giải quyết linh hoạt, bảo mật và chuyên nghiệp, tránh việc các dự án bị đình trệ quá lâu do tranh chấp đất đai kéo dài tại Tòa án.

Đối với các tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương, họ có quyền lựa chọn giải quyết tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án. Quy định này giữ nguyên sự linh hoạt cho người dân, đặc biệt là ở những khu vực đất đai chưa được cấp sổ đỏ đồng bộ.

Kết luận

Từ những phân tích trên có thể khẳng định rằng, đất đang tranh chấp về cơ bản không được phép xây dựng hợp pháp, bởi chưa đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất rõ ràng – yếu tố cốt lõi để được cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật. Việc tự ý xây dựng trong giai đoạn này không chỉ làm phát sinh rủi ro pháp lý như bị xử phạt, cưỡng chế tháo dỡ công trình, mà còn có thể gây bất lợi nghiêm trọng khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, đặc biệt nếu kết quả cuối cùng không thuộc về người đã xây dựng.

Vì vậy, giải pháp an toàn và đúng pháp luật là tạm dừng mọi hoạt động xây dựng, tập trung giải quyết dứt điểm tranh chấp thông qua hòa giải hoặc cơ quan có thẩm quyền, sau đó mới tiến hành xây dựng khi quyền sử dụng đất đã được xác lập hợp pháp. Đây không chỉ là yêu cầu bắt buộc về mặt pháp lý mà còn là cách thức bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích của chính người sử dụng đất trong dài hạn.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!