Tác giả: Mục lục bài viết
1. Thủ tục hành chính phức tạp
Tháng 12 năm 2017, Ông Trương Gia Bình, Chủ tịch Tập đoàn FPT, Ban nghiên cứu đã thực thi một cuộc khảo sát với hai câu hỏi cơ bản: “Rào cản cụ thể nào cản trở hoạt động doanh nghiệp và đánh giá của doanh nghiệp đối với nỗ lực gỡ vướng các rào cản đó của các cơ quan Chính phủ”. Kết quả khảo sát cho, thấy 73% doanh nghiệp quan tâm tới yếu tố thủ tục hành chính rườm rà; 6% doanh nghiệp đánh giá thái độ khối công quyền khi ứng xử với doanh nghiệp. Như vậy, vấn đề nổi cộm nhất được doanh nghiệp phản ánh vẫn là thủ tục phức tạp và thái độ ứng xử của cán bộ Nhà nước.
Vấn đề mà các doanh nghiệp gặp phải chính là thời gian giải quyết hồ sơ đất đai dài hơn so với thời hạn được niêm yết, ví dụ như thông thường để được Nhà nước giao đất, doanh nghiệp phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan. Doanh nghiệp buộc phải trả thêm chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc giải quyết hồ sơ. Thủ tục đã dài dòng bên cạnh đó doanh nghiệp còn gặp phải khó khăn từ các cán bộ nhà nước khi mà họ lợi dụng chức vụ, quyền hạn gây nhũng nhiễu, yêu cầu nộp thêm giấy tờ, kéo dài thời hạn trả giấy tờ, không hướng dẫn chi tiết cụ thể khiến các doanh nghiệp không nắm vững quy trình, phải liên tục bổ sung hồ sơ làm phát sinh thêm chi phí,…
Quy trình đóng tiền sử dụng đất cũng gây ra nhiều khó khăn. Nếu như trước đây chỉ có Sở Tài chính thực thi thì nay thêm sự xuất hiện của Sở Tài nguyên - Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Thời gian do vậy mà kéo dài hơn. Hiện nay, TP Hồ Chí Minh có khoảng 100 dự án chưa thể đóng tiền sử dụng đất khiến các doanh nghiệp khốn khổ, ngân sách hụt thu. Điều này khiến các doanh nghiệp e dè khi phải bắt tay vào đầu tư một dự án.
Thủ tục hành chính đất đai rườm rà cũng là rào cản mà nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng. Không phải doanh nghiệp nào khi đi thuê đất cũng có khả năng trả một lần cho nên khi họ lực chọn hình thức trả hằng năm thì họ lại không có quyền gì đối với quyền sử dụng đất. Đây là lý do khiến họ không thể sử dụng đất đi thuê để thế chấp, vay vốn ngân hàng. Ngoài ra các doanh nghiệp không được ngân hàng cho vay vốn còn xuất phát từ việc họ không thể xin được giấy xác nhận nộp tiền thuê đất một lần.
2. Quy hoạch chưa đáp ứng
Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng
Ngoài ra, Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Những cụm từ như “trong trường hợp cần thiết” và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã được cụ thể hóa tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 thế nhưng những gì thực thi trên thực tế lại hoàn toàn trong giống với nôi dung trong luật. Các doanh nghiệp nói rằng họ nhận thấy mức độ rủi ro bị thu hồi đất là rất cao đặc biệt là với các doanh nghiệp nhỏ do sự thay đổi đến chóng mặt của công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Khi Nhà nước cảm thấy cần họ có thể đứng ra thu hồi đất với lý do chung chung “vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà các doanh nghiệp không có căn cứ nào để phản đối. Hậu quả là các doanh nghiệp mất quyền sử dụng đất và đất của họ thuộc diện bị nhà nước thu hồi.
3. Tiếp cận thông tin chưa thuận lợi
Báo cáo Minh bạch Bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương, 2018 của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) khảo sát 100 thị trường bất động sản (BĐS) trên toàn cầu và chia thành 5 nhóm: Siêu minh bạch, minh bạch, bán minh bạch, kém minh bạch và không minh bạch. Hiện Việt Nam đang đứng thứ 61 về chỉ số minh bạch bất động sản, xếp hạng cao nhất trong nhóm “Kém minh bạch” và đang ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch”. Các doanh nghiệp thừa nhận khi họ muốn tìm một mảnh đất phù hợp họ phải dựa vào quan hệ cá nhân của chính mình chứ không phải trên kênh thông tin của Chính phủ. Tất cả là do hệ thống thông tin về thị trường bất động sản của ta thiếu khoa học, mập mờ không có tính đảm bảo chủ yếu mang nặng cảm tính, phiến diện, dẫn đến công tác hoạch định chính sách, cũng như điều tiết thị trường gặp nhiều khó khăn
4. Thiếu quỹ đất sạch
Nhiều doanh nghiệp để hạn chế việc miếng đất mình sử dụng nằm trong diện bị thu hồi do công tác quy hoạch thì đã lựa chọn thuê đất từ Nhà nước. Tuy nhiên quỹ đất công rất hạn chế và kênh cho thuê đất, giao đất trực tiếp từ chính quyền hầu như dành cho những doanh nghiệp lớn với các dự án quy mô có đầu tư nước ngoài cần một diện tích lớn. Trung bình cứ 4 doanh nghiệp vừa và nhỏ thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao hoặc thuê đất từ nhà nước (khảo sat của IFC/FIAS).
5. Giải phóng mặt bằng chậm
Người dân có đất bị thu hồi vì lợi ích công cộng, phát triển kinh tế xã hội thì sẽ được UBND cấp tỉnh đền bù theo quy định còn nếu doanh nghiệp cần đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải thỏa thuận giá với người dân theo giao dịch dân sự, Nhà nước sẽ không can thiệp. Vấn đề đặt ra là nếu như dự án đầu tư này cố quy mô lớn cần một diện tích lớn thì doanh nghiệp sẽ phải đi thỏa thuận với hàng trăm người có đất bị thu hồi, cho dù doanh nghiệp đã thỏa thuận thành công với 80% người dân nhưng số còn lại không tán thành thì doanh nghiệp vẫn không được phép đầu tư.
6. Giá đất nhà nước cao và tăng nhanh
Các doanh nghiệp thừa nhận trong những năm trở lại đây giá thuê đất cao và tăng nhanh. Khảo sát về thị trường Khu công nghiệp ở khu vực Đông Nam bộ (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước) của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết cuối quý II/2017, giá thuê đất ở khu vực Đông Nam bộ tăng khoảng 2 - 5 USD/m2/chu kỳ thuê so với quý IV/2016. Với những doanh nghiệp không có khả năng thuê đất ở các khu công nghiệp hay mua lại các mảnh đất lớn từ các hộ gia đình thì họ có thể thuê của tư nhân hoặc thuê lại của doanh nghiệp Nhà nước. Tuy nhiên khi thuê của tư nhân thì thường sẽ khó khăn trong việc xây dựng lại do thời gian thuê không được đảm bảo dài lâu và pháp luật chưa quy định đầy đủ và rõ ràng về quyền của người sử dụng đất. Còn nếu thuê lại của các doanh nghiệp Nhà nước thì căn cứ pháp lý quy định vấn đề này còn nhiều bất cập.
Ngoài ra còn nhiều những hạn chế khác mà doanh nghiệp đang gặp phải khi tiếp cận với đất đai như mức giá bồi thường khi mặt bằng kinh doanh bị thu hồi chưa thỏa đáng;…
7. Nguyên nhân của những vấn đề nổi cộm nêu trên
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn cho doanh nghiệp hiện nay xuất phát từ hệ thống pháp luật. Trước hết là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất trong quy định giữa ngành luật Đất đai với các ngành luật khác, giữa văn bản chỉ thị cấp trên và cấp dưới. Đơn cử như một tình trạng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai như sau: khoản 1 Điều 64 nói rằng Nhà nước sẽ giải quyết dự án treo dựa trên nguyên tắc thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng trong khi Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 có quy định rằng Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư. Đất đai là sở hữu toàn dân nhưng tài sản trên đất là do đầu tư thì không thể tịch thu bởi lẽ Hiến pháp đã ghi nhận sẽ bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. Như vậy quyền bảo hộ với tài sản của doanh nghiệp không được đảm bảo chặt chẽ.. Quay trở lại với vấn đề doanh nghiệp không thể vay vốn ngân hàng, khi nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại cũng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 149 Luật Đất đai 2013). Vướng mắc ở đây chính là các doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp không đủ khả năng trả tiền một lần do số tiền quá lớn nên mới lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm trong khi có những doanh nghiệp thứ cấp khi thuê lại đủ khả năng trả tiền một lần thì lại phải trả tiền thuê đất hàng năm. Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ, sau thời gian gia hạn bị buộc phải thu hồi. Nhà đầu tư có trách nhiệm nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ dự án... Tuy nhiên, việc làm rõ đối tượng và thời điểm gia hạn của dự án lại chưa có hướng dẫn chi tiết. Ngoài ra còn những nguyên nhân khác như tình trạng sử dụng đất ở nhiều nơi quá lãng phí; tình trạng tham nhũng, chuộc lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn về phía cơ quan Nhà nước trong tổ chức triển khai quy định về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp…
8. Giải pháp cho doanh nghiệp
Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Mặc dù hiện nay nhiều trung tâm đăng ký đất được mở ra; Nhà nước cũng đã lược bỏ bớt các công đoạn đi xin giấy tờ nhưng thời gian để thực hiện các thủ tục vẫn không giảm đi đáng kể. Cần tiếp tục xem xét, tối giản các quy trình; cắt giảm các chi phí tuân thủ thủ tục. Đồng thời bên cạnh việc không ngừng nâng cao chất lượng cán bộ nhà nước thì cần tích cực tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể phản ánh thái độ của họ trong những trường hợp cần thiết.
Để quy trình đóng tiền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng doanh nghiệp đã đề xuât một giải pháp mà bản thân em thấy hợp lý là nên có một hệ số chuẩn để tính tiền sử dụng đất như hệ số K đang tính tiền sử dụng đất cho người dân. Nhờ đó mà doannh nghiệp tính toán được hiệu quả đầu tư, tính khả thi cho dự án; nhà nước thu thuế đúng, đủ và rất nhanh; tránh được tình trạng định giá theo cơ chế xin cho.
Minh bạch thông tin thị trường đất đai bằng cách: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hoàn thiện công tác xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường Bất động sản trên địa bàn các tỉnh, thành phố; thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để mọi người biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện. Cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản; cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất.
Để giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng cho doanh nghiệp thì hiện nay các địa phương có thể hỗ trợ bằng cách quy hoạch các khu dành riêng cho doanh nghiệp sản xuất, ứng trước luôn tiền đền bù, nhưng vẫn để người dân cày cấy (nếu là đất nông nghiệp), đến khi doanh nghiệp có nhu cầu mới tiến hành san lấp mặt bằng.
Tuy nhiên biện pháp cơ bản và quan trọng nhất chính là Kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 sao cho đồng bộ, thống nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành, tránh chồng chéo và cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Ngoài ra cũng cần tạo ra các điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn.
