1. Thủ tục vay mua nhà (sổ hồng riêng) nhưng chung thửa đất ?

Thưa luật sư, tôi có một số vướng mắc như sau mong công ty Luật Minh Khuê giải đáp giúp tôi. Tôi đang muốn vay mua nhà ở nhà bè Thành Phố Hồ Chí Minh, nhưng gặp trường hợp sổ hồng riêng chung thửa đất thì có vay được không ? Nếu mua khi sửa chữa hoặc bán nhà có cần sự đồng ý của đồng sở hữu hay không?
Cảm ơn Luật sư đã tư vấn.

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định cụ thể như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp hiện bạn đang có dự định mua đất ở huyện Nhà bè, Thành Phố Hồ Chí Minh, trường hợp miếng đất bạn có ý định mua đang chung sổ hồng cùng với người khác do đó bạn dùng tài sản này để vay tín chấp tài sản hình thành trong tương lai thì phải được chủ sở hữu chung trong giấy chứng nhận này đồng ý theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì đây được xem là tài sản chung có chung quyền sử dụng đất, tại Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ chung của chủ sở hữu chung. Sau khi đã mua một phần trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đất chung thì trường hợp bạn muốn mua bán hay sửa chữa phải có xác nhận của người đứng tên trong giấy chứng nhận chung đó. Trường hợp bạn muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định (trường hợp đủ diện tích tách thửa), làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp diện tích đất không đủ diện tích để tiến hành tách thửa thì có thể ủy quyền cho một bên đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của cả hai bên sử hữu chung mảnh đất này.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Bạn có thể tham khảo thêm quy trình, thủ tục tách thửa đất theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

-Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

>> Xem thêm:  Cách tính số tiền phải trả cả gốc và lãi khi vay vốn sinh viên ? Điều kiện cho sinh viên vay vốn ưu đãi ?

2. Bên đặt cọc có được nhận lại số tiền đã đặt cọc khi không muốn mua nhà ?

Chào luật sư. Em có bán 1 miếng đất mà lúc người ta đặt tiền cọc là 5 triệu nhưng em chỉ ghi đơn giản là có nhận của người đó số tiền là 5 triệu. Bây giờ người ta không mua nữa và đòi lại tiền đặt cọc. Và đòi đi thưa để lấy lại tiền cọc. Theo luật thì em phải làm sao nếu em không muốn trả số tiền đặt cọc nêu trên ?
Mong luật sư tư vấn giúp em.
Người gửi: H.K

Bên đặt cọc co được nhận lại số tiền đã đặt cọc khi không muốn mua nhà ?

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, việc đặt cọc của bản phải được thực hiện bằng văn bản, không nhất thiết phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung trong văn bản sẽ do hai bên thỏa thuận. Do đó, việc bạn ghi nội dung như thế nào sẽ là sự thỏa thuận hai bên.

Sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản (5 triệu) sẽ được về bên nhận cọc (bên bạn). Vì vậy, bên đặt cọc không có quyền đòi lại số tài sản đã đặt cọc nên số tiền 5 triệu mà bên mua đặt cọc sẽ thuộc về bạn.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về vay vốn Học sinh, sinh viên như thế nào ? Chính sách vay ưu đãi cho sinh viên ?

3. Hồ sơ thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm gì ?

Kính thưa công ty: tôi đang muốn làm thủ tục mua nhà ở xã hội, xin nhờ luật sư tư vấn vè hồ sơ mua nhà ở xã hội bao gồm những gì? văn bản nào quy định để tôi tham khảo thêm ?
Cảm ơn.

Trả lời :

Theo điều 53 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về hồ sơ đề nghị thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước như sau:

1. Hồ sơ đề nghị thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

a) Đơn đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước;

b) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và có đủ điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định tại Điều 52 của Nghị định này;

c) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội (nếu có).

2. Bộ Xây dựng quy định cụ thể mẫu đơn đề nghị thuê, thuê mua nhà ở xã hội; hướng dẫn cụ thể giấy tờ xác định thực trạng nhà ở, giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú, điều kiện thu nhập quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này.

>> Xem thêm:  Vay vốn sinh viên không có tiền trả có bị sao không ? Sinh viên ra trường có được hỗ trợ vay vốn không ?

4. Có thể khởi kiện ra tòa đòi lại tiền mua nhà không ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Bố mẹ tôi có đứng ra mua một căn nhà với giá 950 triệu đồng. Khi làm thủ tục mua nhà bố mẹ tôi đã bàn giao đủ số tiền là 950 triệu đồng cho chủ nhà, nhưng trên hợp đồng mua nhà bố mẹ tôi lại không ghi ngày bàn giao nhà. Đến nay đã là 2 tháng kể từ ngày giao tiền, nhưng chủ nhà vẫn không làm giấy chuyển nhượng nhà với lý do trục trặc về quyền thừa kế của con gái đối với căn nhà. Bố mẹ tôi có giục là hạn cuối tháng 10 phải bàn giao thì chủ nhà bảo phải sang tháng 1/2017 mới có thể giao nhà, gia đình tôi đòi lại tiền với lý do vậy thì không mua nhà nữa (vì để dồn đủ 950 triệu nhà tôi đã phải thế chấp một căn nhà khác để vay tiền ngân hàng) nhưng chủ nhà không đồng ý trả lại tiền. Trong trường hợp này bố mẹ tôi có thể kiện ra tòa đòi lại tiền hoặc đòi chủ nhà chuyển quyền sử dụng nhà hay không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 :

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai."

Căn cứ theo thông tin mà bạn cung cấp, sau khi gia đình bạn đã giao tiền nhà thì chủ nhà vẫn không làm giấy chuyển nhượng nhà vì lý do trục trặc về quyền thừa kế của con gái đối với căn nhà. Do đó, Nhà ở này thuộc trường hợp nhà ở đang thuộc diện tranh chấp, do vậy không đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán với chủ thể khác.

Theo quy định tại Điều 431 Bộ Luật Dân sự năm 2015 :

Điều 431. Đối tượng của hợp đồng mua bán

1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.

Trong trường hợp của gia đình bạn, vì hợp đồng mua bán ban đầu bị chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không đủ điều kiện giao dịch, do đó nếu gia đình bạn đã giao số tiền mua nhà 950 triệu thì không có quyền đòi chủ nhà chuyển quyền sử dụng nhà mà chỉ có quyền đòi lại số tiền trên và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Căn cứ theo quy định tại Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 , bạn gửi đơn khởi kiện đến tòa án cấp huyện nơi có bất động sản là căn nhà trên để được giải quyết. Bạn tham khảo: Mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự.

>> Xem thêm:  Tư vấn về thời gian trả nợ phân kỳ lần một đối với vốn vay ưu đãi dành cho sinh viên ?

5. Tư vấn về hợp đồng vay vốn mua nhà theo Nghị quyết 02/NQ-CP?

Kính gửi quý văn phòng luật sư Minh Khuê, tôi có thắc mắc như sau về hợp đồng vay vốn mua căn hộ theo Nghị quyết 02/NQ-CP : Như nội dung phần tính lãi ở dưới, Tôi thấy ngân hàng không ghi lãi suất , mà chỉ ghi điều chỉnh lãi theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013.Mà trong nghị quyết 02/NQ-CP này lại không nói cụ thể về lãi suất ( chỉ nói chung chung lãi suất ưu đãi ).
Tôi có yêu cầu ngân hàng bổ sung thông tin cụ thể lãi suất,hoặc ghi lãi suất theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN và Thông tư sửa đổi 32/2014/TT-NHNN song bên ngân hàng không ghi và giải thích đây là quy chế chung của SHB. Vì nghĩ là quy chế chung của SHB nên tôi đã đồng ý ký kết hợp đồng tín dụng theo mẫu của ngân hàng SHB đưa ra ( không ghi cụ thể lãi suất) . Sau khi tham khảo hợp đồng vay vốn của các ngân hàng khác đều ghi khá chi tiết về lãi suất thì tôi thấy hoang mang về lãi suất khoản vay của mình sau này. Và tôi cũng không biết là hợp đồng vay vốn đã ký có thuộc gói vay ưu đãi 30000 tỷ hay không ? Với hợp đồng như trên liệu tôi có bị SHB áp một mức lãi suất cao theo các gói vay tiêu dùng mua nhà của ngân hàng không ?
Kính mong quý văn phòng luật sư Minh Khuê giải đáp giúp tôi.

>> Luật sư tư vấn Luật Dân sự, đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Để biết bạn có thuộc diện được được hỗ trợ vay gói 30 nghìn tỷ của Chính phủ thì bạn cần đối chiếu với những điều kiện quy định trong Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam : Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủThông tư số 32/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam : Sửa đổi, bổ sung mốt số điều tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủnhư sau:

1. Những căn hộ thuộc diện được vay gói 30 nghìn tỷ.

Những căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội đã được chính phủ phê duyệt

Những căn hộ thương mại có giá thấp hơn 1,05 tỷ (đã bao gồm VAT và 2% phí bảo trì)

2. Đối tượng được vay gói 30000 tỷ.

Đối tượng 1: Cán bộ, công nhân viên chức trực thuộc cơ quan Chính phủ, các tổ chức chính trị – xã hội, các đơn vị công lập, các lực lượng vũ trang được hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

Đối tượng 2: Là những người có thu nhập thấp thuộc những đơn vị ngoài công lập, những hợp tác xã kinh tế, người nghỉ lao động theo chế độ, người kinh doanh tự do, hộ kinh doanh cá thể …

3. Điều kiện gói vay hỗ trợ 30000 tỷ.

Người mua nhà, căn hộ từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở, căn hộ cần mua, với trường hợp chỉ có KT3 thì phải có đóng bảo hiểm xã hội 1 năm trở lên.

Có hợp đồng mua nhà ký kết với Chủ đầu tư hợp lệ theo quy định.

Đối với hợp đồng mua căn hộ thương mại thì phải có giấy xác nhận giao dịch qua Sàn Giao Dịch Bất Động Sản.

Người vay gói hỗ trợ 30000 tỷ phải chứng minh vốn tự có tối thiểu 20% trên tổng giá trị căn hộ sau VAT và phí bảo trì (2%) theo quy định của nhà nước.

Mỗi gia đình chỉ được vay gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ 1(một) lần, các thành viên trong trong gia đình phải cam kết chưa vay vốn hỗ trợ nào khác từ ngân hàng về mua, thuê, kinh doanh bất động sản nào khác.

Có thu nhập ổn định đảm bảo khả năng trả nợ.

Sinh sống và làm việc trên địa bàn Chi nhánh ngân hàng cho vay

4. Thời hạn, lãi xuất vay gói hỗ trợ 30000 tỷ:

Thời hạn cho vay gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ theo quy định là 15 năm.

Mức vay tối đa là 80% giá trị nhà ở sau VAT.

Áp dụng tối đa 15 năm

Thứ hai, về việc ngân hàng không ghi lãi suất cụ thể trong hợp đồng , mà chỉ ghi điều chỉnh lãi theo Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu do Chính phủ ban hành . Nghị quyết 02 quy định về gói cho vay 30000 tỷ nên lãi suất của bạn sẽ được tính là 5% chứ không bị áp mức lãi suất cao theo các gói vay tiêu dùng mua nhà của ngân hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Vay vốn sinh viên cần những điều kiện gì ? Chính sách cho sinh viên vay tiền để học tập ?