Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Bố tôi (ông TVL, sinh năm 1960) có 02 thửa đất trên địa bàn huyên LN, tỉnh Bắc Giang.

- Thửa đất thứ nhất (diện tích 3.500 m2): Tại địa bàn xã Nam Dương, huyện LN là đất nhà ở, có vườn ao có nguồn gốc do ông bà nội tôi để lại từ những năm 1970 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố tôi năm 2001 (cấp cho hộ ông TVL), trong đó có 400m2 đất ở, còn lại là đất vườn.

- Thửa đất thứ 2 (diện tích 1.300m2): Tại địa bàn thị trấn Chũ, huyện LN có nguồn gốc do bố tôi mua lại của người khác từ năm 1987, khi mua có lập giấy tờ viết tay và có xác nhận của khu phố và UBND thị trấn Chũ cùng năm 1987, trong giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở là bao nhiêu. Tại thời điểm mua trên thửa đất đã có nhà ở, vườn ao được xây dựng trước năm 1980, gia đình bố tôi sử dụng ổn định từ đó đến nay không có tranh chấp và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần nào; trên số hộ khẩu bố tôi hiện có tất cả 09 nhân khẩu được lập trước năm 2014.

- Năm 2020, bố tôi đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất thứ 2 này. Căn cứ các giấy tờ liên quan, nguồn gốc đất đai Phòng TNMT huyện xác định công nhận cho gia đình tôi được được 500m2 đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất đối với thửa đất thứ 2, tuy nhiên do gia đình tôi đã được cấp công nhận 400m2 đất ở tại xã ND nên diện tích đất ở tại thửa đất thứ 2 tại thị trấn Chũ chỉ còn 100m2 (do việc cộng dồn diện tích đất ở tại các thửa đất trên địa bàn để xác định hạn mức đất ở cho hộ gia đình).

Vậy xin hỏi: Việc xác định diện tích đất ở tại thửa đất thứ 2 như vậy có đúng không? Việc cộng dồn diện tích đất ở tại các thửa đất để tính diện tích trong hạn mức đất ở có được áp dụng trong trường hợp này hay không? (Theo Quy định hiện hành thì hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại địa phương hiện nay như sau: tại xã ND không quá 360 m2; tại thị trấn C không quá 100m2)

Xin hỏi: Tôi sinh năm 19xx, nếu năm 2007 bố tôi viết giấy tặng cho tôi quyền sử dụng thửa đất trên (thửa đất thứ 2, thị trấn C) có đầy đủ chữ ký của các bên thì năm 2020 tôi đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tôi sẽ được cấp bao nhiêu diện tích đất ở tại thửa đất trên? Tôi có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?

Vẫn nội dung trên, ý tôi muốn nói là năm 2007 bố tôi viết giấy cho tôi thửa đất đó, đến năm 2020 tôi đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất được bố mẹ tặng cho này thì phải áp dụng theo Luật đất đai 2013 chứ ạ. Theo quy định tại khoan 2, Điều 100 Luật đất đai 2013; Điều 82 và Điều 103 Nghị định số 43/NĐ-CP và khoản 54, Điều 2 Nghị định số 01/NĐ-CP thì có phải tôi đủ điều kiện đăng ký cấp giấy lần đầu đối với thửa đất nhận tặng cho và được hưởng các quyền lợi liên quan.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật đất đai 2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Quyết định số 745/2014/QĐ-UBND ban hành quy định hạn mức giao đất làm nhà ở; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao và diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Câu hỏi 1. Việc xác định diện tích đất ở tại thửa đất thứ 2 như vậy có đúng không?

Theo thông tin anh cung cấp, bố của anh có hai thửa đất. Một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001 (cấp cho hộ ông Thân VL). Trong đó có 400m2 đất ở, còn lại là đất vườn.

Năm 2020, bố anh đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất thứ 2 cũng tại huyện Lục Ngạn, tỉnh BG. Căn cứ các giấy tờ liên quan, nguồn gốc đất đai Phòng TNMT huyện xác định công nhận cho gia đình anh được 500m2 đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất đối với thửa đất thứ 2, tuy nhiên do gia đình tôi đã được cấp công nhận 400m2 đất ở tại xã Nam Dương nên diện tích đất ở tại thửa đất thứ 2 tại thị trấn Chũ chỉ còn 100m2 (do việc cộng dồn diện tích đất ở tại các thửa đất trên địa bàn để xác định hạn mức đất ở cho hộ gia đình).

Theo khoản 1, khoản 5 Điều 7 thông tư 76/2014/TT-BTC quy định như sau:

Điều 7. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

Ví dụ 1:

Ông A đang sử dụng 02 thửa đất; thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 60 m2 ở quận X, thành phố Z; thửa đất thứ hai 1.640 m2 ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại quận X, thành phố Z là 100m2; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện Y là 150 m2. Thành phố Z là thành phố trực thuộc Trung ương.

Năm 2015, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất thứ nhất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất thứ hai sang đất ở. Ông A lựa chọn thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức.

Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất thì 60 m2 đất nêu trên được xác định là diện tích đất trong hạn mức và ông A phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

Tiếp đó, ông A làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:

- Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 40 m2 (= 100 m2 - 60 m2), diện tích 40 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.

- Diện tích vượt hạn mức là 1.600 m2 (= 1.640 m2 - 40 m2). Giả sử giá đất của thửa đất thứ hai tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất của thành phố Z là 20.000.000 đồng/m2 thì giá trị của thửa đất thứ hai tính trên diện tích vượt hạn mức này (theo giá đất ở trong Bảng giá đất) là:

1.600 m2 x 20.000.000 đồng/m2 = 32.000.000.000 đồng

Do diện tích đất vượt hạn mức có giá trị trên 30 tỷ đồng nên tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của diện tích đất vượt hạn mức nêu trên được tính theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

a) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

b) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Ví dụ 2:

Ông A, ông B, và bà C được bố mẹ để lại thừa kế 01 thửa đất 210 m2 tại huyện X, tỉnh Y có nguồn gốc là đất không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, có nhà ở và sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất lần nào; Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác. Hạn mức sử dụng đất tại huyện X là 100 m2. Năm 2016, thửa đất trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất được xác định như sau:

- Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất và hoàn thành việc tách thửa đất làm 03 thửa, mỗi thửa 70 m2 thì:

+ Ông A và ông B được cấp Giấy chứng nhận với mỗi phần diện tích 70 m2 đã tách thửa của mình và được xác định là diện tích đất trong hạn mức, và ông A và ông B phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đối với thửa đất được cấp Giấy chứng nhận.

+ Thửa đất 70 m2 của bà C được xác định là diện tích đất vượt hạn mức và bà C phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp ông A, ông B và bà C cử ông B làm đại diện thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ thửa đất 210 m2 (trong trường hợp không được phép tách thửa) thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích 100 m2 trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương đối với diện tích đất 110 m2 vượt hạn mức.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Ví dụ 3:

Năm 2012, ông A được bố mẹ thừa kế cho một thửa đất 250 m2, đã được cấp Giấy chứng nhận và nộp đủ tiền sử dụng đất nên ông A chỉ làm thủ tục chuyển tên trên Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, ông A chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất nào.

Năm 2015, ông A làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 200 m2 đất nông nghiệp, có nguồn gốc được Nhà nước giao đất năm 2004 theo quy định của pháp luật về đất đai sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì ông A được xác định diện tích đất trong hạn mức để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất trên.

4. Căn cứ phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân.

5. Việc cộng dồn thửa đất để xác định hạn mức tính thu tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này được áp dụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Trường hợp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở tại địa phương, sau ngày 01 tháng 7 năm 2014 hộ gia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất đã lựa chọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất."

Ví dụ 4:

Ông A đang sử dụng 02 thửa đất: Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 200.3, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 70 m2 ở huyện X, tỉnh K; thửa đất thứ hai có diện tích 120 m2 ở huyện Y, tỉnh K là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương.

Năm 2012, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại khu đất thứ nhất. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện X, tỉnh K là 100 m2. Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất, toàn bộ diện tích 70 m2 đất được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức.

Năm 2015, ông A tiếp tục làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:

- Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 30 m2 (= 100 m2 - 70 m2), diện tích 30 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.

- Diện tích vượt hạn mức là 90 m2 (= 120 m2 - 30 m2), diện tích này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.”

Theo quy định này, có thể hiểu rằng hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được xác định như sau: Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Như vậy, cả hai diện tích đất này đều thuộc sở hữu của bố anh và đều cùng nằm trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Nên việc xác định diện tích đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở chỉ được xác định một lần.

Vì thửa thứ nhất, bố anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, tuy nhiên thửa này có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận. Nên hiện tại khi bố anh nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất (100m2) sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

Kết luận: Việc xác định diện tích đất ở tại thửa đất thứ 2 là đúng theo quy định tại Điều 7 nêu trên.

Câu hỏi 2. Việc cộng dồn diện tích đất ở tại các thửa đất để tính diện tích trong hạn mức đất ở có được áp dụng trong trường hợp này hay không?

Theo quy định tại Điều 7 thông tư 76/2014/TT-BTC, thì ngay từ tên của Điều luật này cũng đã thể hiện nội dung Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 9, Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Như vậy, qua thông tin của anh cung cấp, có thể thấy đất của bố anh thuộc trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Vì 2 thửa đất của bố anh không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Dó đó, trường hợp của bố anh được xác định theo Điều 7 thông tư 76/2014/TT-BTC. Việc cộng dồn diện tích đất ở tại các thửa đất để tính diện tích trong hạn mức đất ở là có căn cứ.

(Lưu ý: Nội dung này tôi phân tích trên quan điểm là đất này thuộc sở hữu của bố anh chứ không phải hộ gia đình, mặc dù năm 2001 cấp cho hộ ông Thân Văn Long. Vì trên thực tiễn không phải trường hợp nào cũng được ghi nhận là tài sản của hộ gia đình.)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềHạn mức công nhận đất ở” Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê