Khách hàng: Thưa luật sư! Tôi có một vài thắc mắc mong quý luật sư của công ty có thể tư vấn cho tôi. Nhà tôi có 1 thửa đất diện tích khoảng 67 m2, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi diện tích là 67 m2, trong sơ đồ thửa đất có ghi 1 phần diện tích khoảng 10 m2 là " diện tích nhà đất trong phạm vi quy hoạch, không được công nhận". Vậy tôi muốn hỏi khi tôi bán đất phần diện tích 10 m2 này tính như thế nào mong quý công ty có thể trả lời cho tôi sớm nhất!
Xin cảm ơn!
Người gửi: N.T.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý được sử dụng trong bài viết:
1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”
=> Căn cứ theo Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Và việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 có quy định về việc thưc hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
3. Điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu mảnh đất của bạn có đủ các điều kiện trên thì bạn vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng (bán đất đối với diện tích 10m2 đó). Nói tóm lại, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Như vậy, bạn nên tìm hiểu xem UBND huyện nơi có đất đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa cũng như phần diện tích đất 10 m2 đó có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng (bán đất) không để có thể biết chính xác xem mình có được bán diện tích đất nằm trong quy hoạch đó hay không.
4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất; nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
5. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các bước sau:
Bước 1: Hai bên chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bên bán cần chuẩn bị Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng độc thân, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
- Bên mua cần chuẩn bị Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng độc thân, chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu thường trú.
Bước 2: Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Văn phòng công chứng nhà nước. Các bên có liên quan đến bất động sản cần chuyển nhượng đến cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn hoặc công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Đối với bên bán khi công chứng nếu đã kết hôn phải có 2 vợ chồng cùng ký, nếu độc thân thì chỉ cần người sở hữu bất động sản, bên mua chỉ cần người đứng ra mua ký.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền tại địa phương. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Người thực hiện quyền chuyển nhượng phải nộp 01 bộ hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật để thực hiện quyền chuyển nhượng.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ thỏa mãn các yêu cầu của pháp luật thì cơ quan đăng ký tiếp tục tiến hành việc gửi thông tin địa tín đến cơ quan thuế và thông báo thông tin thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thu nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cập nhật thông tin vào hồ sở địa chính, cơ sở dữ liều đất đai; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật được quy định tại khoản 4 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.
