Khi tôi mua có hợp đồng mua bán và có sự chứng nhận của trưởng ấp (có mộc vuông, tuy nhiên ông này mới chết cuối năm ngoái) và những người ký giáp danh với đất của tôi. Cho đến tháng 6/2015 chủ đất đã làm được sổ đỏ cho thửa đất trên nhưng trên sổ đỏ lại có thêm người thứ 3 đứng tên nữa là M. Bây giờ P và T nói ủy quyền lại cho anh M đứng tên có tất cả quyền hành quyết định thửa đất trên. Anh M là người ngang ngược nói là đất của anh ấy khi bán anh ấy ko ký nên giờ thửa đất này là của anh ấy và gọi người khác bán với giá cao gấp 3 lần số tiền mà tôi mua. (rất có thể 3 anh em này âm mưu thông đồng với nhau ủy quyền cho anh M không mua bán với tôi để chiếm đoạt tài sản của tôi nếu bán được cho người khác thì sẽ sang tên cho người khác và lúc đó tôi mất hết). Xin Luật sư cho tôi hỏi với hợp đồng mua bán có trưởng ấp ký trên đất ko có sổ đỏ như trên ra tòa có được giải quyết pháp lý không? Và tôi có khả năng thắng kiện ko? 3 anh em P, T, M có được ghép vào tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

Xin cảm ơn Luật sư!

Câu hỏi được biên tập bởi chuyên mục tư vấn luật đất đai công ty luật Minh Khuê.

Xử lý tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

>> Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ Luật dân sự 2015

Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi 2017

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất?

Theo Luật đất đai 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận,
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.2 Các quyền chung của ngừoi sử dụng đất?

Theo Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể về quyền chung của người sử dụng đất

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

=> Như vậy có nghĩa là, theo những quy định ở trên đây thì ông P và ông T khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng, hay nói cách khác là hợp đồng của bạn với ông P và ông T là vô hiệu, và không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên, các bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Ở đây, bạn có thể làm đơn đề nghị yêu cầu hòa giải lên ủy ban nhân dân xã/phường để hòa giải hoặc làm hồ sơ khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp quận/huyện để giải quyết.

2.3 Hành vi này có phải là lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không?

Tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại điều 174 Bộ Luật hình sự 2015 sửa đổi 2017 được cấu thành bởi các yếu tố cụ thể như sau:

Mặt khách quan​
Về hành vi: Có hành vi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản
- Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều cách khác nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết (viết thư), bằng hành động … (ví dụ: kẻ phạm tội nói là mượn xe đi chợ nhưng sau khi lấy được xe đem bán lấy tiền tiêu xài không trả xe cho chủ sở hữu) và bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản
- Chiếm đoạt tài sản, được hiểu là hành vi chuyển dịch một cách trái pháp luật tài sản của người khác thành của mình. Đặc điểm của việc chiếm đoạt này là nó gắn liền và có mối quan hệ nhân quả với hành vi dùng thủ đoạn gian dối
Như vậy, có thể phân biệt với những trường hợp dùng thủ đoạn gian dối khác, chẳng hạn dùng thủ đoạn cân, đong, đo đếm gian dối nhằm ăn gian, bớt của khách hàng hoặc để bán hàng giả để thu lợi bất chính thì không cấu thành tội này mà cấu thành tội lừa dối khách hàng hoặc tội buôn bán hàng giả.
Lưu ý: thời điểm hoàn thành tội phạm này được xác định từ lúc kẻ phạm tội đã chiếm giữ được tài sản sau khi đã dùng thủ đoạn gian dối để làm cho người chủ sở hữu tài sản hoặc người quản lý tài sản bị mắc lừa gia tài sản cho kẻ phạm tội hoặc không nhận tài sản đáng lẽ phải nhận.
- Dấu hiệu bắt buộc của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là người phạm tội sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản. Nếu có hành vi gian dối mà không có hành vi chiếm đoạt (chỉ chiếm giữ hoặc sử dụng), thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có hành vi gian dối trên bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chiếm giữ trái phép hoặc tội sử dụng trái phép tài sản, hoặc đó chỉ là quan hệ dân sự
- Trường hợp hành vi gian dối, hay hành vi chiếm đoạt cấu thành vào một tội danh độc lập khác, thì người phạm tội không bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà chí bị truy cứu những tội danh tương ứng đó. Ví dụ, như hành vi gian dối làm tem giả, vé giả …, hành vi gian dối trong cân đong đo đếm, tình gian, đánh tráo hàng, hành vi lừa đảo chiếm đoạt chất ma tuý, hành vi buôn bán sản xuất hàng giả là lương thực thực phẩm, thuốc chữa bệnh, thuốc phòng bệnh; hành vi buôn bán sản xuất hàng giả là thức ăn chăn nuôi, phân bón thuốc thú y, bảo vệ thực vật, giống cây trồng vật nuôi đều có dấu hiệu gian dối.
Dấu hiệu khác
Về giá trị tài sản chiếm đoạt: Giá trị tài sản bị chiếm đoạt phải từ hai triệu đồng trở lên
Nếu dưới hai triệu đồng thì phải thuộc trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bi kết án về tội chiếm đoạt tài sản chưa được xoá án tích mà còn vi phạm thì người thực hiện hành vi nêu trên mới phải chịu trách nhiệm hình sự về tội này. Đây là dấu hiệu cấu thành cơ bản của tội này.
Khách thể
Hành vi nêu trên xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người khác
Mặt chủ quan
Người phạm tội thực hiện tội phạm này với lỗi cố ý
Lưu ý:
Về mặt ý chí của người phạm tội lừa đảo bao giờ cũng nảy sinh ý định chiếm đoạt tài sản trước khi thực hiện hành vi lừa đảo, đây là điểm phân biệt cấu thành tội lạm dụng tín nhiếm chiếm đoạt tài sản. Vì trong một số trường hợp phạm tội làm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì bao giờ ý định chiếm đoạt tài sản cũng phát sinh sau khi nhận tài sản thông qua một hình thức giao dịch nhất định
Ý thức chiếm đoạt phải có trước thủ đoạn gian dối và hành vi chiếm đoạt tài sản, thủ đoạn gian dối bao giờ cũng phải có trước khi tiến hành giao tài sản giữa người bị hại với người phạm tội. Nếu sau khi có được tài sản hợp pháp mới phát sinh thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản thì không coi là phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà tuỳ từng trường hợp cụ thể người phạm tội bị truy cứu trách nhiệm hình sự về những tội danh tương ứng ( như tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản)

=> Như vậy, có nghĩa là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nó được cấu thành bởi nhiều mặt, nhiều yếu tố như đã nói ở trên, hay nói cách khác là chiếm đoạt tài sản bằng thủ đoạn gian dối và thủ đoạn đó là có mục đích. Ở đây, muốn kết luận ông P và ông T có cấu thành lên tội này hay không thì còn phải xét đến nhiều mặt khách quan, chủ quan, chủ thể, khách thể như đã đề cập ở trên đây.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê