1. Ký hợp đồng mua bán đất ở đâu?

Xin hỏi luật sư, Tôi ở huyện muốn sang tên bìa đất từ chủ đất cũ sang tên mình thì thực hiện ở phòng công chứng huyện đó hay bất kỳ phòng công chứng nào trong tỉnh cũng được?
Rất mong nhận được câu trả lời của Luật Sư, xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: PD Su

Tư vấn thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất ?

Tư vấn thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:

Căn cứ điều 42 Luật công chứng năm 2014 về phạm vi hợp đồng, giao dịch về bất động sản thì:

" Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản."

Căn cứ quy định tại Điều 44 Luật công chứng 2014 về địa điểm công chứng thì:

" 1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng."

Như vậy, nếu như bạn không thuộc trường hợp theo khoản 2 Điều 44 Luật công chứng năm 2014 thì việc công chứng hợp đồng, giao dịch trên được thực hiện tại văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh bạn (nơi có bất động sản)

>> Xem thêm:  Dịch vụ công chứng, tư vấn luật đất đai uy tín, chuyên nghiệp

2. Mức thuế phải đóng đất khi chuyển quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Vào năm 2010 tôi có mua 1 thửa đất với diện tích 120 m2, với giá là 8.000.000 đồng/m2 tổng cộng là 960.000.000 triệu đồng. Vừa qua vào tháng 05 năm 2016 tôi kẹt tiền nên đã sang lại thửa đất trên với giá 9.000.000 đồng/m2 tổng cộng là 1.080.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quy định mỗi bên tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện nghĩa vụ thuế.

Vậy xin luật sư cho biết thời gian mua thửa đất 06 năm, khi bán lời 120.000.000 triệu đồng, tôi phải nộp nghĩa vụ thuế cho nhà nước là bao nhiêu , khi mua tôi có vay của ngân hàng thêm 300.000.000 triệu đồng và trả dần trong 03 năm .

Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Người gửi: kinhluan

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn chuyển quyền mục đích sử dụng đất ?

Tư vấn chuyển quyền mục đích sử dụng đất - Ảnh minh họa

Trả lời:

Căn cứ Điều 12 thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính quy định:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

- Thu nhập tính thuế

+Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Vào năm 2010 bạn mua 1 thửa đất với diện tích 120 m2 , với giá là 8.000.000 đồng/m2 tổng cộng là 960.000.000 đồng, vừa qua vào tháng 05 năm 2016 bạn đã sang lại thửa đất trên với giá 9.000.000 đồng/m2 tổng cộng là 1.080.000.000 đồng. Vậy dựa trên căn cứ pháp lý trên thì thuế suất bạn phải nộp là 2% của 1.080.000.000 đồng.

Trân trọng!

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được những ai ký tên?

3. Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi đang muốn mua mảnh đất từ anh Xiêm, trước đó a Xiêm mua của ông Dũng có hợp đồng mua bán viết tay, không có công chứng, Ông Dũng mua đất từ ông Sơn cũng chưa công chứng hợp đồng mua bán, vậy khi tôi mua miếng đất đó từ anh Xiêm thì có rủi ro không?

Thủ tục làm như thế nào để pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất của tôi, tôi có gửi hồ sơ kèm theo, xin Luật sư tư vấn, mảnh đất này đã được chuyển đổi thành đất thổ cư chưa? Bên Luật sư có nhận giải quyết thủ tục hành chính cho tôi không? Lệ phí là bao nhiêu?

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: hong tuoi

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn chuyển nhượng đất đai bằng giấy viết tay ?

Tư vấn chuyển nhượng đất đai bằng giấy viết tay - Ảnh minh họa

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014

Hiện tại, Luật đất đai 2013 có hiệu lực cũng quy định về việc công chứng, chứng thực căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng. Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không công chứng thì không có giá trị pháp lý. Đối với hợp đồng không có giá trị pháp lý thì đương nhiên các bên tham gia hợp đồng sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro.

Như vậy trước khi tiến hành mua quyền sử dụng đất, bạn phải xác định ai là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có phải là anh Xiêm hay không? Trường hợp, người đứng tên là anh Xiêm thì hai bên phải làm hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng rồi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng. Trường hợp người đứng tên không phải là anh Xiêm thì bạn nên xem xét lại giao dịch này hoặc yêu cầu anh Xiêm hợp pháp hóa quyền sở hữu của mình đối với quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng lại cho bạn.

>> Xem thêm:  Tư vấn về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai ?

4. Căn cứ, cơ sở để nhà nước ra quyết định thu hồi đất nông nghiệp ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi có 500m2 đất nông nghiệp ở tỉnh Gia Lai đang trồng lúa (thuộc đất Quy hoạch). Thời gian qua UBND huyện mời tôi lên kê khai đất thu hồi để xây dựng công trình Trường Mẫu giáo.

Diện tích thu hồi 475m2. Diện tích còn lại chỉ 25m2 nên tôi không thể sản xuất được. Vậy cho tôi hỏi tôi phải căn cứ vào đâu để đề nghị UBND huyện thu hồi hết phần diện tích đất nông nghiệp trên?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: TT Tuấn

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn thu hồi đất nông nghiệp ?

Tư vấn thu hồi đất nông nghiệp - Ảnh minh họa

Trả lời:

Trong trường hợp này, đất của bạn bị thu hồi để xây dựng trường mẫu giáo, đây là công trình công cộng dùng để phục vụ lợi ích của cộng đồng, nâng cao đời sống xã hội. Điểm a khoản 1 điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;"

Bạn muốn UBND huyện thu hồi hết phần diện tích đất trên, bạn có thể tự nguyện trả lại đất theo điểm c khoản 1 điều 16 Luật Đất đai 2013.

5. Tư vấn về điều kiện tách thửa ?

Thưa luật sư! Tôi có câu hỏi như sau: bạn tôi có mua thửa đất nông nghiệp và đã thực hiện quyền chuyển nhượng từ chủ đất trước đây. Diện tích thửa đất là 8.8m x 18.5m = 163m2 có sổ đỏ (đất trồng cây lâu năm) và 40m vuông liền kề với thửa đất bằng giấy tay.

Nay anh ấy muốn bán lại cho tôi 80m2 của thửa đất có sổ đỏ (chưa thổ cư) và 20m vuông liền kề mà anh ấy mua bằng giấy tay trước đó. (có nghĩa là chúng tôi chia thửa đất có sổ đỏ và miếng đất giấy tay liền kề thành hai lô). trước thửa đất là con đường đi chung rộng 1m6. vậy nếu tôi muốn mua một nửa thửa đất (chưa thổ cư) để xây nhà ở thì phải chuyển thổ cư hết cả thửa đất 163m2 đó hay chỉ chuyển một nửa thửa đất mà tôi muốn mua thì có tách sổ được không?

Xin luật sư hãy tư vấn giúp tôi! xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

5.1 Chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ nhất, theo quy định của Luật Đất đai 2013 , trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Thứ hai, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, pháp luật không quy định việc phải chuyển cả thửa đất mà chỉ quy định phải sử dụng đất đúng mục đích, vì thế bạn xây nhà trong khoảng nào thì chỉ cần chuyển đổi mục đích trong khoảng đó.

5.2. Điều kiện tách thửa

Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Vì bạn không nêu rõ bạn ở địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác về việc bạn có đủ điều kiện tách thửa hay không. Tuy nhiên, với phần diện tích bạn dự định mua, bạn có khả năng cao được tách. Để tìm quyết định về điều kiện tách thửa đất của địa phương mình, bạn có thể tìm kiếm tại địa chỉ http://vanban.luatminhkhue.vn/

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn bảo hộ tác phẩm kiến trúc?