1. Mua bán đất của hộ kinh doanh cá thể như thế nào ?

Chào Luật sư. Tôi muốn được các anh/chị tư vấn giúp một việc như sau:Tôi muốn mua một lô đất khoảng 1.200 m2,có sổ đỏ thời hạn 20 năm, đã cấp được 8 năm.
Chủ sở hữu cũ là một hộ kinh doanh cá thể, hiện tại đang có giấy phép làm xưởng sửa chữa, đóng mới 5 tàu thuyền và kinh doanh bến bãi. Sau khi mua tôi vẫn kinh doanh loại hình đó. Vậy thủ tục mua bán như thế nào? Tôi có phải chuyển đổi giấy phép kinh doanh không? Lệ phí chuyển đổi là bao nhiêu? Trong việc này các anh chị có thể giúp tôi được những vấn đề gì ?
Mong nhận được sự tư vấn của các anh chị qua email sớm nhất. Xin chân thành cảm ơn các anh/chị!
Người gửi: N.M.

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Thứ nhất việc mua bán đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thông qua hình thức hợp đồng giữa bên mua và bên bán như sau.

"Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

"Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

- Thứ hai, hiện tại anh muốn thực hiện hoạt động kinh doanh làm xưởng sửa chữa, đóng mới 5 tàu thuyền và kinh doanh bến bãi. Trước đó thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất đã kinh doanh hoạt động này và họ có giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh. Trong trường hợp này không thể tiến hành việc chuyển đổi giấy phép kinh doanh vì giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh chỉ xác định duy nhất đối với chủ thể tiến hành hoạt động đăng kí kinh doanh và được cấp giấy phép đó. Như vậy, để kinh doanh hoạt động trên anh có thể tiến hành đăng kí kinh doanh theo các loại hình như: Doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty Cổ phần, hộ kinh doanh và các loại hình khác theo quy định của pháp luật cho phép thành lập tại: Luật Doanh nghiệp 2014Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp

Sau khi tiến hành đăng kí kinh doanh thành công, cơ quan đăng kí kinh doanh quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 78/2015 sẽ cấp cho doanh nghiệp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

"Điều 13. Cơ quan đăng ký kinh doanh

1. Cơ quan đăng ký kinh doanh được tổchức ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và ở quận, huyện, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện), bao gồm:

a) Ở cấp tỉnh:Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư (sau đây gọi chung là Phòng Đăng ký kinh doanh).

b) Ở cấp huyện: Phòng Tài chính - Kế hoạch thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện nhiệm vụ đăng ký hộ kinh doanh quy định tại Điều 15 Nghị định này(sau đây gọi chung là cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện)."

Phòng Đăng ký kinh doanh có thể tổ chức các điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Phòng Đăng ký kinh doanh tại các địa điểm khác nhau trên địa bàn cấp tỉnh.

Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh có thể thành lập thêm một hoặc hai Phòng Đăng ký kinh doanh và được đánh số theo thứ tự. Việc thành lập thêm Phòng Đăng ký kinh doanh do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định sau khi thống nhất với Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Quy định mới năm 2021 của pháp luật về xây dựng nhà ở ?

2. Mua bán đất không có giấy chuyển nhượng có được cấp sổ đỏ không?

Thưa luật sư! Gia đình tôi nhận chuyển nhượng năm 1993 và không có giấy tờ đến năm 2001 đo đạc đứng tên của tôi nhưng nay làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai lại bắt phải có giấy chuyển nhượng mới cấp được có đúng hay không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Mua bán đất không có giấy chuyển nhượng có được cấp giấy chứng nhận QSD đất không?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về chuyển nhượng đất, gọi số:1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn trình bày thì hiểu việc bạn nhận chuyển nhượng đất là không có giấy tờ về việc chuyển nhượng và về quyền sử dụng diện tích đất đó.

Căn cứ Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Căn cứ khoản 3 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính:

"3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn là người đang sử dụng đất từ trước ngày 01/01/2008 thì bạn thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, Theo đó bạn nộp cho cơ quan có thẩm quyền giấy tờ, trong đó không cần giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đơn đăng ký (Mẫu 04/ĐK)

Giấy tờ theo Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Sơ đồ tài sản gắn liền với đất

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác. Tham khảo bài viết liên quan: Thay đổi tên chủ sở hữu trong giấy tờ nhà?

>> Xem thêm:  Pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh Bất động sản

3. Tư vấn về việc mua bán đất đai qua tay nhiều người ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê Tôi xin nhờ luật sư tư vấn cho tôi sự việc sau. Vào ngày14/10/2009 em họ của tôi có mua một thửa đất với tổng diện tích là 52m2 với giá tiền là 395tr. Nhưng giấy mua bán chỉ là hợp đồng viết tay có chữ ký người bán, người mua và người làm chứng là ông tổ trưởng khu phố tại thời điểm đó.
Từ thời điểm mua đến nay, tôi vẫn thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ và có chứng từ. Đến 2010 do không hiểu rõ quy trrình pháp luật nên em tôi có tiến hành xây dựng nhà lợp tôn, đang xây dựng thì bên ủy ban Phường xuống tiến hành phá bỏ. Em tôi có hỏi ông tổ trưởng khu phố nơi thửa đất ấy thì ông nói để ông lo.Nhưng từ đó đến nay cũng chưa giải quyết được việc gì. Em họ tôi có tìm hiểu được nguồn gốc đất tại đó là của 1 người tên A, vốn là đất ao do cha mẹ của A khai hoang để lại 5 thửa, sau này A xin chuyển đổi 2 thửa số 4 và số 5 sang đất trồng hoa màu. A bán 2 thửa đất đó cho ông B bằng giấy viết tay không công chứng,và ông B đã bán lại (cũng là hợp đồng viết tay) cho ông C với giá 250tr. Đến 2009 C bán lại thửa đất trên cho em tôi với giá 395tr... tôi có gửi file toàn bộ giấy tờ có liên quan đính kèm theo mail này.
Kính mong quý luật sư xem xét và có tư vấn cho tôi. Trân trọng cám ơn.

Tư vấn về việc mua bán đất đai qua tay nhiều người ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định Luật đất đai năm 2013 và những thông tin bạn cung cấp, mảnh đất em bạn mua đã được mua bán qua tay rất nhiều người nhưng lại không hề có bất cứ giấy tờ nào được công chứng cũng như không hề sang tên quyền sử dụng đất. Do đo, tuy em bán mua mảnh đất từ ông C nhưng thực chất mảnh đất đó lại thuộc quyền sở hữu của ông A. Bây giờ, nếu muốn xây dựng nhà ở, em bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó. Để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, em bạn có thể thực hiện 1 trong 2 cách sau đây:

- Cách 1: Em bạn cần phải đợi ông C hoàn thành thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất từ ông B và ông A. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông thì ông C và bạn mới có thể tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên bạn theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật:

- Cách 2: Các bên có thể thỏa thuận được về việc sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ ông A sang cho em bạn. Các bên có thể thương lượng để chỉnh sửa hoặc hủy bỏ hợp đồng giữa ông A với ông B, ông B với ông C, sau đó ông A với em bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Sau khi làm xong tất cả các thủ tục bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xây dựng nhà ở và các công trình khác tùy mục đích của bạn nhưng không được trái với quy định của pháp luật

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc vui lòng trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.

>> Xem thêm:  Phân biệt cho thuê, cho thuê lại trong kinh doanh Bất động sản

4. Chứng thực hợp đồng mua bán đất như thế nào ?

Xin các chuyên gia cho em hỏi? Giấy tờ mua bán đất đai không có công chứng xác nhận của chính quyền địa phương, mà chỉ có chữ ký của bên mua và bên bán thì có đủ hiệu lực pháp lý không? Và có được pháp luật bảo hộ không ?
Xin các luật sư chuyên gia giải đáp cho em. Em xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

". Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Căn cứ khoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch:

"4. “Chứng thực hợp đồng, giao dịch” là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch."

Như vậy việc chứng thực hợp đồng nếu chứng về yếu tố theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng. Tham khảo bài viết liên quan: Bồi thường về đất, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

5. Tư vấn mua bán đất có một phần đất không được công nhận do xây dựng sai quy hoạch ?

Xin chào luật Sư! Mong Luật Sư tư vấn thắc mắc của em như sau: Em đang có nhu cầu mua 1 căn nhà ở quận Tân Phú. Diện tích đất là 3,1 x 8,6 = 26,7 m2, diện tích xây dựng là 26,7 m2, 1 trệt 1 lầu, sổ đỏ cấp tháng 12/2004. Lộ giới đường 14m, quy hoạch theo quyết định 4963/QĐ-UB ngày 30/08/1999 của UBND thành phố. Tuy nhiên 1 phần diện tích xây dựng không được công nhận (đã gạch chéo), do xây dựng sai quy hoạch công văn số 9858/KTST - QH ngày 20/04/1996 của KTST Thành phố. Em đã lên Quận hỏi tại sao lại như vậy, nhưng mỗi người trả lời mỗi kiểu.
Mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp em, Nếu bây giờ em mua nhà này thì có rủi ro gì không? Trường hợp em xin giấy phép xây dựng mới thì xây dựng được hết phần diện tích đất chứ? giấy phép xây dựng được mấy lầu, chiều cao bao nhiêu?
Chân thành cám ơn!

Chứng thực hợp đồng mua bán đất?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì:

Trường hợp của bạn muốn mua đất thuộc diện quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng căn cứ theo thông tin bạn đưa ra thì chưa xác định được sau khi kế hoạch sử dụng đất của quận Tân Phú đã được công bố thì quận đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm chưa

Nếu như chưa có thì bạn (người sử dụng đất) sẽ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất (bạn) trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Chính vì vậy, nếu như thuộc trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận Tân Phú thì bạn sẽ không được xây dựng nhà mới trên phần diện tích đã được quy hoạch này

Như vậy, bạn nên căn cứ vào tình hình thực tế về kế hoạch sủ dụng đất của quận Tân Phú để có thể có quyết định đúng đắn nhất khi lựa chọn mua đất thuộc diện quy hoạch này.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Tìm hiểu thông tin nhà, đất trước khi thực hiện nhận chuyển nhượng?

Trả lời:

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương  đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Sau khi kiểm tra thực tế rồi, tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin sau:

Thông tin về quy hoạch, dự án:

Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).

Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên được. Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện không sang tên được.

Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở đâu? Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Vấn đề này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Vậy nên tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.

Thông tin về tranh chấp:

Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thâm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều. Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

Câu hỏi: Thông tin về người bán, người mua khi thực hiện chuyển nhượng?

Trả lời:

Nếu người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Đối với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản và làm chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm được.

Còn nếu người bán, người mua là người trung gian, môi giới thì sao? Bạn có nên mua bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không? Hoàn toàn được, đôi khi việc mua qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và “nhàn” hơn so với mua chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện người môi giới nhà đất là một người “tử tế”. Nhưng làm thế nào nhận biết được họ là người “tử tế”? Lại chỉ có cách là tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận. Thường thì người môi giới nào họ đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ (không dấu giếm, không giả vờ chính chủ để dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì bước đầu bạn có thể chấp nhận được. Tất nhiên sau đó bạn còn phải đánh giá nhiều yếu tố khác nữa.

Bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản, ngược lại thì công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm.

Câu hỏi: Lựa chọn văn phòng công chứng như thế nào?

Trả lời:

Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người đó rồi, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.

Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn bạn các giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện giao dịch mua, bán.

Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm khi có các CCV trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.