Qua tìm hiểu em được biết nếu em đứng tên thì miếng đất này là tài sản của em phát sinh trước khi kết hôn, do vậy nếu sau này em ly hôn, sẽ không phải là tài sản chung nên sẽ không được đem ra phân chia? Miếng đất em định mua có diện tích 1 sào (= 360 mét vuông) trong đó có khoảng 70 m2 là đất ao San lấp chưa chuyển thành sổ đỏ, phần còn lại 290 mét vuông là nằm trong tổng diện tích đất ở của chủ nhà. Em thỏa thuận sẽ mua đất theo 2 hợp đồng mua bán: Hợp đồng 1: mua bán đất ở ( đã có sổ đỏ) Hợp đồng 2: mua bán đất ao ( đất chưa có sổ đỏ - trước là ao - bị san lấp).

Câu hỏi của em là:

- nội dung 2 hợp đồng này gồm nhưng giấy tờ gì, giải quyết trong phạm vi cấp xã hay cấp huyện?

- nếu sau này em có nhu cầu chuyển đổi 70 mét vuông đất ao này thành đất ở thì có bị phạt (vì đã san lấp khi chưa được chuyển đổi)? phí phạt là bao nhiêu? thủ tục chuyển đổi gồm những giấy tờ gì? và em có cần yêu cầu bên bán đi cùng để làm thủ tục chuyển đổi không?

- sau khi chuyển đổi xong, em muốn gộp tiếp 290 m2 + 70m2 thành Chung một cuốn sổ đỏ thì có được không và thủ tục như thế nào ạ?

- ngoài ra em cần lưu ý các vấn đề gì trong việc mua bán này ạ. Em là con gái chưa từng mua bán đất đai và ít hiểu biết về pháp luật. Mẹ em mọi việc đều dựa vào em nên em rất mong sớm nhận được hồi âm từ quý công ty.

Em xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn Luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

2. Nội dung phân tích:

2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất( đối với đất có thời hạn)

Bên cạnh đó hình thức của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/ chứng thực teo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Do đó khi bạn muốn thực hiện các giao dịch về mua bán đất ở hay đất nông nghiệp đều phải đảm bảo các điều kiện và hình thức của hợp đồng

2.1.1. Thủ tục mua bán đất ở

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 1: Thực hiện công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Hồ sơ công chứng (1 bộ) gồm:

-Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

-Hợp đồng ;

-Chứng minh nhân dân;

-Sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng kí biến động đất, thực hiện thủ tục sang tên

- Bộ hồ sơ đăng kí biến động đất, thực hiện sang tên gồm:

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);

+Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);

+Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);

+Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);

+Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

+Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

+Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

+Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

+Tờ khai đăng ký thuế;

+Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

- Nơi nộp hồ sơ: Tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất tại Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

- Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017).

Một số chi phí khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

+Chi phí công chứng hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất;

+Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP);

+Lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất (Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC).

2.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

2.2.1. Điều kiện để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Trong trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.2.2. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

-Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC thuộc UBND cấp huyện.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu - bản chính);

+ Giấy cam kết về việc lựa chọn thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức đất ở (theo mẫu); và Giấy cam kết thực hiện các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 37 Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày làm việc 18/12/2015 (bản chính);

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 17 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày làm việc 18/12/2015 (bản chính);

+ Trích lục bản đồ địa chính khu đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng thửa đất) (Bản sao chứng thực);

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận kết quả (bản chính - nếu có);

+ Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (bản sao chứng thực - nếu có);

+ Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất và nộp tiền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) (bản chính).

- Lấy phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính - nộp bổ sung hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC thuộc UBND cấp huyện. Khi đến nhận kết quả, người giao dịch phải có phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

2.2.3. Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà phải xin phéo cơ quan có thầm quyền sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

Trường hợp của bạn là tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở sẽ bị xử phạt theo quy định tại điềm a Khoàn 2 Điều 6 của nghị định đó là :"Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta"

2.3. Hợp thửa đất

Để thực hiện hợp thửa đất, bạn cần căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu hợp thửa đất

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ mà bạn cần chuẩn bị bao gồm:

Bước 2: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê