1. Những giấy tờ cần thiết trong hợp đồng mua bán đất ?

Chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, em có một câu hỏi nhờ công ty tư vấn giùm. Trường hợp của em như sau ạ: Em năm nay 28 tuổi, độc thân. Mẹ em 60 tuổi. Bạn trai em là người có hộ khẩu khác tỉnh. Em định mua một miếng đất ở quê ngoại (hiện hộ khẩu thường trú của em và mẹ ở quê nội) trong cùng một huyện ở Bắc Ninh. Em dự định sẽ là người đứng tên sổ đỏ.

Qua tìm hiểu em được biết nếu em đứng tên thì miếng đất này là tài sản của em phát sinh trước khi kết hôn, do vậy nếu sau này em ly hôn, sẽ không phải là tài sản chung nên sẽ không được đem ra phân chia? Miếng đất em định mua có diện tích 1 sào (= 360 mét vuông) trong đó có khoảng 70 m2 là đất ao San lấp chưa chuyển thành sổ đỏ, phần còn lại 290 mét vuông là nằm trong tổng diện tích đất ở của chủ nhà. Em thỏa thuận sẽ mua đất theo 2 hợp đồng mua bán: Hợp đồng 1: mua bán đất ở ( đã có sổ đỏ) Hợp đồng 2: mua bán đất ao ( đất chưa có sổ đỏ - trước là ao - bị san lấp).

Câu hỏi của em là:

- Nội dung 2 hợp đồng này gồm nhưng giấy tờ gì, giải quyết trong phạm vi cấp xã hay cấp huyện?

- Nếu sau này em có nhu cầu chuyển đổi 70 mét vuông đất ao này thành đất ở thì có bị phạt (vì đã san lấp khi chưa được chuyển đổi)? phí phạt là bao nhiêu? thủ tục chuyển đổi gồm những giấy tờ gì? và em có cần yêu cầu bên bán đi cùng để làm thủ tục chuyển đổi không?

- Sau khi chuyển đổi xong, em muốn gộp tiếp 290 m2 + 70m2 thành Chung một cuốn sổ đỏ thì có được không và thủ tục như thế nào ạ?

- Ngoài ra em cần lưu ý các vấn đề gì trong việc mua bán này ạ. Em là con gái chưa từng mua bán đất đai và ít hiểu biết về pháp luật. Mẹ em mọi việc đều dựa vào em nên em rất mong sớm nhận được hồi âm từ quý công ty.

Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất( đối với đất có thời hạn)

Bên cạnh đó hình thức của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/ chứng thực teo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Do đó khi bạn muốn thực hiện các giao dịch về mua bán đất ở hay đất nông nghiệp đều phải đảm bảo các điều kiện và hình thức của hợp đồng

+ Thủ tục mua bán đất ở

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 1: Thực hiện công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Hồ sơ công chứng (1 bộ) gồm:

-Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

-Hợp đồng ;

-Chứng minh nhân dân;

-Sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng kí biến động đất, thực hiện thủ tục sang tên

- Bộ hồ sơ đăng kí biến động đất, thực hiện sang tên gồm:

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);

+Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);

+Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);

+Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);

+Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

+Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

+Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

+Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

+Tờ khai đăng ký thuế;

+Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

- Nơi nộp hồ sơ: Tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất tại Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

- Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017).

Một số chi phí khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

+Chi phí công chứng hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất;

+Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP);

+Lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất (Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC).

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

+ Điều kiện để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Trong trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

-Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC thuộc UBND cấp huyện.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu - bản chính);

+ Giấy cam kết về việc lựa chọn thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức đất ở (theo mẫu); và Giấy cam kết thực hiện các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 37 Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày làm việc 18/12/2015 (bản chính);

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 17 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày làm việc 18/12/2015 (bản chính);

+ Trích lục bản đồ địa chính khu đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng thửa đất) (Bản sao chứng thực);

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận kết quả (bản chính - nếu có);

+ Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (bản sao chứng thực - nếu có);

+ Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất và nộp tiền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) (bản chính).

- Lấy phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính - nộp bổ sung hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC thuộc UBND cấp huyện. Khi đến nhận kết quả, người giao dịch phải có phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

+ Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà phải xin phéo cơ quan có thầm quyền sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

Trường hợp của bạn là tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở sẽ bị xử phạt theo quy định tại điềm a Khoàn 2 Điều 6 của nghị định đó là :"Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta"

3. Hợp thửa đất

Để thực hiện hợp thửa đất, bạn cần căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu hợp thửa đất

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ mà bạn cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn đề nghị hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Bước 2: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Thực hiện hợp đồng mua bán đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Ông A cho tặng ông B 1 miếng đất (300m2, đất thổ cư, đã có giấy cn QSDĐ), hai bên đã làm giấy cho tặng, giấy chuyển quyền sử dụng đất và đã đến phòng công chứng để ký đóng dấu. Tuy nhiên chưa sang tên cho ông B. Nay ông B muốn bán miếng đất đó cho ông C.
Vậy hợp đồng mua bán giữa ông B & ông C có hợp pháp không? Ông B có sang tên miếng đất cho ông C được không? Nếu được thì phải cần những giấy tờ gì và đóng thuế như thế nào? Nếu không thì phải làm thế nào cho hợp pháp?
Tôi xin trân thành cám ơn!
Người gửi: Nguyễn Thị Hương

Căn cứ Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo đó, những trường hợp được chuyển nhượng mà không nhất thiết phải có giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186, đó là:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

“Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính”.

Vậy, trong trường hợp của ông B nếu như đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ được chuyển nhượng đất cho ông C.

Do đó, thủ tục sang tên như sau:

- Hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (1 bản gốc + 3 bản sao);

+ Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên (bản sao có chứng thực);

+ Các giấy tờ khác: Đăng ký kết hôn; biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến phẩn đất;..

- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Phòng tài nguyên môi trường cấp Huyện.

- Phí, thuế khi chuyển nhượng:

+ Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:”

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ khoản 2 Điều 23 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận:

Gồm cả nhà và đất:

+ 100 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới

+ 50 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.

Chỉ có đất:

+ 25 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới

+ 20 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.

+ Phí đo đạc, phí thẩm định, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ tại Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Điều 2. Danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh

...

11. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 3. Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh

...

5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy đối với phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ do địa phương bạn quy định.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Tư vấn thủ tục mua bán đất và tiền thuế phải nộp ?

Thưa luật sư, Xin hỏi một vấn đề như sau: - Nhà mình 10 năm trước kia mảnh đất không được vuông vức cho lắm nên mua thêm một mảnh đất cho cân đối, vẫn còn giấy tờ mua bán đất đai, nhưng chưa làm sổ đỏ hay là bìa đất cho mảnh đất đó.

Bây giờ có hộ gia đình mua mảnh đất có trùng với mảnh đất của nhà mình là khu đất mình vừa mua, nhà đó bảo nhà mình phải làm bìa đất và đóng thuế chuyển đổi, nếu không thì nhà nó sẽ làm bìa và có mảnh đất của nhà mình trong đó. Bạn trả lời các vấn đề sau giúp mình với:

- Mình có giấy mua bán đất thì có được coi là có quyền sở hữu đất không?

- Nếu nhà mình không làm bìa đỏ mà nhà họ làm thì mảnh đất đấy của nhà mình hay nhà họ?

- Theo mình biết: Thuế chuyển đổi giữa đất vườn sang đất ở là 50% có cách nào làm giảm số tiền mình phải nộp thuế khi làm sổ đỏ không?

Mong bạn trả lời sớm hộ mình Mình cảm ơn nhiều.

>> Luật sư tư vấn luật hình sự gọi : 1900.6162

Trả lời:

Theo dữ liệu bạn cung cấp, gia đình bạn mua mảnh đất 10 năm trước, trong trường hợp của bạn, do bạn chỉ cung cấp thông tin là có giấy tờ mua bán đất chứ không nói cụ thể rõ có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hay không, chính vì vậy sẽ có thể có hai trường hợp:

Thứ nhất, nếu các giấy tờ mua bán đất đai của bạn đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán đất đai của bạn sẽ là hợp pháp. Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 503, Bộ luật Dân sự có quy định như sau :

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Như vậy, mặc dù bạn có giấy tờ mua bán đất hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì bạn vẫn chưa thể có quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bạn cần phải làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Mục 3 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, nếu các giấy tờ mua bán đất đai của bạn lúc đó chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, như vậy, tại thời điểm này, hợp đồng mua bán đất đai của bạn sẽ là vô hiệu. Chính vì vậy, bạn không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất. Người đã bán đất cho bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do có tranh chấp xảy ra, và gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Tại Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

" Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Về vấn đề thuế chuyển đổi giữa đất vườn sang đất ở, Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP có quy định như sau:

" Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, 50% là số tiền đã được quy định rõ ràng khi chuyển từ đất vườn sang đất ở, bạn cần phải tuân thủ đúng những quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Phạt cọc do không ký kết hợp đồng mua bán đất với mức bao nhiêu thì hợp lý ?

Xin chào các luật sư! Tôi có câu hỏi như sau, mong được các luật sư giúp đỡ. Tôi có mua một mảnh đất của ông A, ngày 20/12/2017 tôi đặt cọc 100 triệu đồng, đến ngày 22/12/2017 tôi đặt thêm 100 triệu tiền cọc nữa. Như vậy tổng tôi đã đặt cọc cho ông A 200 triệu. Nhưng lần đặt cọc thứ 2 tôi chỉ ghi thêm dưới tờ đặt cọc cũ là: " hôm nay ngày, tháng , năm, tôi là... Có đặt cọc thêm cho ông A số tiền 100 triệu đông, tổng 2 lần tôi đã đặt cọc là 200 triệu" có ký tên và điểm chỉ ở dưới.
Vậy xin hỏi các luật sư là: nếu ông A không bán đất cho tôi nữa, thì ông A phải bồi thường cho tôi 100 triệu hay 200 triệu. Và nếu chỉ bồi thường 100 triệu, vậy những lần sau tôi phải làm sao để bên bán bồi thường đủ số tiền 2 lần đặt cọc ?
Xin cảm ơn các luật sư, chúc các luật sư nhiều sức khỏe.
- Nguyễn Hữu T

Trả lời:

Về hình thức của hợp đồng đặt cọc

Pháp luật hiện nay chưa có quy định về hình thức của hợp đồng đặt cọc , do vậy hợp đồng giữa hai bên bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý . Bạn đặt cọc cho bên bán hai lần , tuy cả hai lần này đều chung một giấy viết tay nhưng nội dung đặt cọc rõ ràng về ngày, tháng đặt cọc , số tiền và có chữ ký, điểm chỉ của hai bên . Thì số tiền đặt cọc được xác định là 200 triệu đồng.

Về vấn đề phạt cọc và trả lại tiền đặt cọc , được quy định theo Bộ luật Dân sự 2015 như sau :

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vậy , như những thông tin bạn đã cung cấp trên , do hai bên không thỏa thuận rõ về số tiền phạt cọc thì chúng ta sẽ áp theo quy định của pháp luật đã trích dẫn bên trên , bên bán là bên có vi phạm , không giao kết hợp đồng mua bán nên trong trường hợp này bên bán phải có trách nhiệm như sau :

1. Trả lại số tiền 200 triệu đồng bạn đã giao .

2. Bồi thường một khoảng tương ứng 200 triệu đồng ( phạt cọc )

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Tư vấn về quyền của con cái khi bố mẹ muốn bán đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố mẹ tôi muốn bán 1 phần mảnh đất của bố mẹ cho tôi nhưng em trai tôi không đồng ý. Vậy trong trường hợp này theo quy định pháp luật thì em tôi có quyền gì không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.V

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn thủ tục bán nhà đất theo luật, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp bố mẹ bạn muốn bán 1 phần mảnh đất của bố mẹ cho bạn nhưng em trai không đồng ý.Tuy nhiên, bạn không thể hiện rõ nội dung: mảnh đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mang tên cá nhân bố mẹ bạn hay mang tên hộ gia đình bạn. Do vậy chúng tôi xin được chia 2 trường hợp như sau:

- Trường hợp 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn.

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn thì bố mẹ bạn có quyền : chiếm hữu; sử dụng quyền sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà không liên quan đến những thành viên khác trong hộ gia đình. Như vậy, bố mẹ bạn có toàn quyền tự đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật; các con không có quyền cũng như nghĩa vụ gì trong việc này.

- Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “hộ ông/bà” (hộ của bố mẹ bạn).

Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản chung của hộ gia đình và việc định đoạt, chiếm hữu, sử dụng tài sản chung của hộ gia đình như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này

Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình bạn (gồm tất cả những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người giám hộ theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Bộ luật Dân sự. Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định.

Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình bố mẹ bạn thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định quyền của những thành viên khác trong gia đình. Nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các anh em bạn đều có trong sổ hộ khẩu thì tất cả mọi người (bố mẹ và các con) đều có quyền đối với mảnh đất trên ( phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Nếu em trai bạn cũng có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền với mảnh đất này, tức là vẫn cần sự đồng ý của em trai bạn.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi : 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại