Hợp đồng mua bán đất đai từ trước năm 2008 sang tên thế nào?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162 

Thứ hai, là về vấn đề sang tên hay cấp lần đầu?

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của bộ luật dân sự 2015, bên bán sẽ phải thực hiện giao đất đủ diện tích, tình trạng đất như đã thỏa thuận giữa hai bên. Ngoài ra, dựa vào điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Luật đất đai 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024):

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Do đó, phần đất không có GCNQSDĐ của bên bán không đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Do hiện nay đã thực hiện sang tên đất mới phát hiện ra phần đất thừa này, vậy cần phải xác định phần đất thừa này xuất hiện từ đâu, liệu có phải bên bán trước đó cấp GCNQSDĐ do đo đạc sai hay không? Hay là hành vi lấn chiếm đất? Xem xét kĩ vấn đề để đưa ra quyết định nên mua lại hay không đối với phần đất thừa này. Trong trường hợp thỏa thuận mua lại, thì bạn cần áp dụng mức giá không thấp hơn giá trong bảng giá đất do UBND tỉnh nơi có đất ban hành. Dựa trên sự phân tích này, bạn có thể đưa ra quyết định cuối cùng trong vấn đề của mình sao cho đúng quy định của pháp luật.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán đất đai?

Trả lời:

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Như vậy theo thông tin bạn cung cấp thì việc mua bán đất theo sổ đỏ nhưng diện tích thực tế lại lớn hơn diện tích đất trên sổ đỏ thì bạn nên lựa chọn phương án trả lại đất cho người bán vì việc chuyển quyền sở hữu chỉ căn cứ trên cơ sở hợp đồng mua bán giữa hai bên. Còn trường hợp bạn thỏa thuận được giá nhưng mua diện tích đất chưa có sổ đỏ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 là không đáp ứng đủ điều kiện.

Luật sư tư vấn trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng bố mẹ bạn đã giao kết với bên mua. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là một giao dịch dân sự, đã được xác lập, nếu đúng với điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì hợp đồng đó có hiệu lực theo BLDS 2015

“ Điều 116. Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

“ Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Tuy nhiên, bố của bạn đã giao kết hợp đồng trong trạng thái say rượu, không hoàn toàn tỉnh táo. Nếu bố bạn không thực sự ý thức được hành vi của mình khi giao kết hợp đồng, thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu.

“ Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Trong vấn đề thứ hai, bạn đã giao kết một hợp đồng mới với bên mua. Bên mua đã không thanh toán tiền theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Họ đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền (quy định tại điều 701 Bộ luật Dân sự 2005), xâm phạm quyền và lợi ích của gia đình bạn. Trường hợp bạn có thể gia hạn cho học thời gian để hoàn thành nghĩa vụ thì khi quá thời hạn trên bên đó vẫn không trả tiền thì bạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên mua ra TAND cấp huyện để đòi đầy đủ số tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng đã giao kết, và có thể cả khoản bồi thường nếu hợp đồng giữa hai bên có quy định về bồi thường khi không thực hiện đúng nghĩa vụ.

"Điều 353. Chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Chậm thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ vẫn chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết.

2. Bên chậm thực hiện nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên có quyền về việc không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn"

Vaà bạn được ngôi nhà đó trong thời gian khởi kiện khi diện tích đất trên chưa sang tên người mua vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Trả lời:

Căn cứ khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc khi thực hiện quyền sử dụng đất trừ các trường hợp sau:

Khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 3 điều 186 Luật đất đai 2013

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Nếu bên bán không thuộc 1 trong 2 trường hợp trên mà vẫn muốn tiến hành mua bán đất thì bên bán cần xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên mới có thể tiến hành mua bán theo đúng pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua bán nhà đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.