1. Tư vấn về tranh chấp đất đai cho mượn đất có đòi lại được không ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê,thưa luật sư hiện nay tôi đang có một câu hỏi thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp tôi.Trước năm 1993, hộ gia đình ông T là ba tôi sử dụng 5 ha đất nông nghiệp có nguồn gốc từ ông bà để lại, phần diện tích này chưa được cấp giấy chứng nhận. Năm 1999, ông D có mượn của ông Tình 5.000 m2 đất để trồng cây hoa màu ngắn ngày (chỉ thỏa thuận bằng miệng).

Vì thấy hộ ông D còn nghèo, nên ông T vui lòng cho ông D mượn đất để tạo điều kiện cho ông D phát triển kinh tế, nhanh chóng thoát nghèo. Đến năm 2004, hộ gia đình nhà ông D đã xây nhà, kinh tế khá giả hơn trước. Ông T thấy diện tích đất cho mượn đã bạc màu, nên ông đã đến nhà ông D trao đổi xin lại chỗ diện tích đất cho mượn để trồng cây lâu năm. Qua nhiều năm sản xuất có thu nhập cao, nên ông D nảy ra ý định chiếm dụng khu đất đó, không đồng ý trả lại và nói với ông T là “đất của trời chứ không của ai”. Sau đó ông D tiếp tục đầu tư để canh tác vụ tiếp theo. Ông T cho người nhà mang cây keo giống đến trồng trên diện tích đất đó thì ông D đã ngăn cản và cho người nhổ hết hơn 200 cây mà gia đình ông T đã trồng. Ông D tuyên bố là không bao giờ trả, muốn đến đâu thì đến. tôi có đòi đất lại được không? quy trình như thế nào? Tài sản trên đất hiện giờ xử lí như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

 Tư vấn về tranh chấp đất đai cho mượn đất có đòi lại được không?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Theo như những thông tin bạn cung cấp, mảnh đất trên thuộc sở hữu của gia đình bạn, tuy nhiên bạn cần phải chứng minh và đưa ra những căn cứ xác đáng để xác định mảnh đất trên thuộc sở hữu hợp pháp của bạn. Trong trường hợp bạn đất nhà bạn chưa được cấp GCNQSDĐ thì bạn cần phải thu thập các tài liệu giấy tờ khác như: Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất, di chúc tặng cho tài sản là đất, biên lai đóng thuế hàng năm, sơ đồ thửa đất, biên bản xác nhận của hộ gia đình xung quanh hoặc những người biết rõ về nguồn gốc mảnh đất.... để làm căn cứ đòi lại đất.

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trong trường hợp này bạn nên làm đơn khởi kiện ra Tòa để đòi lại đất đồng thời có thể xác định mức bồi thường thiệt hại về tài sản hoa màu trên đất( nếu có), nhưng trước đó hai bên phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân xã nơi có đất mà không thành mới được tiến hành khởi kiện.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Do vậy, bên nào gây thiệt hại vè tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của bên kia phải bồi thường. Mức bồi thường được tính thành tiền do bên vi phạm gây ra trị giá bằng giá trị tài sản bị hư hỏng tại thời điểm xảy ra thiệt hại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Luật sư tư vấn giúp về việc tranh chấp đất đai, nhà ở ?

2. Tranh chấp đất đai đã giải quyết qua cấp sở thẩm, phúc thẩm, muốn làm thủ tục tái thẩm thì phải chứng minh điều gì ?

Thưa luật sư, Tôi có một câu hỏi muốn công ty luật tư vấn: gia đình tôi có xảy ra tranh chấp đất đai với gia đình ông vinh, vụ án đã xét xử ở 2 cấp sơ thẩm và phúc thẩm. Ở cả 2 cấp đều buộc gia đình tôi phải trả lại đất cho ông vinh. Tôi không bằng lòng với quyết định của tòa nên tôi vẫn muốn gửi đơn lên cấp trên làm tái thẩm nhưng tôi không có thêm chứng cứ mới nào mà chỉ có mỗi chứng cứ người bán đất cho gia đình tôi vẫn còn sống và một số người dân ở nơi có mảnh đất họ có thể làm chứng cho gia đình tôi. Nhưng vụ án đã xét xử xong tòa không thu thập chứng cứ cho gia đình tôi nữa mà bản thân tôi là dân thường thì khó có thể vào cơ quan chức năng lưu giữ giấy tờ mà thu thập được chứng cứ.
Đây là vụ án mà người tranh chấp đất với gia đình tôi do lạm dụng quyền hành, chức vụ mà chiếm đoạt đất của dân, bản thân tôi là người dân thường nên chẳng biết làm thế nào để vạch mặt được bộ mặt thật của ông ấy. Nên rất mong nhận được lời tư vấn từ luật sư ?
- Loan Nguyen

Trả lời:

Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Tòa án, các đương sự không biết được khi Tòa án ra bản án, quyết định đó. Nếu trường hợp của bạn, bạn không có chứng cứ mới, tình tiết mới để cung cấp cho Tòa án sẽ không có cơ sở để giải quyết tái thẩm.

Trường hợp này, nếu bạn vẫn muốn được xem xét lại bản án 1 lần nữa, bạn có thể tham khảo thêm về thủ tục Giám đốc thẩm, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 căn cứ giám đốc thẩm được quy định như sau:

Điều 326. Căn cứ, điều kiện để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

1. Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây:

a) Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự;

b) Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật;

c) Có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án, quyết định không đúng, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, xâm phạm đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.

Khi kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bạn cũng cần phải cung cấp chứng cứ để chứng minh một trong các lý do trên. Trường hợp không có bất kỳ lý do nào để kháng nghị giám đốc thẩm, tái thẩm thì bản án sẽ không được xem xét lại, bạn có nghĩa vụ phải thực hiện theo bản án.

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai khi ly hôn ?

Em xin chào các anh chị. Mong các anh chị giúp đỡ em ạ. Từ khi kết hôn. Bố mẹ em đã sang tên cho chị gái em một ô đất. Sự khi kết hôn vài năm thì ô đất đó bị giải tỏa và đc cắm tái định cư mới. Trên bìa đỏ ô đất tái định cư lại đứng tên cả 2 vợ chồng chị. Nhưng vì anh rể em cờ bạc, rượu chè, tệ nạn. Chị em muốn ly hôn. Nhưng không biết rõ luật.

Anh chị cho em hỏi cái nhà đó khi ly hôn có phải chia đất không ạ. (chứng từ mua vật liệu xây dựng là đứng tên chị gái em mua) ? Anh chị trả lời giúp em. Trân trọng cảm ơn.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai khi ly hôn ?

Luật sư tư vấn và hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì tài sản được nhận tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ, chồng thì sẽ được coi là tài sản riêng của hai vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân. Cụ thể:

Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Theo quy định trên thì phần đất của bố, mẹ bạn tặng cho chị gái là tài sản riêng của chị trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, do phần đất của gia đình chị bạn nằm trong diện giải tỏa và được bồi thường theo diện tái định cư. Theo đó, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất tái định cư lại ghi tên của hai vợ, chồng chị gái bạn, cho nên chị bạn và anh rể bạn có quyền sử dụng đối với phần đất này. Điều này được quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Như vậy, theo quy định trên thì nếu hai vợ, chồng chị bạn muốn ly hôn thì việc phân chia tài sản được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận của hai bên. Nếu hai bên không thể thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án nơi giải quyết ly hôn thực hiên việc phân chia theo quy định của pháp luật. Theo đó, phần đất và ngôi nhà của anh chị bạn sẽ được chia đôi theo chế độ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân (trừ trường hợp chị gái bạn chứng minh được mức độ đóng góp nhiều hơn chồng trong việc xác lập tài sản thì có thể được phân chia theo tỉ lệ đóng góp). Việc phân chia được áp dụng theo quy định tại điều 59 Luật hôn nhân và gia đình 2014 về nguyên tắc phân chia tài sản khi ly hôn:

Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

5. Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình.

6. Tòa án nhân dân tối cao chủ trì phối hợp với Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Bộ Tư pháp hướng dẫn Điều này.

>> Tham khảo ngay: Viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định của luật mới ?

4. Tranh chấp đất đai khi người mượn đất lại bán đất cho người khác ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Mẹ tôi đã được thừa kế duy nhất theo quy định của pháp luật, do cho con cháu mượn canh tác để sinh sống và được người cháu này bán cho người khác, mà không có thông báo gì cho bên mẹ tôi biết, kể cả bên mua cũng không đến hỏi gì trong việc mua bán cả.

Hiện bên mua có nhờ bên đo đạc xuống để đo đạc và kêu mẹ tôi ký giáp ranh và ký tên để chuyển nhượng giấy đăng ký quyền sử dụng đất. Do mẹ tôi không đồng ý nên người mua đòi đứng ra kiện.

Cho tôi hỏi: Ai có thẩm quyền xử lý tranh chấp đất đai? Bên mua có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Người gửi: H.K

Tranh chấp đất đai khi người mượn đất lại bán đất cho người khác ?

Luật sư tư vấn luật đất đai qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Thứ nhất: về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Như bạn đã đề cập trong nội dung câu hỏi: "Hiện bên mua có nhờ bên đo đạc xuống để đo đạc và kêu mẹ tôi ký giáp ranh và ký tên để chuyển nhượng giấy đăng ký quyền sử dụng đất. Do mẹ tôi không đồng ý nên người mua đòi đứng ra kiện" ; do đó; vụ việc này thuộc trường hợp về tranh chấp đất đai trong Luật đất đai năm 2013.

Theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Nếu có tranh chấp về đất đai, gia đình bạn có thể căn cứ vào Điều 203 nêu trên để nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết thỏa đáng.

Thứ hai: bên mua có quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Vì mẹ bạn là người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật nên quyền sử dụng đất được chuyển sang cho mẹ bạn. Nói cách khác, mẹ bạn được hưởng đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 166 và Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Trong trường hợp của bạn, vì mẹ bạn chỉ cho người cháu mượn canh tác để sinh sống và được người cháu này bán cho người khác, mà không có thông báo gì cho bên mẹ bạn biết, kể cả bên mua cũng không đến hỏi gì trong việc mua bán cả; do đó, việc mua bán giữa người cháu và bên thứ ba là bất hợp pháp. Nói cách khác, người mua sẽ không được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì người có quyền sử dụng đất hợp pháp là mẹ bạn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi vào giờ hành chính ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

>> Tham khảo ngay: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận ?

5. Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tên tôi là: Nguyễn Thanh Hùng hiện đang trú tại Yên Viên- Gia Lâm- Hà Nội, Tôi có một việc mong quý luật sư tư vấn cho tôi.

Cụ thể như sau: Năm 1995 Mẹ tôi là bà: Nguyễn Thị A ( xin phép vì không nêu cụ thể tên) và cậu tôi ( em ruột mẹ tôi ) là ông : Nguyễn Văn B, có góp tiền mua một mảnh đất tại Hà Nội ( Tại Quân Hoàng Mai )của ông: Trần Văn C. (Khu đất thuộc đất giãn dân có quyết định của UBND xã) hiện chưa có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có đóng thuế sử dụng đất ở. thời điểm mua đất có ký kết các giấy tờ sau:

- Giấy chuyển nhượng đất giữa Cậu tôi ông Nguyễn Văn B và chủ mảnh đất là ông Trần Văn C. ( toàn bộ giấy tờ là viết tay với nhau không có công chứng, hay người làm chứng)

- Từ năm 1995 cho tới giờ ông Trần Văn C ( tức chủ khu đất ) vẫn đang sử dụng khu đất và vẫn đóng thuế đất đứng tên ông Trần Văn C.

- Nay tôi viết thư này kính mong quý báo giúp tôi tư vấn về thủ tục giấy tờ để Cậu tôi lấy lại được đất và tôi phải làm hợp động gì để phân chi quyền sử dụng chung với Cậu của tôi.( Chủ đất chấp nhận giao lại đất không có tranh chấp gì)

- Kính mong quý báo giúp tôi về thủ tục hồ sơ cần phải làm thế nào..

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Người gửi: NT Hùng

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  - 1900.6162

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn và ông Trần Văn C có giao kết với nhau hợp đồng mua bán đất năm 1995 nhưng hợp đồng này không đảm bảo giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật và ông C là người sử dụng đất từ năm 1995 đến nay nên:

Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy nếu ông C đáp ứng các điều kiện nêu tại khoản 2 Luật đất đai năm 2013 thì ông C sẽ là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Do đó trong trường hợp này của bạn thì:


Bước 1: Gia đình ông C làm thủ tục cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai.


Bước 2: Hai bên làm hợp đồng mua bán đất đai có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.Cụ thể:

- Nếu hai bên tiến hành thủ tục công chứng thì hồ sơ gồm có:

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 41 Luật Công chứng của Quốc hội, số 53/2014/QH13:

Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

"1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực."

- Nếu hai bến tiến hành thủ tục chứng thực chữ ký trong hợp đồng mua bán thì hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 1 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký:

Điều 24. Thủ tục chứng thực chữ ký

1. Người yêu cầu chứng thực chữ ký của mình phải xuất trình các giấy tờ sau đây:

a) Bản chính hoặc bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng;

b) Giấy tờ, văn bản mà mình sẽ ký.


Bước 3: Gia đình bạn chuẩn bị hồ sơ tiến hành thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.Hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê