1. Điều kiện, đối tượng được mua nhà ở xã hội ?

Xin chào luật sư Minh Khuê, luật sư cho em hỏi một vấn đề với ạ: Em đang có ý định mua nhà ở xã hội.
Vậy cho em hỏi, điều kiện, thủ tục, thời gian được mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội ?
Em xin chân thành cảm ơn!
- Ly Chan Phan

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Quy định về các đối tượng được mua nhà ở xã hội

Hiện nay theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Trong đó ưu tiên những đối tượng sau:

- Người có công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

Ngoài những đối tượng nêu trên thì các đối tượng sau cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội đó là:

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc CAND và QĐND;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở…

2. Điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Để được hỗ trợ mua nhà ở xã hội thì những đối tượng nêu trên phải đáp ứng những điều kiện như: Điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập, bao gồm:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;

- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội;

- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó.

- Đối với cán bộ, công chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;

- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

3. Đối tượng và điều kiện vay mua nhà ở xã hội

Thứ nhất, về đối tượng. Là cán bộ công viên chức Nhà nước, cán bộ có công với cách mạng nằm trong diện được phép mua nhà ở xã hội; Đối tượng mua nhà thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo chưa có nhà ở hoặc có nhà ở diện tích chia đều nhỏ hơn 8 mét-vuông trên 1 người.

Thứ hai, về điều kiện

- Có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 tại nơi có dự án nhà ở xã hội và đã đóng Bảo hiểm xã hội trên 1 năm.

- Chỉ tiến hành cho vay với các Hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư sau ngày 7/1/2013.

- Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên do mức thu nhập thấp dưới 9 triệu đồng trên tháng và có nhu cầu về mua nhà ở xã hội với lý do phù hợp.

- Người đi vay mua nhà ở xã hội thực sự chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích đất sử dụng dưới 8 mét-vuông trên người và phải có giấy xác nhận của chính quyền địa phương.

- Đảm bảo có tài sản thế chấp khi đăng ký vay mua nhà, có thể thế chấp bằng chính căn hộ đăng kí mua hoặc tài sản có từ trước.

- Khi vay mua nhà ở xã hội và đáo hạn nợ trước hạn sẽ phạt 2% trên tổng số tiền trả nợ.

- Các loại nhà ở xin vay mua đảm bảo là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đang chuyển sang nhà ở xã hội, có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu trên 1 mét-vuông.

- Người mua cần kí kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước khi đăng kí vay mua nhà ở xã hội và trình hồ sơ đến Ngân hàng

- Vay mua nhà ở xã hội năm 2017

- Người đi vay đảm bảo có công việc và mức thu nhập ổn định.

4.Thời gian chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội

Căn cứ theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm;

- Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

2. Mua nhà chưa có sổ đỏ có rủi ro pháp lý ?

Kính gửi luật sư! Hiện nay vợ chồng tôi đang rất ưng 1 ngôi nhà và đang muốn mua nhưng nhà đó lại chưa có sổ đỏ. Hiện tại chỉ có biên lai thu tiền mà phường bán đã bán đất cho chủ nhà từ năm 1998, có giấy phép xây dựng. Bây giờ vợ chồng tôi mua thì ra phường giao tiền. Làm hợp đồng chuyển nhượng có chữ kí và vân tay của chủ bán, có xác nhận của phường đồng thời có nhân chứng, có giấy xác nhận nghĩa vụ của bên bán đến khi hoàn thành sổ đỏ và giao cho vợ chồng tôi. Chúng tôi thỏa thuận sẽ không gia hết số tiền mua nhà mà khi nào có sổ đỏ mới giao hết. Ở khu đấy thì cả khu đều chưa có sổ đỏ, các nhà đã xây kiên cố.
Vậy xin hỏi luật sư tôi mua nhà và làm các thủ tục như vậy có hợp lý và đúng luật để sau này không xảy ra tranh chấp không ạ?
Rất mong được luật sư tư vấn. Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn đề cập thì chủ bán chỉ có biên lai thu tiền mà phường bán đã bán đất cho người này nhà từ năm 1998 và có giấy phép xây dựng. Mảnh đất bạn định mua chưa được cấp sổ đỏ nên chưa đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng.

Điều 118 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch của Luật nhà ở 2014 cũng quy định:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Hơn nữa theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng mua bán nhà ởphải tuân theo quy định của Luật Nhà ở 2014: “Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.” Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định việc mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Hồ sơ công chứng phải có Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (Luật công chứng).

Như vậy giấy chứng nhận là rất cần thiết cho việc thực hiện giao dịch mua bán nhà của bạn, bạn nên đợi chủ nhà hoàn thiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới mua nhà để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà ở hợp pháp.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ đô thị mới nhất

3. Mua nhà chung cư có cần phải công chứng ?

Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Năm 2013, tôi và chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), có ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và không đi công chứng nhưng tôi vẫn được cấp Giấy chứng nhận bình thường
Vừa rồi, tức là tháng 10/2015, bạn tôi cũng ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án, nhưng họ bảo là phải đi công chứng. Luật sư cho tôi hỏi, như vậy có đúng không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời

Việc các bân ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là việc các nhà đàu tư huy động vốn từ những người có nhu cầu mua nhà ở. Theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành luật nhà ở 2014 thì hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại như sau:

Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

"2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán,thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản"

Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

"2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng"

Như vậy, theo quy định trên thì nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản :"Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật." thì hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng. Do đó, tại thời điểm tháng 10/2015 các bên thực hiện giao dịc về nhà ở hình thành trong tương lai thì việc công chứng hợp đồng do các bên thỏa thuận, nghĩa là việc công chứng trong trường hợp này là không bắt buộc vì vậy không thể nói việc yêu cầu công chứng của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, tránh những rủi ro không đáng có trong các hợp đồng về chuyển nhượng bất động sản thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên được đi công chứng.

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

4. Mua nhà theo hợp đồng ủy quyền có sang tên số đỏ được không ?

Thưa luật sư, Nhà tôi mua nhà cách đây 5 năm (năm 2008) theo Hợp đồng Ủy quyền đứng tên bố tôi, bây giờ nếu muốn sang tên sổ đỏ cho tôi thì thủ tục như thế nào và chi phí hết bao nhiêu?
Mong anh chị tư vấn và báo giá cho gia đình. Chân thành cảm ơn.
Người gửi: Ngô Thị Hảo

Tư vấn thủ tục sang tên số đỏ: Mua nhà theo hợp đồng ủy quyền?

Luật sư tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành, trong trường hợp này bố bạn muốn chuyển quyền sở hữu sang cho bạn (tức sang tên sổ đỏ) thì bố bạn có thể làm Hợp đồng tặng cho nhà ở.

Theo quy định tại Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, Hợp đồng tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, bạn phải có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định của Luật nhà ở năm 2014. Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển từ bố bạn sang cho bạn kể từ thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực.

Theo quy định tại Luật công chứng năm 2014; Thông tư 257/2016/TT-BTC Hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng; Thông tư 301/2016/TT-BTc Về lệ phí trước bạ; Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007; Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/06/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn phải tiến hành các thủ tục và nộp các khoản chi phí theo quy định của pháp luật như sau:

1. Công chứng Hợp đồng tặng cho nhà ở

Ø Trình tự thực hiện:

- Bạn nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bạn tỉnh (nơi có bất động sản);

- Công chứng viên sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng của bạn có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của bạn hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị bạn làm rõ hoặc có thể theo đề nghị của bạn, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng tặng cho.

- Trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở của bạn đã được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên sẽ chỉ rõ cho bạn để bạn sửa chữa. Trường hợp bạn không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Sau đó bạn sẽ tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho bạn nghe. Trường hợp bạn đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Ø Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh
(nơi có bất động sản).

Ø Thành phần hồ sơ, bao gồm các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản;

- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu của bạn

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai, bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp bạn tự soạn thảo hợp đồng);

- Ngoài các giấy tờ nêu trên, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà hồ sơ yêu cầu công chứng của bạn phải có thêm giấy tờ sau đây: Bản sao Sổ hộ khẩu đối với trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ.

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Ø Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Ø Thời hạn giải quyết:

- Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp của bạn là cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài.

Ø Lệ phí:

Mức phí công chứng hợp đồng tặng cho tài sản (được tính trên giá trị tài sản) như sau:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

2. Đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở từ bố bạn sang cho bạn

Ø Cơ quan thực hiện: Cơ quan có thẩm quyền đăng ký nhà đất huyện, tỉnh nơi có bất động sản (Văn phòng đăng ký nhà đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện hoặc bộ phận một cửa của huyện).

Ø Hồ sơ đăng ký sang tên, bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho nhà ở đã có công chứng (bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bản chính);

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của bạn và bố bạn (bản sao có chứng thực);

- Giấy khai sinh của bạn (để làm cơ sở miễn thuế thu nhập cá nhân).

Ø Thủ tục:

- Sau khi nhận hồ sơ của bạn, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính thuế thu nhập cá nhân.

- Sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế hoặc có tờ khai miễn thuế (trong trường hợp được miễn thuế), cơ quan nhà đất sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên mẹ bạn trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc cấp Giấy chứng nhận mới mang tên mẹ bạn.

Ø Chi phí khi đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở:

Gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Thuế thu nhập cá nhân từ việc tặng cho nhà ở: việc tặng cho nhà ở thuộc trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/06/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/7/2013 thì việc tặng cho giữa bạn và mẹ của bạn được miễn thuế.

- Lệ phí trước bạ: tính bằng 0,5 % nhân với giá trị tài sản tặng cho theo Thông tư 301/2016/TT-BTC về lệ phí trước bạ.

- Phí: Ngoài thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì bạn còn phải nộp phí khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mức phí do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy quy định.

Sau khi hoàn thành các khoản chi phi phát sinh thì bạn sẽ được cơ quan nhà đất trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên bạn.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn xin mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2021, Hướng dẫn soạn đơn mua nhà

5. Phải làm sao khi mua nhà đất bằng giấy viết tay ?

Xin kính chào các luật sư, tôi xin nhờ các luật sư tư vấn cho tôi được rõ nội dung sau:- Vào năm 1986 ba mẹ tôi có mua 01 miếng đất với diện tích ghi trên giấy mua bán (giấy tay) được lập khi đó là 4,5m x 10m.
Nhưng do chữ nghĩa ba mẹ tôi không nhiều, nên khi lập giấy tờ mua bán, người đứng tên bán và con trai của người ấy (hiện giờ đã mất) có ghi nội dung là "ba mẹ tôi không được phép bán lại miếng đất này cho người ngoài hoặc người thân trong gia đình, nếu ba mẹ tôi không còn sinh sống tại miếng đất này thì trả lại cho con cháu của người bán. ";

- Các năm tiếp theo, làm ăn dành dụm được, ba mẹ tôi tiếp tục mua thêm đất của cùng người chủ này, gắn liền với mảnh đất đã mua bên trên, đến nay tổng diện tích đất là 147 met vuông, và đã xây cất nhà cửa đàng hoàng trên lô đất này.

- Năm 2011, chính sách của nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho các hộ dân sống lâu năm mà chưa có giấy chứng nhận, nên toàn bộ phường xã tại nơi ba mẹ tôi sinh sống được chính quyền địa phương hỗ trợ đo đạc và tiến hành cấp giấy. Khi đó ba tôi có đưa cho chính quyền hợp đồng mua bán giấy tay đã nói ở trên, cán bộ trả lời: "vẫn đo đạc, cấp giấy và thông báo 15 ngày nếu không ai khiếu nại, tranh chấp thì cấp giấy chứng nhận cho ba mẹ tôi". Sau đó, ba mẹ tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với đúng diện tích là 147 met vuông như đo đạc.

- Nay do gia đình chuyển nơi ở, ba mẹ tôi rao bán căn nhà và miếng đất này, tuy nhiên vợ và con cháu của đứng bán khi xưa ngăn cản, họ căn cứ vào giấy tay đã lập vào năm 1986, không đồng ý cho ba mẹ tôi được phép bán cho người khác nếu họ chưa đồng ý. Tôi thấy điều khoản ghi trên giấy viết tay ấy là trái luật, ngăn cản quyền sử dụng tài sản của ba mẹ tôi trong khi ba mẹ tôi đã được nhà nước cập giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này. Kính mong luật sư tư vấn cho tôi được rõ:- ba mẹ tôi có quyền tự quyết sang nhượng thửa đất này không.

- Giấy tay lập năm 1986 có được làm căn cứ để ngăn ba mẹ tôi quyền định đoạt tài sản của mình ?(nếu được làm căn cứ thì căn cứ như thế nào. ).

Chân thành cảm ơn các luật sư đã tư vấn cho tôi và gia đình. Cảm ơn luật Minh Khuê!

Luật sư tư vấn:

Một bản hợp đồng được coi là có hiệu lực pháp luật khi nó thỏa mãn các yếu tố như sau theo Bộ luật dân sự năm 2015:

- Người giao kết hợp đồng phải đúng thẩm quyền

- Nội dung giao kết phải phù hợp với quy định của pháp luật

- Tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng

Do bạn không trao đổi rõ nội dung trong giấy viết tay năm 1986 là gì nên chung tôi xin đưa ra quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng, nếu nội dung hợp đồng không trái quy định của pháp luật thì người bán vân có thể chứng minh đây là hợp đồng có hiệu lực như sau:

Theo quy định tại khoản 3 điều 167, luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo về mặt hình thức, nếu hợp đồng không được công chứng , chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức .

Điều 129.Bộ luật dân sự 2015 : Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vậy nếu trong trường hợp người bán cho bạn bạn đã có chứng từ/ bằng chứng về việc thanh toán toàn bộ số tiền mua đất và người này đã giao đất cho bạn thì người này có thể có đơn yêu cầu gửi lên tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất để làm thủ tục yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng này là hợp đồng hợp pháp mà không cần thông qua thủ tục công chứng hay chứng thực.

Bạn cũng có thể lấy giấy chứng nhận quyền sử đụng đất ( sổ đỏ ) là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất taị thời điểm này để chứng minh miếng đất thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn. Mặt khác bạn cũng có thể chỉ ra điểm trái pháp luật của hợp đồng này và yêu cầu tòa án tuyên phần trái hợp đồng này là vô hiệu , phần không trái luật vẫn giữ nguyên theo sự thỏa thuận của 2 bên.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về mua bán đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Người Việt kiều có vợ là người Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam có được cấp sổ đỏ ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Có được mua nhà ở xã hội lúc chưa có sổ đỏ hay không?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch của Luật nhà ở 2014

thì khi mua bán nhà ở xã hội phải có Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi: Ai là người được mua nhà ở xã hội?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Trong đó ưu tiên những đối tượng sau:

- Người có công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

Ngoài những đối tượng nêu trên thì các đối tượng sau cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội đó là:

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc CAND và QĐND;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở…

Câu hỏi: Khi nào được bán nhà ở xã hội?

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì việc bán nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.