Bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật lĩnh vực đất đai

1. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai theo quy định của Luật đất đai?

Căn cứ theo quy định tại các Điều 14, Điều 15, Điều 16, Điều 17, Điều 18, Điều 19, Điều 20 Luật Đất đai 2013 quy định về vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai như sau:

Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất:

- Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:

+ Sử dụng đất ổn định lâu dài;

+ Sử dụng đất có thời hạn.

Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

- Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

- Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:

- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Công nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước quyết định giá đất

- Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.

- Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai.

- Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Như vậy, trong lĩnh vực đất đai thì Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước sẽ đứng ra chịu trách nhiệm quản lý cho các hoạt động liên quan đến đất đai thông qua các quyền bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai.

2. Cần bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật lĩnh vực đất đai

Bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai là nội dung được Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu trong Báo cáo số 18/BC-BTNMT gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan đến một số vấn đề được các đại biểu Quốc hội chất vấn Bộ trưởng Bộ TN&MT tại Phiên họp thứ 9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ngày 16/3/2022.

Bộ Tài nguyên và Môi trường thông báo rằng, hiện tại, Bộ đang tập trung nhanh chóng đẩy tiến độ xây dựng hành lang pháp lý và hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó bao gồm việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đến quy hoạch, quản lý đất đai đô thị. Bên cạnh đó, Bộ cũng đang khẩn trương soạn thảo Nghị quyết của Quốc hội, Nghị định của Chính phủ, và các thông tư hướng dẫn liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Trong quá trình này, việc nghiên cứu và đề xuất quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các công trình đa năng, kết hợp chức năng lưu trú như căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse) đang được tập trung. Đồng thời, Bộ đề xuất bổ sung quy định về quy hoạch, quản lý, sử dụng không gian ngầm và trên không tại các đô thị. Bộ cũng đề xuất chỉ đạo các địa phương nghiên cứu và triển khai quy hoạch không gian ngầm trên địa bàn.

Báo cáo của Bộ cũng nhấn mạnh việc rà soát thực trạng, nghiên cứu, và ban hành cơ chế, chính sách nhằm quản lý và xử lý nghiêm việc người Việt Nam đứng tên thay cho người nước ngoài để mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc thuê đất trái pháp luật.

Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra rằng vẫn còn những vi phạm như xác định giá đất không đúng quy định để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong quá trình giao đất và cho thuê đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tình trạng lấn chiếm đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp cũng vẫn còn tồn tại. Báo cáo cũng nhấn mạnh việc tự ý phân lô, bán nền không đúng quy định theo pháp luật đất đai, xây dựng; cũng như thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định, như không tuân thủ quy định về đăng ký biến động và điều kiện về nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đặc biệt nhấn mạnh trách nhiệm và biện pháp để ngăn chặn việc lợi dụng quá trình đấu giá đất để đưa giá đất ở các khu vực lân cận lên cao một cách không hợp lý, nhằm mục đích cá nhân. Bộ cũng đề cập đến việc thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán đất đai trong thời gian gần đây và cần có giải pháp để xử lý các khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực này.

Tuy nhiên, Báo cáo chỉ ra rằng một số quy định trong trình tự, thủ tục đấu giá theo Luật Đấu giá tài sản 2016 vẫn chưa đủ chặt chẽ, không đảm bảo tính linh hoạt để xử lý các tình huống phức tạp, đặc biệt là trong việc đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, có những khuyết điểm như mức tiền đặt trước không phù hợp và thiếu quy định về thời gian và trách nhiệm của người có tài sản trong quá trình thẩm tra hồ sơ, điều kiện và khả năng tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Bên cạnh đó, Bộ nhấn mạnh rằng hệ thống pháp luật, bao gồm cả pháp luật về đấu giá tài sản, tín dụng, đầu tư và nhà ở, cũng chưa đủ quy định về điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, sự minh bạch và tính khả thi về huy động vốn. Việc áp dụng pháp luật về quản lý thuế để xử lý các trường hợp đấu giá đất cũng được đánh giá chưa phù hợp, do cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá thường là tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống như trường hợp Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất (quyết định hành chính).

3. Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới

Thứ nhất, cần tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy và tổ chức Đảng đối với công tác này. Đảng đoàn Quốc hội, Ban Cán sự Đảng Chính phủ, Đảng bộ địa phương, và cấp ủy, tổ chức Đảng các cấp cần quán triệt đầy đủ các đường lối, chủ trương của Đảng về hoàn thiện hệ thống pháp luật. Chương trình và kế hoạch cụ thể nên được xây dựng để triển khai nhiệm vụ này một cách hiệu quả, đặc biệt là dựa trên Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII và Nghị quyết số 27-NQ/TW. Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để phát hiện và xử lý kịp thời các sai phạm, đồng thời tránh tình trạng "tham nhũng, lợi ích nhóm" trong quá trình ban hành chính sách và pháp luật.

Thứ hai, quy trình xây dựng pháp luật cần được đổi mới và hoàn thiện để đảm bảo tính chuyên nghiệp, khoa học, kịp thời, và hiệu quả. Việc tách bạch rõ ràng giữa quy trình xây dựng chính sách và quy trình soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật là quan trọng. Đồng thời, cần xây dựng bộ tiêu chí để đánh giá tác động chính sách toàn diện và đa chiều, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Quan trọng hơn, việc phân tích tác động chính sách phải tập trung vào cả hai khía cạnh định tính và định lượng, tránh đánh giá mơ hồ dựa trên tuyên bố tổng quát như "chính sách sẽ cải thiện đời sống người dân" mà không xác định được những thay đổi cụ thể như tăng thu nhập ra sao.

Thứ ba, để nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật, cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng đội ngũ công chức tham gia vào quá trình xây dựng pháp luật. Quá trình này bắt đầu từ việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, là một khâu quan trọng giúp đảm bảo chất lượng của văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ tư, để đảm bảo chất lượng ban hành văn bản quy phạm pháp luật, cần chú ý đầu tư vào cơ sở vật chất và kinh phí. Đầu tư đúng mức sẽ tăng cường chất lượng của quá trình xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Việc đầu tư không đủ có thể dẫn đến văn bản không đạt chất lượng cao, có thể phải sửa đổi hoặc bổ sung thường xuyên để phản ánh đúng thực tế và đảm bảo tính ổn định.

Xem thêm: Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam trong 20 năm đổi mới

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật lĩnh vực đất đai  mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!