Trong quá trình triển khai các dự án bất động sản, vì nhiều lý do khác nhau như năng lực tài chính, chiến lược đầu tư hoặc yêu cầu tái cơ cấu hoạt động, chủ đầu tư có thể phát sinh nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Đây là một giao dịch có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng đất và sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Do đó, pháp luật không cho phép việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản được thực hiện một cách tự do mà phải đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc quy định rõ cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản nhằm bảo đảm dự án tiếp tục được thực hiện đúng mục tiêu, quy hoạch, tiến độ đã được phê duyệt, đồng thời bảo đảm trật tự quản lý đất đai và sự ổn định của thị trường bất động sản.
1. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
Theo điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không chỉ là giao dịch dân sự – kinh doanh giữa các chủ thể mà còn gắn liền với hoạt động quản lý nhà nước về đầu tư, đất đai và phát triển đô thị. Do đó, Thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:
- Thẩm quyền đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Trong trường hợp dự án bất động sản đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, thì thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Việc dẫn chiếu sang pháp luật về đầu tư cho thấy sự thống nhất trong quản lý các hoạt động đầu tư, đồng thời bảo đảm rằng việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi mục tiêu, quy mô và định hướng đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
- Thẩm quyền đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Đối với các dự án bất động sản không thuộc trường hợp nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án được xác định theo cơ quan đã quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư đối với dự án, cụ thể:
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư, thì Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trong trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc cho phép chuyển nhượng và bảo đảm tuân thủ các quy định có liên quan.
Trường hợp dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Qua đó có thể thấy, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản được phân định rõ ràng, gắn với cơ quan đã quyết định chủ trương đầu tư ban đầu, nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý, hạn chế tình trạng chuyển nhượng tùy tiện và bảo đảm việc thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển đã được phê duyệt.
2. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có quyền và nghĩa vụ gì?
Theo khoản 1 điều 43 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
- Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
- Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
- Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;
- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Như vậy, các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thiết kế nhằm bảo đảm sự chuyển giao dự án diễn ra minh bạch, liên tục và đúng định hướng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Việc chuyển giao đầy đủ quyền, nghĩa vụ và hồ sơ pháp lý, phối hợp thực hiện thủ tục đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính và theo dõi việc triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng không chỉ bảo vệ lợi ích của các bên liên quan mà còn góp phần bảo đảm trật tự quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Qua đó, pháp luật tạo hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động chuyển nhượng dự án, đồng thời thúc đẩy việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và phát triển thị trường bất động sản một cách ổn định, bền vững.
3. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có quyền và nghĩa vụ gì?
Trong quan hệ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng là chủ thể kế thừa trực tiếp vị trí pháp lý của chủ đầu tư đối với dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng. Việc tiếp nhận dự án không chỉ mang lại quyền khai thác, đầu tư và kinh doanh bất động sản, mà đồng thời đặt ra trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ pháp lý đã phát sinh trước đó cũng như các nghĩa vụ mới trong quá trình triển khai dự án. Theo đó, Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
- Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
- Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này;
Điều 39. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
...
3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật
- Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Như vậy, các quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được xác lập trên cơ sở nguyên tắc kế thừa và tiếp nối hoạt động đầu tư của chủ đầu tư ban đầu. Việc yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục triển khai dự án đúng nội dung đã được chấp thuận, tuân thủ quy hoạch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước không chỉ bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan mà còn góp phần duy trì trật tự trong quản lý đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản
Kết luận
Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong quá trình quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ là điều kiện pháp lý bắt buộc để giao dịch có hiệu lực, mà còn là cơ chế kiểm soát nhằm bảo đảm dự án được tiếp tục triển khai phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Việc tuân thủ đúng thẩm quyền, trình tự và thủ tục khi chuyển nhượng toàn bộ dự án góp phần hạn chế rủi ro pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp
