Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định mới

Trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế mũi nhọn mà còn là lĩnh vực có tác động lan tỏa sâu rộng đến an sinh xã hội và sự ổn định tài chính quốc gia. Tuy nhiên, tính chất biến động thất thường, những cơn “sốt đất” ảo hay tình trạng đóng băng cục bộ trong quá khứ đã đặt ra yêu cầu cấp bách về một cơ chế điều tiết đủ mạnh và linh hoạt. Bước sang giai đoạn 2025 - 2026, với việc thực thi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các nghị quyết thí điểm mới nhất, khung pháp lý về điều tiết thị trường đã được nâng tầm thành một hệ thống nguyên tắc chặt chẽ. Việc Nhà nước chủ động can thiệp thông qua quy hoạch, chính sách thuế, tín dụng và nguồn cung không nhằm mục đích hành chính hóa thị trường, mà trái lại, để kiến tạo một môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh và bền vững. 

1. Điều tiết thị trường bất động sản là gì?

Khái niệm điều tiết thị trường bất động sản trong khung khổ pháp lý mới của Việt Nam không chỉ đơn thuần là sự can thiệp hành chính mà là một hệ thống các biện pháp kinh tế, pháp lý và kỹ thuật nhằm dẫn dắt thị trường vận hành theo các mục tiêu định hướng của Nhà nước. Theo quy định tại Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc điều tiết được hiểu là nỗ lực của Nhà nước trong việc sử dụng các công cụ vĩ mô để tác động vào quan hệ cung - cầu, giá cả và cấu trúc thị trường nhằm đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững. Trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc điều tiết này đóng vai trò là "bàn tay hữu hình" bổ trợ cho những khiếm khuyết của thị trường, đặc biệt là khi xảy ra các hiện tượng đầu cơ, lũng đoạn giá hoặc đóng băng giao dịch.

Thị trường bất động sản Việt Nam có mối liên kết chặt chẽ với hệ thống ngân hàng, thị trường chứng khoán và hàng chục ngành công nghiệp phụ trợ khác. Một sự biến động tiêu cực trên thị trường địa ốc có thể dẫn đến rủi ro hệ thống cho toàn bộ nền tài chính quốc gia. Việc tuân thủ Điều 77 giúp Nhà nước thiết lập một cơ chế phản ứng nhanh, ngăn chặn các cú sốc từ thị trường bất động sản lan sang các lĩnh vực khác. Điều này cũng phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Dưới góc độ pháp lý, việc luật hóa các nguyên tắc điều tiết tại Điều 77 giúp minh bạch hóa quyền hạn của các cơ quan nhà nước, tránh tình trạng can thiệp tùy tiện vào quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp. Đồng thời, nó tạo ra một niềm tin ổn định cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước rằng thị trường sẽ luôn có sự giám sát và hỗ trợ từ phía Chính phủ để duy trì một môi trường kinh doanh lành mạnh. Các quy định này cũng đóng vai trò là cơ sở để ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết như Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cụ thể hóa các chỉ số đánh giá và quy trình can thiệp.

2. Nguyên tắc trong điều tiết thị trường bất động sản

Việc điều tiết thị trường bất động sản theo Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không phải là một hoạt động tự phát mà phải tuân thủ nghiêm ngặt 5 nguyên tắc và yếu tố bảo đảm cốt lõi nhằm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.  

2.1. Sự tôn trọng các quy luật thị trường kết hợp với vai trò dẫn dắt của Nhà nước

Nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất là việc Nhà nước phải tôn trọng tối đa các quy luật khách quan của thị trường như quy luật cung cầu, quy luật giá trị và quy luật cạnh tranh. Điều tiết không có nghĩa là Nhà nước làm thay thị trường hay áp đặt mức giá cố định cho các giao dịch dân sự. Thay vào đó, Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt, tạo ra các khung khổ và động lực kinh tế để các chủ thể thị trường tự điều chỉnh hành vi.

Sự kết hợp này được thể hiện rõ nét qua việc Nhà nước sử dụng các công cụ gián tiếp như lãi suất tín dụng hay chính sách thuế để định hướng dòng vốn đầu tư. Khi thị trường có dấu hiệu "sốt nóng" do đầu cơ, việc tăng lãi suất cho vay bất động sản hoặc siết chặt điều kiện tín dụng đối với các phân khúc rủi ro cao là cách thức Nhà nước tôn trọng quy luật chi phí vốn để hạ nhiệt thị trường một cách tự nhiên. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, các gói hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà ở xã hội lại là công cụ kích cầu dựa trên nhu cầu thực của xã hội.

2.2. Tính kịp thời, khả thi và phù hợp về thời điểm ứng phó

Một nguyên tắc mang tính kỹ thuật nhưng quyết định sự thành bại của chính sách là tính kịp thời. Thị trường bất động sản biến động rất nhanh, và các đợt "sốt đất" có thể bùng phát chỉ trong vài tuần. Nếu các biện pháp điều tiết được ban hành quá chậm, khi hệ lụy đã lan rộng, thì chi phí để phục hồi thị trường sẽ rất lớn. Theo Điều 77, quy trình báo cáo và đề xuất các giải pháp phải được thực hiện khẩn trương trong vòng 15 ngày kể từ khi phát hiện biến động.

Tính khả thi và phù hợp về thời điểm yêu cầu các cơ quan chức năng phải đánh giá đúng "bệnh" của thị trường. Ví dụ, việc điều chỉnh quy hoạch để tăng nguồn cung cần có thời gian thực hiện dài hạn, do đó nó không phải là giải pháp cho một cơn sốt đất cục bộ trong ngắn hạn. Trong trường hợp đó, các biện pháp về thuế giao dịch hoặc kiểm soát thông tin minh bạch sẽ mang tính phù hợp hơn.

2.3. Bảo đảm lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân

Điều tiết thị trường phải hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên liên quan. Đối với Nhà nước, đó là việc bảo đảm nguồn thu ngân sách, ổn định an sinh xã hội và an ninh kinh tế. Đối với doanh nghiệp, đó là môi trường kinh doanh công bằng, không bị bóp nghẹt bởi các nhóm lợi ích hay sự thao túng thị trường. Đối với cá nhân người dân, đó là cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý và an toàn pháp lý.

Sự hài hòa lợi ích này được cụ thể hóa bằng việc các chính sách điều tiết không được gây thiệt hại bất hợp lý cho những doanh nghiệp đang hoạt động tuân thủ pháp luật. Chẳng hạn, khi thực hiện siết tín dụng để chống đầu cơ, Nhà nước cần có cơ chế phân loại để không làm đứt gãy nguồn vốn của các dự án nhà ở xã hội hoặc các dự án đang triển khai đúng tiến độ.

2.4. Bảo đảm tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế. Do đó, mọi chính sách điều tiết tại Điều 77 phải đảm bảo tính đồng bộ với quy hoạch tổng thể quốc gia, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm. Việc điều tiết thị trường bất động sản tại một địa phương không được gây ra những tác động tiêu cực lan truyền hoặc xung đột với mục tiêu phát triển chung của các ngành khác. Điều này đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước trong việc xây dựng các kịch bản ứng phó.

2.5. Điều tiết thông qua hệ thống quy hoạch và kế hoạch dài hạn

Đây là nguyên tắc mang tính gốc rễ. Nhà nước thực hiện điều tiết không chỉ khi có sự cố mà thông qua việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và các chương trình phát triển nhà ở. Bằng cách quyết định quỹ đất nào dành cho nhà ở, khu vực nào phát triển công nghiệp hay thương mại, Nhà nước đã thực hiện bước điều tiết cung - cầu từ xa. Sự phù hợp về cơ cấu sản phẩm (nhà ở cao cấp vs nhà ở bình dân) trong quy hoạch là công cụ hữu hiệu nhất để ngăn chặn sự lệch pha cung cầu ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

3. Khi nào Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường?

Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP là việc định lượng hóa các điều kiện để Nhà nước thực hiện quyền điều tiết. Điều này giúp loại bỏ sự cảm tính trong quản lý và tạo ra một thước đo rõ ràng cho các doanh nghiệp tự đánh giá rủi ro.

3.1. Các chỉ số đánh giá thị trường bất ổn

Theo quy định, Nhà nước sẽ xem xét can thiệp khi các chỉ số thị trường vượt qua ngưỡng an toàn hoặc có các diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

• Chỉ số giá giao dịch: Khi chỉ số giá giao dịch bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng 3 tháng (hoặc trong một năm tùy theo phân tích mức độ tác động), đây được coi là dấu hiệu biến động bất thường.
• Chỉ số lượng giao dịch: Sự tăng hoặc giảm đột biến về số lượng giao dịch (trên 20%) mà không tương xứng với giá trị thực hoặc nhu cầu thực cũng là một chỉ số cảnh báo.
• Giao dịch ảo và đầu cơ: Sự xuất hiện của các nhóm đầu cơ tạo sóng, đẩy giá tại một khu vực nhất định, gây ra tâm lý hoang mang cho người dân và làm méo mó thông tin thị trường.
• Thị trường đóng băng: Khi lượng giao dịch sụt giảm nghiêm trọng kéo dài, các chủ đầu tư không có dòng tiền để trả nợ và duy trì hoạt động, đe dọa trực tiếp đến hệ thống ngân hàng.
• Mất cân đối cung cầu: Tình trạng "thừa nhà ở hạng sang, thiếu nhà ở giá rẻ" kéo dài khiến người lao động không thể mua được nhà, gây ra các vấn đề về công bằng xã hội.

3.2. Thẩm quyền và quy trình quyết định các biện pháp điều tiết

Thẩm quyền cao nhất trong việc quyết định các biện pháp điều tiết thuộc về Chính phủ. Tuy nhiên, quy trình thực hiện là sự phối hợp đa ngành:

• Bộ Xây dựng: Là cơ quan chủ trì, chịu trách nhiệm theo dõi sát sao các chỉ số giá và lượng giao dịch. Khi phát hiện biến động vượt ngưỡng, Bộ Xây dựng có 15 ngày để tổng hợp báo cáo và đề xuất các biện pháp lên Chính phủ.
• Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước: Phối hợp đề xuất các công cụ về thuế, phí và lãi suất để can thiệp vào dòng tiền đổ vào bất động sản. Đề xuất các giải pháp liên quan đến thủ tục đầu tư, đấu thầu dự án để điều chỉnh nguồn cung dài hạn.
• UBND cấp tỉnh: Theo dõi tình hình thực tế tại địa phương, báo cáo các biến động cục bộ và triển khai các biện pháp điều tiết khi có chỉ đạo từ trung ương.

Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản (theo Nghị định 94/2024/NĐ-CP) là hạ tầng kỹ thuật then chốt để các cơ quan này có dữ liệu chính xác phục vụ việc điều tiết. Sự minh bạch của hệ thống này giúp các quyết định điều tiết mang tính khách quan và khoa học hơn.

4. Các biện pháp điều tiết cụ thể được dự báo 

Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn không chỉ dừng lại ở nguyên tắc mà còn đưa ra các bộ công cụ hành động cụ thể để Chính phủ áp dụng tùy theo tình hình thực tế.

- Chính sách tài chính và thuế: Đây là nhóm công cụ có tác động nhanh nhất đến hành vi thị trường.

• Gia hạn nộp thuế: Trong trường hợp thị trường gặp khó khăn đặc biệt, Nhà nước có thể cho phép doanh nghiệp gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc tiền sử dụng đất để giảm bớt áp lực tài chính.
• Điều chỉnh chính sách thuế giao dịch: Có thể xem xét các đề xuất về thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản hoặc thuế trên giá trị gia tăng của đất để hạn chế tình trạng mua đi bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn (đầu cơ lướt sóng).
• Ưu đãi thuế cho phân khúc ưu tiên: Miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho công nhân.

- Chính sách tín dụng và lãi suất: Sự điều phối giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước là cực kỳ quan trọng.

• Hỗ trợ lãi suất ưu đãi: Nhà nước thực hiện các gói tín dụng lãi suất thấp dành cho người mua nhà lần đầu hoặc các dự án nhà ở xã hội.
• Điều chỉnh hệ số rủi ro: Ngân hàng Nhà nước có thể tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản phân khúc cao cấp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng để chuyển dịch dòng vốn sang các ngành sản xuất khác.
• Kiểm soát vay trái phiếu: Quy định chặt chẽ hơn về tỷ lệ dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản để tránh rủi ro mất khả năng thanh toán.

- Điều chỉnh quy hoạch, đất đai và nguồn cung: Đây là nhóm biện pháp giải quyết vấn đề từ gốc rễ.

• Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất: Tăng quỹ đất sạch tại các khu vực có nhu cầu nhà ở lớn hoặc điều chỉnh quy hoạch để chuyển đổi các khu vực dự án chậm triển khai thành nhà ở xã hội.
• Cơ cấu lại sản phẩm dự án: Nhà nước có quyền yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh mục tiêu, quy mô hoặc cơ cấu sản phẩm của dự án (ví dụ: chuyển từ căn hộ diện tích lớn sang căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ) để phù hợp với sức mua của thị trường.
• Đẩy nhanh phê duyệt pháp lý: Thực hiện "cải cách thủ tục hành chính" cho các dự án đủ điều kiện nhằm tăng nguồn cung ra thị trường, giúp hạ nhiệt áp lực giá.

- Công khai thông tin và kiểm soát giao dịch: Việc xây dựng hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản là biện pháp điều tiết mềm nhưng vô cùng hiệu quả. Khi mọi thông tin về quy hoạch, giá giao dịch thực tế và tình trạng pháp lý dự án được công khai trên mạng, các cá nhân môi giới sẽ không còn cơ hội để "thổi giá" hay đưa thông tin sai sự thật. Đồng thời, quy định về thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản cũng giúp Nhà nước kiểm soát được dòng tiền và chống rửa tiền.

5. Tác động đến chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân

Sự thay đổi về cơ chế điều tiết sẽ tạo ra một trật tự mới trên thị trường, buộc các chủ thể phải thích ứng để tồn tại và phát triển.

- Cơ hội từ một thị trường minh bạch và ổn định: Đối với các chủ đầu tư có năng lực thực sự và làm ăn bài bản, Điều 77 là một sự bảo hộ. Việc Nhà nước can thiệp để ổn định thị trường giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro từ việc giá nguyên vật liệu tăng cao do lạm phát bất động sản hoặc tình trạng đứt gãy dòng vốn khi thị trường đóng băng.

Sự minh bạch thông tin giúp doanh nghiệp tiết giảm được chi phí marketing và tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn nhờ niềm tin của người tiêu dùng được củng cố. Ngoài ra, việc Nhà nước ưu tiên hỗ trợ các phân khúc nhà ở thiết yếu mở ra hướng đi mới cho các doanh nghiệp muốn phát triển bền vững thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn ở phân khúc cao cấp.

- Thách thức và lưu ý về chiến lược kinh doanh: Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng phải đối mặt với những yêu cầu khắt khe hơn:

• Yêu cầu về vốn chủ sở hữu: Doanh nghiệp phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu trên tổng vốn đầu tư của dự án, giảm sự lệ thuộc vào vốn vay tín dụng và trái phiếu.
• Hạn chế thu tiền đặt cọc: Quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với bất động sản hình thành trong tương lai buộc doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính thực tế để triển khai dự án, thay vì dựa vào việc "bán lúa non".
• Thích ứng với sự can thiệp quy hoạch: Doanh nghiệp cần linh hoạt trong việc thiết kế sản phẩm để có thể nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo yêu cầu của cơ quan quản lý khi thị trường biến động.

- Đối với nhà đầu tư cá nhân: Nhà đầu tư cá nhân cần nhận thức rằng thời đại "đầu cơ đất nền" dựa trên thông tin mù mờ đang dần kết thúc.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải tuân thủ các ngưỡng về giá trị (không quá 300 tỷ đồng/hợp đồng) và tần suất giao dịch (không quá 10 lần/năm) để được hưởng các ưu đãi về thủ tục. Nếu vượt quá ngưỡng này, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp và tuân thủ các quy định khắt khe hơn.

Với ngưỡng can thiệp 20%, các đợt tăng giá sốc sẽ nhanh chóng bị dập tắt bởi các biện pháp thuế và tín dụng. Do đó, nhà đầu tư nên tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thật và tiềm năng tăng trưởng bền vững theo quy hoạch của Nhà nước.

Kết luận

Các nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định mới không chỉ đơn thuần là những rào cản kỹ thuật, mà chính là "kim chỉ nam" cho sự phát triển ổn định của toàn ngành trong chu kỳ mới. Bằng việc tuân thủ triệt để các nguyên tắc về tính thống nhất của nền kinh tế, tôn trọng quy luật cung cầu và ưu tiên bảo vệ lợi ích hợp pháp của người dân, Nhà nước đã thể hiện rõ tư duy quản lý chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” và điều tiết dựa trên dữ liệu số thực tế. Hệ thống các biện pháp can thiệp kịp thời khi thị trường biến động trên 20% chính là "van an toàn" cần thiết để ngăn ngừa các rủi ro hệ thống và bong bóng tài sản. Trong tương lai, khi hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở được hoàn thiện đồng bộ, công tác điều tiết sẽ ngày càng trở nên tinh vi, chính xác và hiệu quả hơn. Điều này không chỉ củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn hiện thực hóa mục tiêu mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở công bằng, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp, nhân văn và là trụ cột vững chắc của nền kinh tế quốc gia.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!