Biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản theo quy định mới nhất

Thị trường bất động sản đóng vai trò là mạch máu của nền kinh tế, có mối quan hệ hữu cơ với hơn 40 ngành nghề phụ trợ và là nơi lưu giữ khối lượng tài sản khổng lồ của xã hội. Tuy nhiên, bản chất của thị trường này luôn tiềm ẩn những rủi ro về tính đầu cơ, sự lệch pha cung - cầu và những biến động chu kỳ khó lường. Để đảm bảo thị trường không rơi vào trạng thái "quá nhiệt" gây bong bóng tài sản hay "đóng băng" gây đình trệ kinh tế, hệ thống pháp luật mới nhất năm 2025 - 2026 đã thiết lập một "bộ công cụ" điều tiết đa tầng, mạnh mẽ và linh hoạt. Thay vì những mệnh lệnh hành chính cứng nhắc, các biện pháp thực hiện điều tiết hiện nay đã chuyển sang hướng quản trị hiện đại, dựa trên nền tảng dữ liệu số và sự phối hợp đa ngành từ quy hoạch, tài chính đến tín dụng và chính sách nhà ở. 

1. Điều tiết thị trường bất động sản là gì?

Điều tiết thị trường bất động sản là tổng thể các chính sách và biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động vào các quan hệ cung - cầu, giá cả và hoạt động kinh doanh nhằm đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Trong bối cảnh mới, khái niệm này được hiểu là sự can thiệp có mục tiêu, tôn trọng tối đa các quy luật thị trường nhưng không phó mặc thị trường cho các biến động tự phát có hại cho nền kinh tế.

Sự cần thiết của việc điều tiết bắt nguồn từ ba mục tiêu cốt lõi: đảm bảo chỉ số giá ổn định, cân đối cung cầu và bảo vệ an sinh xã hội. Khi giá bất động sản tăng trưởng vượt quá tốc độ phát triển thu nhập của người dân, một "bong bóng" tài sản hình thành, đe dọa trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận quần chúng và tạo ra rủi ro nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Ngược lại, khi thị trường đình trệ, nguồn vốn xã hội bị chôn vùi trong đất đai không thể lưu thông, làm suy giảm đà tăng trưởng kinh tế.

Cơ sở lý luận của việc điều tiết dựa trên nguyên tắc Nhà nước là chủ thể nắm giữ quyền quy hoạch và quản lý quỹ đất lớn nhất. Thông qua việc kiểm soát đầu vào (đất đai, quy hoạch) và đầu ra (sản phẩm, tài chính), Nhà nước có thể nắn dòng vốn và nguồn lực vào những phân khúc thiết yếu như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ thay vì tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp hoặc đầu cơ.

2. Khi nào Nhà nước thực hiện biện pháp điều tiết thị trường BĐS?

Nhà nước không can thiệp vào hoạt động kinh doanh bất động sản một cách ngẫu hứng mà chỉ thực hiện khi xuất hiện các điều kiện kích hoạt được quy định rõ ràng tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Điều này đảm bảo tính dự báo cho thị trường và sự an tâm cho các nhà đầu tư.

Căn cứ chính để đánh giá tình hình thị trường là hệ thống chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch được tổng hợp từ Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo quy định hiện hành, các cơ quan chức năng sẽ theo dõi sát sao sự biến động trong khung thời gian 03 tháng. Mức biến động trên hoặc dưới 20% trong vòng một quý được coi là ngưỡng bất thường, báo hiệu tình trạng đầu cơ quá mức (nếu tăng) hoặc đóng băng sâu (nếu giảm). Tương tự, lượng giao dịch tăng hoặc giảm đột biến cũng là chỉ dấu quan trọng cho thấy sự mất cân bằng về tâm lý và dòng vốn trên thị trường.

Ngoài các con số, tình trạng "lệch pha" phân khúc là một lý do quan trọng để Nhà nước vào cuộc. Thực tế thị trường Việt Nam nhiều năm qua cho thấy xu hướng dư thừa căn hộ cao cấp, biệt thự hạng sang trong khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ gần như mất hút. Khi sự mất cân đối này đạt đến mức độ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của tầng lớp lao động và gây bất ổn xã hội, Nhà nước sẽ sử dụng Điều 78 để nắn lại cơ cấu sản phẩm.

Sự can thiệp còn được kích hoạt khi thị trường bất động sản có các biến động khác đe dọa ổn định kinh tế vĩ mô, chẳng hạn như tỷ lệ nợ xấu bất động sản trong hệ thống ngân hàng tăng cao hoặc tình trạng bỏ hoang đất đai tại các dự án chậm triển khai diễn ra trên diện rộng.

3. Biện pháp điều tiết trọng tâm theo quy định 

Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (đã được cập nhật bởi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024) đưa ra một "bộ công cụ" gồm 6 biện pháp, trong đó có 5 biện pháp mang tính kỹ thuật then chốt để điều phối thị trường.

Biện pháp 1: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tư

 Quy hoạch được coi là công cụ "mở van" hoặc "khóa van" nguồn cung từ gốc rễ. Khi thị trường quá nóng tại một khu vực nhất định do tình trạng đầu cơ đất nền, Nhà nước có thể điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất để hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc tạm dừng phê duyệt các dự án mới tại khu vực đó.

Ngược lại, khi nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn bị thiếu hụt, Nhà nước sẽ thực hiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển đô thị để ưu tiên quỹ đất cho các dự án nhà ở. Việc điều chỉnh này không chỉ đơn thuần là thay đổi bản vẽ mà còn bao gồm cả việc điều chỉnh tiến độ và quy mô của các dự án đang triển khai để đảm bảo sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm thị trường cần nhất.

Biện pháp 2: Điều tiết nguồn cung nhà ở và phân khúc thị trường

 Biện pháp này tập trung vào việc thay đổi cấu trúc của các sản phẩm bất động sản. Thay vì để doanh nghiệp tự do phát triển các sản phẩm xa xỉ theo đuổi lợi nhuận tối đa, Nhà nước có thể yêu cầu hoặc khuyến khích doanh nghiệp điều chỉnh mục tiêu, quy mô và cơ cấu sản phẩm của dự án đầu tư.

Cụ thể, đối với các dự án lớn, cơ quan quản lý có thể yêu cầu dành một tỷ lệ sàn xây dựng lớn hơn cho nhà ở xã hội hoặc căn hộ diện tích nhỏ, giá bình dân. Điều này đảm bảo rằng nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng để đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân thay vì chỉ phục vụ mục đích tích lũy tài sản của một nhóm nhỏ.

Biện pháp 3: Sử dụng công cụ tài chính, thuế và tín dụng BĐS

Đây là nhóm biện pháp tác động trực tiếp vào dòng tiền - huyết mạch của thị trường. Một điểm đáng lưu ý trong Luật 2023 là việc quy định rõ cơ chế gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp khó khăn đặc biệt. Đây là giải pháp "cứu sinh" cho doanh nghiệp trong các giai đoạn khủng hoảng thanh khoản, giúp họ có thêm thời gian để hoàn thiện dự án thay vì bị siết nợ hoặc phá sản hàng loạt.

Về khía cạnh tín dụng, Nhà nước thực hiện điều hành linh hoạt các chính sách lãi suất và hạn mức cho vay. Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng, Ngân hàng Nhà nước có thể tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản hoặc siết chặt tỷ lệ dư nợ tín dụng trên vốn chủ sở hữu. Ngược lại, trong giai đoạn trầm lắng, các gói hỗ trợ lãi suất sẽ được kích hoạt để kích cầu.

Biện pháp 4: Chính sách về đầu tư và hỗ trợ tài chính cho các đối tượng đặc thù

Biện pháp này thể hiện tính nhân văn và mục tiêu an sinh của Nhà nước. Nhà nước sẽ hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng mua nhà và các doanh nghiệp đầu tư vào những loại hình bất động sản cần ưu tiên phát triển, tiêu biểu là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.

Các gói tín dụng ưu đãi như gói 120.000 tỷ đồng hay các quỹ phát triển nhà ở là minh chứng cho việc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết. Bằng cách giảm chi phí vốn cho cả người xây và người mua, Nhà nước tạo ra một lực đẩy mạnh mẽ cho các phân khúc "xương sống" của thị trường, giúp cân bằng lại sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng chi trả.

Biện pháp 5: Kiểm soát hoạt động kinh doanh và môi giới BĐS

Phần lớn các biến động bất thường trên thị trường bất động sản thời gian qua có sự đóng góp đáng kể của các hoạt động môi giới thiếu kiểm soát và các sàn giao dịch thiếu minh bạch. Vì vậy, biện pháp thứ 5 tập trung vào việc thanh lọc và chuyên nghiệp hóa các chủ thể trung gian.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt các quy định:

• Cá nhân hành nghề môi giới không được hoạt động tự do mà phải thuộc biên chế của một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch.
• Các sàn giao dịch phải công khai thông tin dự án đầy đủ và chịu trách nhiệm về tính pháp lý của sản phẩm đưa ra thị trường.
• Nhà nước thực hiện điều hành các chính sách tài chính, tín dụng để kiểm soát khả năng huy động vốn của chủ đầu tư thông qua trái phiếu và vốn vay, đảm bảo tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu luôn ở ngưỡng an toàn.

4. Thẩm quyền và trình tự thực hiện điều tiết thị trường

Cơ chế điều tiết thị trường là một quy trình chặt chẽ, đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa trung ương và địa phương, giữa các bộ chuyên ngành. Thẩm quyền điều tiết được phân định dựa trên quy mô và tính chất của biến động.

• Chính phủ: Là cơ quan quyết định cao nhất về các biện pháp điều tiết. Chính phủ trực tiếp điều hành các chính sách về thuế, tín dụng, đất đai và đầu tư để cân bằng thị trường. Trong trường hợp các giải pháp vượt quá thẩm quyền của Chính phủ (ví dụ: cần điều chỉnh các luật thuế hoặc ngân sách), Chính phủ sẽ báo cáo Quốc hội hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét.
• Bộ Xây dựng: Đóng vai trò là "nhạc trưởng" trong việc theo dõi và tham mưu. Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ và UBND cấp tỉnh để đánh giá tình hình thị trường. Khi các chỉ số giá hoặc giao dịch vượt ngưỡng 20%, trong vòng 15 ngày, Bộ Xây dựng phải hoàn thiện báo cáo đề xuất biện pháp điều tiết để trình Chính phủ.
• Các Bộ ngành liên quan: Bộ Tài chính tham mưu về chính sách thuế đề xuất các biện pháp về đầu tư và đấu thầu dự án.; Ngân hàng Nhà nước điều phối dòng tiền và lãi suất; Bộ Tài nguyên và Môi trường phụ trách quy hoạch đất đai;...

Khi thị trường có biến động mạnh, cơ chế phối hợp liên ngành được kích hoạt để đảm bảo tính đồng bộ. Một biện pháp đơn lẻ (như siết tín dụng) nếu không đi kèm với việc điều chỉnh cung (như đẩy nhanh phê duyệt dự án giá rẻ) có thể dẫn đến tình trạng "bóp nghẹt" thị trường. Do đó, báo cáo của Bộ Xây dựng trình Chính phủ phải là một bản kế hoạch tổng thể, tích hợp nhiều công cụ từ tài chính đến quy hoạch để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.

5. Tác động của các biện pháp điều tiết đến doanh nghiệp và nhà đầu tư

Việc thực thi Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại một diện mạo mới cho thị trường, buộc các chủ thể phải thay đổi chiến lược để thích nghi.

5.1. Cơ hội từ việc ổn định thị trường

Sự can thiệp của Nhà nước giúp loại bỏ các yếu tố gây nhiễu, tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và bền vững hơn.

• Đối với doanh nghiệp làm ăn chân chính: Việc Nhà nước điều tiết cung cầu và hỗ trợ lãi suất cho các phân khúc ưu tiên giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn và khách hàng có nhu cầu thực. Việc thanh lọc các môi giới "không phép" cũng giúp doanh nghiệp giảm bớt chi phí bán hàng và bảo vệ uy tín thương hiệu.
• Đối với nhà đầu tư: Sự minh bạch về thông tin và sự ổn định về giá giúp giảm thiểu rủi ro mua phải tài sản bị thổi giá ảo. Các biện pháp kiểm soát của Nhà nước tạo ra một "tấm lưới an toàn", giúp thị trường tránh khỏi các cú đổ vỡ dây chuyền.

5.2. Thách thức khi các công cụ tài chính và tín dụng bị siết chặt

Các quy định mới đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn về năng lực tài chính, đặc biệt là thông qua Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Ngoài ra, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIEs) cũng phải đối mặt với các quy định phân loại mới dựa trên Luật Đầu tư 2020, ảnh hưởng đến phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của họ tại Việt Nam.

Kết luận

Nhìn một cách tổng thể, các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản theo quy định mới không chỉ là những giải pháp tình thế nhằm "giải cứu" hay "kìm hãm" thị trường, mà là một chiến lược quản trị vĩ mô mang tính dài hạn. Việc triển khai đồng bộ từ việc điều chỉnh quy hoạch, kiểm soát dòng vốn tín dụng, đến việc khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội đã tạo ra một hệ thống phòng vệ nhiều lớp, giúp thị trường tăng cường khả năng chống chịu trước các cú sốc kinh tế. Sự thành công của các biện pháp này không chỉ đo bằng con số tăng trưởng doanh thu hay số lượng dự án, mà quan trọng hơn là việc xác lập lại sự cân bằng giữa giá trị thực và giá trị giao dịch, đưa bất động sản trở về đúng công năng phục vụ nhu cầu ở và sản xuất của xã hội. Trong tương lai, khi sự tương tác giữa chính sách và thực tiễn ngày càng trở nên nhịp nhàng, chúng ta có quyền kỳ vọng vào một thị trường bất động sản tự cân bằng, nơi mà sự can thiệp của Nhà nước sẽ trở nên tinh tế hơn nhưng hiệu quả hơn, tạo nền móng vững chắc cho sự hưng thịnh của nền kinh tế quốc gia và thịnh vượng của mỗi người dân.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!