Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản từ ngày 01/01/2025

1. Các nguyên tắc chung về chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo quy định cụ thể tại Điều 39 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 (chưa có hiệu lực) quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản đã được đề cập hchi tiết như sau:

- Quyền chuyển nhượng của chủ đầu tư: Chủ đầu tư của dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho một chủ đầu tư khác, với điều kiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, trong thời hạn thực hiện dự án.

- Bảo đảm quy hoạch và mục tiêu: Trong quá trình chuyển nhượng, bất kỳ thay đổi nào đối với quy hoạch và mục tiêu của dự án bất động sản cần được đảm bảo. Điều này nhằm bảo vệ sự ổn định và tính nhất quán của dự án.

- Bảo đảm quyền và lợi ích: Một yếu tố quan trọng khác là việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên liên quan. Điều này đảm bảo rằng mọi giao dịch được thực hiện một cách công bằng và minh bạch, không gây ra bất kỳ tranh chấp nào sau này.

Sau quá trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng sẽ thừa kế một loạt các quyền và nghĩa vụ từ chủ đầu tư ban đầu và trở thành chủ đầu tư mới của dự án hoặc phần dự án đã được chuyển nhượng. Trong quá trình này, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không cần phải thực hiện lại toàn bộ hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng nếu không có bất kỳ thay đổi nào về nội dung của dự án. Tuy nhiên, nếu có bất kỳ sự điều chỉnh nào cần thiết, chủ đầu tư mới sẽ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Quy trình chuyển nhượng này phải tuân thủ các điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 40 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đồng thời phải tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, và thời hạn sử dụng đất, cũng như quy định về đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật liên quan đến đất đai.

Điều này đảm bảo rằng mọi hoạt động chuyển nhượng được thực hiện một cách minh bạch, tuân thủ đúng quy định pháp luật, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển và quản lý bất động sản một cách hiệu quả và bền vững.

Bằng cách này, Điều 39 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 không chỉ làm rõ về quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản mà còn đặt ra các tiêu chuẩn cao về bảo vệ quy hoạch, mục tiêu và quyền lợi của các bên liên quan.

2. Những thay đổi về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản từ ngày 01/01/2025

So với quy định trước đây thì Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có một số những thay đổi quan trọng vềmặt nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Những thay đổi chính cụ thể bao gồm các nội dung như sau:

* Điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ hơn:

- Về chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng:

+ Chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án.

+ Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đang có tranh chấp phải giải quyết xong tranh chấp trước khi chuyển nhượng.

- Về dự án bất động sản thuộc đối tượng chuyển nhượng:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

+ Đối với dự án chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

* Quy trình chuyển nhượng minh bạch hơn:

- Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải được thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.

* Tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm giám sát và kiểm tra việc thực hiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định.

- Áp dụng các biện pháp xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.

* Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng quy định một số nội dung mới về:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

- Chuyển nhượng hợp đồng dự án bất động sản.

- Một số lưu ý cần quan tâm:

+ Những thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo. Để biết đầy đủ và chính xác nhất về những thay đổi về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản từ ngày 01/01/2025, bạn nên tham khảo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các văn bản pháp luật liên quan khác.

+ Bạn cũng có thể tìm kiếm thêm thông tin từ các nguồn uy tín như website của Bộ Xây dựng, website của Cổng thông tin điện tử Quốc gia, hoặc tham khảo ý kiến của luật sư chuyên ngành.

3. Giải thích một số điểm mới trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

Giải thích một số điểm mới trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025):

* Điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ hơn:

- Về chủ đầu tư chuyển nhượng:

+ Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất: Chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án trước khi chuyển nhượng, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư,...

+ Giải quyết tranh chấp: Trường hợp dự án đang có tranh chấp, chủ đầu tư phải giải quyết xong tranh chấp trước khi thực hiện chuyển nhượng.

- Về dự án bất động sản chuyển nhượng:

+ Được cơ quan nhà nước phê duyệt: Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật, bao gồm quyết định chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng,...

+ Có quy hoạch chi tiết: Dự án phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định.

+ Hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án phải được hoàn thành trước khi chuyển nhượng.

+ Đối với dự án chuyển nhượng toàn bộ: Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải hoàn thành xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

* Quy trình chuyển nhượng minh bạch hơn:

- Công chứng, chứng thực hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Thủ tục chuyển nhượng theo quy định: Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.

* Tăng cường quản lý nhà nước:

- Giám sát, kiểm tra: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực hiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.

- Xử phạt vi phạm: Áp dụng các biện pháp xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.

- Ngoài ra: Luật cũng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng dự án bất động sản.

- Lưu ý:

+ Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo, bạn cần tra cứu thêm Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các văn bản pháp luật liên quan để biết đầy đủ và chính xác.

+ Tham khảo ý kiến luật sư chuyên ngành để được tư vấn cụ thể.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản bắt đầu từ ngày 01/01/2025. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.