Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định mới

Thị trường bất động sản không chỉ là trụ cột của nền kinh tế quốc dân mà còn là "hệ sinh thái" phức tạp, nơi các dòng vốn, quyền sử dụng đất và các dự án hình thành trong tương lai giao thoa mạnh mẽ. Trong đó, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản đóng vai trò như một cơ chế thanh lọc và tái cấu trúc nguồn lực, giúp các dự án "đóng băng" tìm được chủ đầu tư đủ năng lực để tiếp tục vận hành.

Kể từ thời điểm 01/01/2025 — khi các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào vận hành thực tế một cách đồng bộ — các nguyên tắc chuyển nhượng dự án đã có những bước chuyển mình mang tính bước ngoặt. Không còn dừng lại ở những quy định mang tính khung chung chung, hệ thống pháp lý hiện nay đòi hỏi sự minh bạch tuyệt đối về năng lực tài chính, nghĩa vụ thuế và đặc biệt là sự bảo vệ quyền lợi tối thượng cho khách hàng, người dân. Việc thấu hiểu và tuân thủ các nguyên tắc này không chỉ là yêu cầu bắt buộc về mặt pháp lý để đảm bảo tính an toàn cho giao dịch, mà còn là "chìa khóa" giúp các doanh nghiệp khẳng định uy tín, vị thế trong một kỷ nguyên thị trường bất động sản vận hành theo hướng bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp.

1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 

Trong hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng dự án không chỉ đơn thuần là một giao dịch dân sự giữa các doanh nghiệp, mà còn là hoạt động chịu sự giám sát chặt chẽ nhằm đảm bảo tính ổn định của quy hoạch và quyền lợi của khách hàng. Để xác lập khung khổ pháp lý cho hoạt động này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đề ra các nguyên tắc cốt lõi mang tính định hướng tại Điều 39. Từng khoản của điều luật này sẽ giúp chúng ta nhận diện rõ hơn những yêu cầu khắt khe về điều kiện thời gian, tính kế thừa pháp lý và sự thống nhất với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành. Cụ thể như sau:

1.1. Quyền tự quyết của chủ đầu tư và giới hạn về thời hạn thực hiện dự án

Khoản 1 quy định về quyền năng cơ bản của chủ đầu tư trong việc định đoạt tài sản là dự án đầu tư. Theo đó, pháp luật công nhận quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án như một biện pháp tối ưu hóa nguồn lực và tái cấu trúc doanh nghiệp. Tuy nhiên, quyền này không phải là vô hạn mà bị ràng buộc bởi điều kiện về thời gian và tính pháp lý của dự án.

Cụ thể, dự án phải đang trong "thời hạn thực hiện" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng "sang nhượng dự án treo" hoặc các dự án đã bị thu hồi do chậm tiến độ. Việc chuyển nhượng chỉ được coi là hợp pháp khi dự án đó vẫn còn giá trị triển khai trên thực tế và được sự chấp thuận của cơ quan quản lý đầu tư, đảm bảo rằng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ban đầu của dự án vẫn được duy trì.

1.2. Nguyên tắc bảo toàn quy hoạch và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan

Tại Khoản 2, nhà làm luật thiết lập "hàng rào" kỹ thuật nhằm bảo đảm tính ổn định của quy hoạch đô thị và trật tự quản lý nhà nước. Chuyển nhượng dự án thực chất là sự thay đổi về chủ thể thực hiện, không phải là sự thay đổi về bản chất dự án. Do đó, nguyên tắc bất biến là không được thay đổi quy hoạch và mục tiêu đã được phê duyệt. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng các chủ đầu tư mới lợi dụng việc chuyển nhượng để điều chỉnh thiết kế, tăng mật độ xây dựng hoặc thay đổi công năng dự án trái quy định.

Bên cạnh đó, điều khoản này còn mang tính nhân văn pháp lý cao khi nhấn mạnh việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, đặc biệt là khách hàng – những người đã góp vốn hoặc mua nhà hình thành trong tương lai, đảm bảo họ không bị ảnh hưởng tiêu cực bởi sự thay đổi chủ sở hữu dự án.

1.3. Cơ chế kế thừa pháp lý và tính liên tục trong triển khai dự án 

Khoản 3 quy định về hệ quả pháp lý sau khi hoàn thành giao dịch, xác lập cơ chế kế thừa toàn diện giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Đây là một quy định mang tính đột phá nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ đương nhiên kế thừa trọn vẹn các quyền năng cũng như các nghĩa vụ tài chính, cam kết đối với Nhà nước và khách hàng của chủ đầu tư cũ.

Đặc biệt, pháp luật cho phép chủ đầu tư mới được tiếp tục sử dụng hồ sơ dự án, quy hoạch và giấy phép xây dựng sẵn có nếu không có thay đổi về nội dung. Cơ chế này giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, tránh việc lặp lại các quy trình xin phép rườm rà, từ đó thúc đẩy dự án sớm về đích và giảm thiểu chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.

1.4. Sự liên kết hệ thống với các quy định về đất đai và điều kiện kinh doanh

Khoản 4 đóng vai trò là điều khoản tham chiếu, tạo sự kết nối đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Việc chuyển nhượng dự án không chỉ đơn thuần là chuyển giao một dự án đầu tư mà còn kéo theo sự thay đổi về quyền sử dụng đất. Vì vậy, giao dịch này phải đồng thời thỏa mãn các điều kiện về năng lực tài chính, tư cách pháp nhân quy định tại Điều 40 của Luật này, đồng thời phải tuyệt đối tuân thủ các quy định về hình thức giao đất, thuê đất, mục đích sử dụng và đặc biệt là thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Việc nhấn mạnh tính tuân thủ pháp luật đất đai đảm bảo rằng mọi biến động về chủ thể sử dụng đất đều được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ, tránh thất thoát ngân sách và đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống quản lý hồ sơ địa chính quốc gia

2. Điều kiện để dự án bất động sản được phép chuyển nhượng 

Hệ thống điều kiện để dự án bất động sản được phép chuyển nhượng theo Luật 2023 được thiết kế theo một logic chặt chẽ, tập trung vào ba trụ cột: tính hợp pháp của hồ sơ dự án, việc hoàn thành nghĩa vụ kinh tế với Nhà nước, và sự sạch sẽ về quyền sử dụng đất.

2.1. Tình trạng pháp lý dự án và mục tiêu đầu tư

Để một dự án bước vào quá trình chuyển nhượng, điều kiện tiên quyết là dự án đó phải đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc quyết định đầu tư. Dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt chính thức. Quan trọng hơn, dự án phải còn trong thời hạn thực hiện theo quy định của quyết định đầu tư. Một điểm mới mang tính thực tiễn cao là luật bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với toàn bộ diện tích dự án hoặc phần diện tích dự án dự kiến chuyển nhượng. Quy định này nhằm loại bỏ hoàn toàn tình trạng chuyển nhượng các dự án "da báo", nơi mà công tác giải phóng mặt bằng còn dang dở, gây rủi ro cực lớn cho bên nhận chuyển nhượng và làm trì trệ việc phát triển đô thị.

Đối với các dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, điều kiện còn thắt chặt hơn khi yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng dự án không bị "bán lúa non" khi chưa có sự đầu tư tương xứng vào hạ tầng cơ sở, bảo vệ mỹ quan đô thị và quyền lợi của người dân trong khu vực.

2.2. Nghĩa vụ tài chính và cơ chế không bắt buộc sổ đỏ

Một trong những cải cách mang tính đột phá của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nằm ở Điều 40, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo đó, chủ đầu tư bên chuyển nhượng phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án đối với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan. Tuy nhiên, Luật đã tháo gỡ một nút thắt lịch sử khi cho phép chuyển nhượng dự án mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, miễn là chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Sự thay đổi này phản ánh một tư duy quản lý hiện đại: Nhà nước ưu tiên kiểm soát bản chất việc nộp ngân sách hơn là hình thức văn bằng. Trong thực tế, có rất nhiều dự án đã nộp đủ tiền sử dụng đất hàng ngàn tỷ đồng nhưng do các vướng mắc về thủ tục hành chính tại địa phương mà chưa được cấp Sổ đỏ, dẫn đến việc doanh nghiệp bị "chôn vốn" và dự án bị đình trệ. Việc cho phép chuyển nhượng dựa trên xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế giúp khơi thông thanh khoản cho thị trường, cho phép các chủ đầu tư mới có năng lực tài chính tiếp cận dự án một cách hợp pháp để tiếp tục triển khai.

3. Nguyên tắc đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra những yêu cầu khắt khe về năng lực và trách nhiệm đối với cả hai bên trong giao dịch chuyển nhượng dự án, nhằm đảm bảo rằng sự thay đổi chủ thể thực hiện dự án không gây ra các hệ lụy tiêu cực cho thị trường và xã hội.

3.1. Năng lực tài chính và an toàn tài chính của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ngành nghề phù hợp và đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về vốn chủ sở hữu. Theo Điều 9 và được chi tiết hóa tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, tỷ lệ vốn chủ sở hữu được xác định dựa trên quy mô sử dụng đất của dự án :

• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha: Vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án.
• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên: Vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Bên cạnh vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng còn phải đáp ứng các tỷ lệ an toàn về dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định rằng tổng dư nợ vay tại các tổ chức tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án phải đảm bảo các giới hạn sau :

• Với dự án dưới 20 ha: Tổng dư nợ vay và trái phiếu không quá 04 lần vốn chủ sở hữu.
• Với dự án từ 20 ha trở lên: Tổng dư nợ vay và trái phiếu không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu.

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được xác định dựa trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán của năm hiện tại hoặc năm liền trước. Đối với doanh nghiệp mới thành lập dưới 12 tháng, vốn chủ sở hữu được tính theo vốn điều lệ thực góp tại thời điểm đăng ký. Những quy định định lượng này là công cụ sắc bén để Nhà nước loại bỏ các chủ đầu tư "tay không bắt giặc", sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức dẫn đến rủi ro vỡ nợ chuỗi trên thị trường bất động sản.

3.2. Quyền lợi của khách hàng và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan đã giao kết giao dịch trước đó. Một nguyên tắc không thể thiếu là bên chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng, người mua, người thuê mua trong dự án về việc thực hiện chuyển nhượng. Thông báo này không chỉ mang tính hình thức mà là cơ sở để khách hàng thực hiện các quyền giám sát và yêu cầu chủ đầu tư mới thực hiện đúng cam kết.

Trong trường hợp dự án đang được dùng để thế chấp tại tổ chức tín dụng để vay vốn, bên chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục giải chấp trước khi chuyển nhượng. Trường hợp chưa giải chấp, bên chuyển nhượng phải có văn bản đồng ý cho phép chuyển nhượng dự án từ bên nhận thế chấp. Quy định này bảo vệ tính nguyên vẹn của tài sản chuyển nhượng, tránh các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư mới và ngân hàng nhận thế chấp cũ, vốn thường dẫn đến việc dự án bị phong tỏa hoặc kê biên thi hành án.

4. Sự khác biệt về nguyên tắc chuyển nhượng dự án giữa so với quy định cũ

Sự thay đổi từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sang Luật 2023 không chỉ là sự sửa đổi về mặt câu chữ mà là sự thay đổi về triết lý quản lý dự án bất động sản. Điều 39 của Luật mới giải quyết những điểm nghẽn mà Luật cũ đã vô tình tạo ra trong gần một thập kỷ qua.

Sự khác biệt lớn nhất nằm ở tính "cấp thiết" của việc cho phép chuyển nhượng khi chưa có Sổ đỏ nhưng đã xong nghĩa vụ tài chính. Đây được coi là "liều thuốc" cho các dự án đang gặp vướng mắc về thủ tục hành chính, giúp chủ đầu tư có lối thoát về vốn mà vẫn đảm bảo ngân sách nhà nước không bị thất thoát. Đồng thời, việc siết chặt năng lực của bên mua thông qua các tỷ lệ tài chính định lượng giúp tạo ra một thế hệ chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn, có năng lực thực thi thay vì chỉ là các nhà môi giới dự án trung gian.

5. Trình tự, thủ tục thực hiện nguyên tắc chuyển nhượng dự án trên thực tế

Trình tự chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP được quy định minh bạch, phân cấp rõ ràng theo thẩm quyền quyết định của Nhà nước.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển nhượng

Chủ đầu tư dự án nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp hoặc qua bưu điện hoặc qua hệ thống dịch vụ công trực tuyến. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ quan trọng sau :

• Văn bản đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án theo mẫu tại Phụ lục XII Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư/quyết định đầu tư dự án.
• Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất và biên bản bàn giao đất thực hiện dự án trên thực địa.
• Đơn xác nhận của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai.
• Báo cáo quá trình thực hiện dự án tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu tại Phụ lục XIII Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng bao gồm: Báo cáo tài chính đã kiểm toán, văn bản cam kết tiếp tục triển khai dự án và giấy tờ chứng minh năng lực tài chính.

Bước 2: Thẩm định và lấy ý kiến các cơ quan liên quan

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ (thường là Sở Xây dựng nếu được UBND tỉnh ủy quyền) có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan và tiến hành thẩm định hồ sơ. Các cơ quan được lấy ý kiến có trách nhiệm phản hồi bằng văn bản trong vòng 15 ngày về các nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình như đất đai, tài chính, quy hoạch.

Bước 3: Ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng

Trong thời hạn tối đa 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án. Nếu dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng, cơ quan nhà nước phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư.

Bước 4: Ký kết hợp đồng và bàn giao dự án

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, trong thời hạn 30 ngày, các bên phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án. Hợp đồng mẫu được quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bao gồm các điều khoản chi tiết về bàn giao thực địa, hồ sơ dự án và trách nhiệm kế thừa các nghĩa vụ đối với khách hàng. Việc bàn giao thực địa phải được lập thành biên bản có sự xác nhận của các bên, ghi nhận trạng thái hạ tầng và các hạng mục đang xây dựng.

6. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi không tuân thủ nguyên tắc 

Việc thực hiện chuyển nhượng dự án mà không tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ dẫn đến những hậu quả nặng nề về cả tài chính và uy tín doanh nghiệp.

6.1. Xử phạt hành chính và đình chỉ kinh doanh

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, các hành vi vi phạm điều kiện chuyển nhượng dự án bị xử lý rất nghiêm khắc. Chủ đầu tư có hành vi chuyển nhượng dự án khi bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc chưa được phép đưa vào kinh doanh sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.

Bên cạnh hình thức phạt tiền, doanh nghiệp còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm. Đây là một "đòn chí mạng" đối với doanh nghiệp, bởi việc đình chỉ kinh doanh sẽ kéo theo sự sụt giảm dòng tiền, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng, thậm chí có thể dẫn đến việc dự án bị thu hồi nếu không khắc phục được hậu quả.

6.2. Vô hiệu giao dịch và rủi ro hình sự hóa

Về mặt dân sự, nếu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng trên thực tế, tiền đã được giải ngân vào dự án hoặc các mục tiêu khác, dẫn đến việc thu hồi vốn là cực kỳ khó khăn và tốn kém chi phí pháp lý.

Đặc biệt, nếu chủ đầu tư cố ý giả mạo tài liệu, làm sai lệch thông tin về tình trạng tài chính hoặc pháp lý của dự án để thực hiện chuyển nhượng, hành vi này có thể bị xem xét xử lý về tội lừa dối khách hàng hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Bộ luật Hình sự. Những rủi ro này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ triệt để các nguyên tắc tại Điều 39 và thực hiện quy trình thẩm định kỹ lưỡng trước khi đặt bút ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Kết luận

Tóm lại, những nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng từ đầu năm 2025 không đơn thuần là những rào cản hành chính, mà chính là "màng lọc" cần thiết để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh. Việc thắt chặt các điều kiện về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, yêu cầu khắt khe về năng lực của bên nhận chuyển nhượng, cũng như quy trình phê duyệt nghiêm ngặt đã cho thấy tư duy quản lý nhà nước đang chuyển dịch mạnh mẽ từ "tiền kiểm" lỏng lẻo sang "hậu kiểm" chặt chẽ và thượng tôn pháp luật.

Nhìn về tương lai, khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ thông qua sự đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta có quyền kỳ vọng vào một làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) dự án sôi động nhưng an toàn hơn. Các chủ đầu tư giờ đây cần thay đổi tư duy: không còn chỗ cho những dự án "treo" hay các giao dịch chuyển nhượng nhằm mục đích trục lợi ngắn hạn. Thay vào đó, sự chuyên nghiệp trong khâu chuẩn bị hồ sơ, sự minh bạch trong thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và trách nhiệm đối với khách hàng sẽ trở thành những giá trị cốt lõi. Chỉ khi các nguyên tắc này được thực thi một cách nghiêm túc, bức tranh bất động sản Việt Nam mới thực sự trở nên khởi sắc, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của toàn bộ nền kinh tế trong giai đoạn mới.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!