Trường hợp khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định mới

Trong bối cảnh nền kinh tế số đang trở thành động lực then chốt cho sự phát triển bền vững, việc minh bạch hóa thông tin được xem là "chìa khóa" cốt lõi để ổn định và thúc đẩy thị trường bất động sản. Bước sang năm 2026, với sự đi vào vận hành đồng bộ của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định số 94/2024/NĐ-CP, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản không còn chỉ là một công cụ quản lý hành chính đơn thuần, mà đã trở thành một hệ sinh thái dữ liệu quốc gia đa mục tiêu. Việc khai thác hệ thống này không chỉ giúp các cơ quan quản lý nhà nước điều tiết thị trường dựa trên những con số "biết nói", mà còn trao quyền cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận nguồn tin chính thống, đẩy lùi tình trạng nhiễu loạn thông tin và sốt đất ảo. 

1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản không đơn thuần là một trang web cung cấp thông tin mà là một cấu trúc hạ tầng kỹ thuật và dữ liệu phức hợp, được xây dựng tập trung và thống nhất từ trung ương đến địa phương.

- Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xác định bao gồm ba thành phần cơ bản: hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác; và quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

- Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin bao gồm hệ thống máy chủ, thiết bị mạng, thiết bị lưu trữ, và các thiết bị bảo mật an ninh mạng. Tại trung ương, Bộ Xây dựng là cơ quan chịu trách nhiệm quản lý hạ tầng kỹ thuật này trên phạm vi toàn quốc, trong khi tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý cơ sở dữ liệu trong phạm vi địa phương mình. Hệ thống phần mềm được chia thành hai mảng chính: phần mềm ứng dụng phục vụ việc thu thập, cập nhật thông tin và phần mềm phục vụ việc công bố, tra cứu thông tin công khai cho cộng đồng.

Cơ sở dữ liệu chứa đựng toàn bộ các thông tin từ văn bản quy phạm pháp luật, số liệu thống kê về nhà ở, dự án bất động sản, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến các chỉ số về dư nợ tín dụng và thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Trường hợp khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định mới

Điều 75 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thiết lập khung pháp lý cho việc khai thác dữ liệu, và được cụ thể hóa tại Điều 21 của Nghị định 94/2024/NĐ-CP với bốn phương thức tiếp cận chính. Việc phân chia này đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với nhu cầu từ tra cứu đơn giản của cá nhân đến khai thác dữ liệu lớn của các tổ chức chuyên nghiệp.

2.1. Khai thác qua Cổng thông tin của hệ thống thông tin quốc gia

Đây là hình thức khai thác trực tuyến thông qua địa chỉ https://batdongsan.xaydung.gov.vn. Cổng thông tin này đóng vai trò là "mặt tiền" của hệ thống, nơi các dữ liệu được công bố công khai theo định kỳ. Các đối tượng cá nhân, tổ chức không cần thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp đều có thể truy cập để xem các báo cáo về thị trường bất động sản hàng quý và hàng năm của Bộ Xây dựng.

Thông tin trên cổng này thường bao gồm: số lượng dự án phát triển nhà ở được cấp phép, đang triển khai hoặc đã hoàn thành; lượng giao dịch thành công đối với căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền; giá bán bình quân và lượng tồn kho bất động sản. Việc khai thác qua cổng thông tin trực tuyến giúp tiết kiệm chi phí và thời gian, đồng thời tạo thói quen cho người dân trong việc sử dụng dữ liệu chính thống thay vì các nguồn tin không kiểm chứng trên mạng xã hội.

2.2. Khai thác thông qua dịch vụ chia sẻ dữ liệu số

Đây là phương thức mang tính kỹ thuật cao, áp dụng chủ yếu cho các cơ quan nhà nước và các tổ chức có hệ thống thông tin kết nối trực tiếp với cơ sở dữ liệu quốc gia. Điểm mới của Nghị định 94/2024/NĐ-CP là việc bổ sung hình thức chia sẻ dữ liệu số theo quy định về quản lý, kết nối và chia sẻ dữ liệu số của cơ quan nhà nước.

Cơ chế này cho phép các bộ ngành như Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ dữ liệu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bộ Kế hoạch và Đầu tư chia sẻ thông tin về vốn FDI vào bất động sản; hay Tổng cục Thuế cung cấp dữ liệu về thuế từ hoạt động chuyển nhượng. Việc kết nối tự động này đảm bảo tính nhất quán của dữ liệu, giúp giảm thiểu sự chồng chéo và sai sót do nhập liệu thủ công giữa các cơ quan khác nhau.

2.3. Khai thác qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản cung cấp dữ liệu

Đối với các dữ liệu chi tiết, chuyên sâu hoặc không thuộc danh mục công bố công khai rộng rãi, cá nhân và tổ chức phải thực hiện việc gửi phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu đến cơ quan quản lý hệ thống thông tin (Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh).

Trong phiếu yêu cầu, người khai thác phải nêu rõ danh mục thông tin cần cung cấp (ví dụ: thông tin pháp lý của một dự án cụ thể, tình hình giao dịch của dự án đó, hoặc dữ liệu về chứng chỉ môi giới bất động sản) và mục đích sử dụng thông tin. Đây là cơ chế kiểm soát nhằm đảm bảo dữ liệu được sử dụng đúng mục đích và bảo vệ các thông tin thuộc phạm vi bảo mật theo quy định.

2.4. Khai thác bằng hợp đồng giữa cơ quan quản lý và bên khai thác dữ liệu

Hình thức này áp dụng cho các trường hợp khai thác dữ liệu thường xuyên, quy mô lớn hoặc phục vụ các mục đích kinh doanh, nghiên cứu chuyên sâu của các doanh nghiệp, tổ chức tài chính hoặc các đơn vị tư vấn bất động sản.

Hợp đồng sẽ quy định cụ thể về phạm vi dữ liệu được khai thác, thời hạn sử dụng, chi phí phải trả và trách nhiệm bảo mật thông tin của bên khai thác. Phương thức này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Proptech (công nghệ bất động sản) tiếp cận nguồn dữ liệu sạch và chính thống để phát triển các ứng dụng định giá, phân tích thị trường, từ đó gia tăng giá trị cho hệ sinh thái bất động sản quốc gia.

2.5. Các trường hợp đặc biệt phục vụ an ninh, quốc phòng và thanh tra

Nghị định 94/2024/NĐ-CP xác lập các nguyên tắc ưu tiên cho việc khai thác dữ liệu phục vụ mục đích an ninh quốc gia và quản lý nhà nước. Hệ thống thông tin phải bảo đảm phục vụ kịp thời công tác quản lý nhà nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh và đáp ứng yêu cầu điều tra, xác minh xử lý các hành vi vi phạm pháp luật.

Trong các trường hợp này, các cơ quan chức năng như Công an, Thanh tra, hoặc cơ quan điều tra có quyền yêu cầu kết nối, chia sẻ thông tin mà không gặp phải các giới hạn về bảo mật thông tin cá nhân hay bí mật kinh doanh như đối với các tổ chức, cá nhân thông thường. Tuy nhiên, việc khai thác vẫn phải tuân thủ các quy trình nghiệp vụ và quy định về bảo vệ bí mật nhà nước. Bộ Xây dựng cũng có trách nhiệm phối hợp với Bộ Công an trong việc kết nối dữ liệu dân cư để làm sạch và xác thực thông tin về sở hữu bất động sản.

3. Đối tượng và phạm vi quyền khai thác dữ liệu

Quyền khai thác dữ liệu không được cào bằng mà được phân cấp dựa trên chức năng, nhiệm vụ và nhu cầu thực tế của từng nhóm đối tượng sử dụng. Điều này nhằm tối ưu hóa việc sử dụng dữ liệu đồng thời bảo vệ các thông tin nhạy cảm.

Các cơ quan trực tiếp tham gia xây dựng và duy trì cơ sở dữ liệu (như Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các địa phương) có quyền khai thác dữ liệu thuộc phạm vi quản lý của mình mà không cần xin phép. Đối với việc khai thác dữ liệu ngoài phạm vi quản lý trực tiếp, các cơ quan này phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý hệ thống thông tin quốc gia.

Vai trò của các cơ quan nhà nước không chỉ là người dùng mà còn là người cung cấp. Các Bộ, ngành liên quan có trách nhiệm chia sẻ định kỳ các dữ liệu chuyên ngành theo các biểu mẫu quy định tại Nghị định 94/2024/NĐ-CP để làm giàu cơ sở dữ liệu chung.

Cộng đồng tổ chức và cá nhân có quyền tiếp cận rộng rãi các thông tin đã được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử. Quyền này phản ánh tinh thần của Luật Tiếp cận thông tin, đảm bảo mọi người dân đều có thể nắm bắt được các chỉ số cơ bản của thị trường.

Bên cạnh đó, họ cũng có quyền yêu cầu chia sẻ các thông tin có tính chuyên sâu hơn, phù hợp với nhu cầu thực tế như nghiên cứu đầu tư, thực hiện giao dịch hoặc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc yêu cầu này phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục hành chính và phải trả phí theo quy định.

Một trong những nguyên tắc cốt lõi của hệ thống thông tin bất động sản là bảo đảm an toàn thông tin và bảo vệ bí mật nhà nước, bảo mật thông tin cá nhân. Cơ quan quản lý hệ thống thông tin có trách nhiệm không được chia sẻ hoặc cung cấp các thông tin có thể gây ảnh hưởng đến an ninh quốc gia, bí mật kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc các thông tin mang tính cá nhân (như thông tin định danh chi tiết của chủ sở hữu nếu không phục vụ mục đích điều tra). Việc bảo mật bí mật kinh doanh của doanh nghiệp là cần thiết để duy trì tính cạnh tranh lành mạnh trên thị trường, tránh việc đối thủ sử dụng dữ liệu hệ thống để thực hiện các hành vi gây hại cho doanh nghiệp.

4. Quy trình và thủ tục khai thác thông tin thực tế 

Để việc khai thác thông tin diễn ra một cách chuẩn hóa, Nghị định 94/2024/NĐ-CP đã ban hành bộ 23 biểu mẫu đi kèm, trong đó có các mẫu phiếu yêu cầu dành cho người dùng.

Người dùng muốn khai thác thông tin thường xuyên hoặc yêu cầu dữ liệu chi tiết qua cổng thông tin cần thực hiện đăng ký tài khoản. Việc đăng ký có thể thực hiện thông qua số điện thoại di động, mã số bảo hiểm xã hội hoặc định danh điện tử (VNeID), đảm bảo thông tin đăng ký trùng khớp với dữ liệu dân cư. Sau khi có tài khoản, người nộp hồ sơ yêu cầu có thể theo dõi tình trạng xử lý trực tuyến thông qua mã hồ sơ hoặc mục "Danh sách hồ sơ của tôi".

Mẫu phiếu yêu cầu cung cấp thông tin (Phiếu đề nghị cấp quyền khai thác thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản) là văn bản pháp lý quan trọng nhất trong quy trình này. Người yêu cầu cần điền đầy đủ các thông tin sau:

• Thông tin định danh: Tên tổ chức/cá nhân, người đại diện, số CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại và email.
• Danh mục dữ liệu cần cung cấp: Đánh dấu vào các ô nội dung như: thông tin pháp lý dự án, tình hình giao dịch, giá bán bình quân, cơ cấu sản phẩm, hoặc thông tin chứng chỉ môi giới.
• Mục đích và Thời hạn sử dụng: Nêu rõ lý do cần dữ liệu và chọn thời hạn truy cập (từ 01 đến 12 tháng).
• Hình thức nhận kết quả: Bản giấy, lưu trữ qua USB, gửi đường bưu điện (EMS), hoặc cấp tài khoản truy cập trực tuyến.
• Cam kết: Người yêu cầu phải cam đoan sử dụng dữ liệu đúng quy định pháp luật và không cung cấp cho bên thứ ba.

Nghị định 94/2024/NĐ-CP quy định một khung thời gian khá chặt chẽ để đảm bảo hiệu quả phục vụ người dân và doanh nghiệp. Trong vòng không quá 07 ngày làm việc kể từ khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, cơ quan quản lý hệ thống thông tin (Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh) có trách nhiệm xem xét cấp quyền truy cập hoặc cung cấp dữ liệu.

Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc yêu cầu không phù hợp, cơ quan phải thông báo rõ lý do từ chối bằng văn bản hoặc thông qua hệ thống điện tử. Việc giới hạn thời gian 07 ngày là một bước cải cách hành chính quan trọng, giúp các nhà đầu tư và người dân nhanh chóng có được thông tin cần thiết để đưa ra các quyết định giao dịch bất động sản.

5. Chi phí và nghĩa vụ khi khai thác dữ liệu

Khai thác dữ liệu là một dịch vụ công có thu phí nhằm bù đắp chi phí vận hành, bảo trì và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồ sộ.

5.1. Các loại phí và lệ phí khai thác dữ liệu

Về nguyên tắc, các cá nhân và tổ chức khi khai thác thông tin phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về giá. Mặc dù Nghị định 94/2024/NĐ-CP không quy định trực tiếp bảng giá chi tiết, nhưng các văn bản hướng dẫn từ Bộ Tài chính như Thông tư 82/2024/TT-BTC đã xác lập khung quản lý ngân sách và thu phí cho hoạt động này.

Tham chiếu sang lĩnh vực đất đai, Thông tư 56/2024/TT-BTC đã quy định mức phí rất cụ thể cho việc khai thác từ Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai:

• Lịch sử biến động của thửa đất: 25.000 đồng/hồ sơ.
• Bản đồ kiểm kê đất đai cấp xã: 500.000 đồng/mảnh.
• Dữ liệu không gian kế hoạch sử dụng đất hàng năm: 200.000 đồng/lớp dữ liệu cấp huyện.

Dự kiến, mức phí cho dữ liệu bất động sản cũng sẽ được xây dựng trên nguyên tắc tương tự, đảm bảo khả năng tiếp cận của đại đa số người dân trong khi vẫn có nguồn thu để duy trì hệ thống.

5.2. Nghĩa vụ sử dụng thông tin và chế tài vi phạm

Quyền khai thác luôn đi đôi với nghĩa vụ. Người sử dụng dữ liệu phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định sau:

• Sử dụng đúng mục đích: Chỉ được sử dụng thông tin vào các mục đích đã được cơ quan quản lý phê duyệt trong phiếu yêu cầu hoặc hợp đồng.
• Không sao chép trái phép: Tuyệt đối không được cung cấp, chia sẻ dữ liệu cho bên thứ ba hoặc sử dụng vào các mục đích thương mại không được phép khi chưa có sự đồng ý của cơ quan quản lý.
• Bảo vệ dữ liệu: Đảm bảo an toàn cho tài khoản truy cập và các dữ liệu điện tử được cấp.

Trường hợp cá nhân hoặc tổ chức cố tình sử dụng sai mục đích, làm rò rỉ thông tin bảo mật hoặc cung cấp thông tin sai lệch gây thiệt hại cho thị trường, tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý hành chính, bồi thường dân sự hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Bộ Xây dựng cũng có thẩm quyền công bố danh sách các tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Nghị định 94/2024/NĐ-CP trên hệ thống thông tin quốc gia để răn đe.

Kết luận

Tóm lại, những quy định mới về khai thác hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản đã đánh dấu một bước ngoặt lớn trong lộ trình chuyên nghiệp hóa ngành bất động sản tại Việt Nam. Bằng việc số hóa toàn bộ dữ liệu từ quy hoạch, dự án cho đến lịch sử giao dịch, Nhà nước đã tạo ra một "màng lọc" pháp lý mạnh mẽ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, để hệ thống này thực sự phát huy tối đa hiệu năng, bên cạnh sự hoàn thiện về hạ tầng công nghệ, cần có sự phối hợp nhịp nhàng trong việc cập nhật dữ liệu từ chính các doanh nghiệp và sự chủ động khai thác của cộng đồng. Nhìn rộng hơn, một thị trường bất động sản khỏe mạnh phải là một thị trường mà ở đó mọi quyết định đầu tư đều dựa trên nền tảng tri thức và dữ liệu minh bạch. Việc tuân thủ và vận hành tốt các quy định khai thác thông tin chính là viên gạch đầu tiên để xây dựng nên một thị trường bất động sản Việt Nam bền vững, uy tín và vươn tầm quốc tế trong tương lai.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!