1. Giá đất

1.1 Khái niệm 

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 định nghĩa giá đất, cụ thể như sau: "Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất". 

Giá đất theo khung Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện về sở hữu toàn dân về đất đai được vận động theo cơ chế thị trường. Sự cần thiết ban hành giá đất trong lĩnh vực các hoạt độn quản lý của Nhà nước:

  • Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường.
  • Giá đất là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước.
  • Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật.
  • Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,...

=> Do đó phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động - người bán bất động sản, người bị thu hồi đất và Nhà nước,...

1.2 Bản chất của giá đất

Giá đất mang những bản chất như sau:

- Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai (được hiểu theo nghĩa rộng) và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình.

- Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ. Giá đất luôn biến động và phụ thuộc nhiều vào yếu tố tâm lý, xã hội, kinh tế trong từng giai đoạn lịch sử của thể.

- Về lâu dàu, giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh và xây mới,...

- Đất đai chứa đựng các yếu tố xã hội, đặc biệt trong các lĩnh vực tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử dụng nó làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp.

- Giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất.

- Giá đất bị các yếu tố pháp lý tác động, người nhận chuyển nhượng có thể chấp nhận giá cao hơn giá thị trường nếu đất đó có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố cung cầu trên thị trường:

+ Cung- cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm tính dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường “có cun thì ắt có cầu” nhưng sự đáp ứng của cung cầu không phải lúc nào cũng cũng tương thích với nhau. Một khi giá đất ngày càng tăng, có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động thì quy luật này càng trở nên khắc nhiệt hơn.

+ Quy luật cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng. Các luồng dịch chuyển sản xuất, nhà máy, khu đô thị mới sẽ quyết định mức độ gia tăng số cầu của bất động sản. Giá cả của đất đai là sự thể hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầu.

=> Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được cho là yếu tố điều tiết quan hệ cung cầu đối về đất đai. Mối quan hệ cung cầu sẽ tác động trực tiếp đối với giá đất.

- Yếu tố kinh tế: 

+ Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm; ngược lại sức mua của đồng tiền giảm, giá đất tăng. Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý chờ giá vì cho rằng giá có thể tiếp tục tăng.

=> Như vậy yếu tố tiền tệ có vai trò vô cùng quan trọng và có sức ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Yếu tố kinh tế có tác động lớn đến thị trường quyền sử dụng đất, khi tiềm lực kinh tế mạnh sẽ khiến cho thị trường quyền sử dụng đất sôi động khác thường nhưng khi tiềm lực ấy chỉ ở mức hạn chế thì thị trường quyền sử dụng đất chỉ ở mức cầm chừng và không thể phát triển mạnh, điều này đồng nghĩa với tính thanh khoản của bất động sản thấp (giá đất không cao, chỉ dừng lại ở mức độ nhất định).

- Yếu tố không gian và thời gian:

+ Yếu tố không gian và thời gian tác động không nhỏ tới việc hình thành giá đất. Có thể tại thời điểm này, đất đai là “vàng” là “kho báu”hứa hẹn nhiều tiềm năng cho tương lai nếu được đầu tư, khai thác. Tuy nhiên cùng với thời gian và sự biến động của thị trường, sự tác động của các yếu tố khác, giá đất sẽ không còn cao như ban đầu.

+ Cũng giống như thời gian, không gian cũng ảnh hưởng lớn tới giá đất. Cùng một khu vực địa lý nhưng vị trí trong ngõ hay ngoài mặt đường đã vạch ra ranh giới cho sự khác nhau của giá đất. Bên cạnh đó một bất động sản có vị trí đẹp, tọa lạc ở nơi có cơ sở hạ tầng phát triển gần chợ, trung tâm thương mại,...cũng có giá cao hơn những bất động sản ở vị trí hẻo lánh, xa khu dân cư,....

=> Như vậy yếu tố vị trí không gian và thời gian là vô cùng quan trọng. Khi xác định giá đất chúng ta cần nhìn nhận và có những hiểu biết nhất định, chính xác các thông tin về vị trí không gian của khu đất, thời gian để có thể xác định đúng giá đất.

- Yếu tố tâm lý: 

+ Có thời điểm người dân không ai chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng có khi lại thấy họ đổ xô đi tìm, mua nguyên nhân chính là tâm lý “thấy một người mua là kéo nhau cùng đi mua, nhưng khi thị trường có biến động thì thấy có một người bán thì kéo nhau đi bán. Đó là trào lưu mà không ít người mắc phải.

+ Các yếu tố mang tính tâm linh, phong thủy cũng quyết định trực tiếp đến giá đất. Người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn so với giá thị trường nếu tìm được mảnh đất có hướng hợp tuổi, hợp mệnh, ngược lại chắc chắn sẽ không ai bỏ tiền ra để xác lập một quyền sử dụng đất đối với mảnh đất không phù hợp với mình mặc dù giá nó rất rẻ.

- Yếu tố pháp lý:

+ Đất đai là tài sản quý giá, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.  Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả nhất. Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai gồm chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.

+ Sự đảm bảo của Nhà nước thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố có sức ảnh hưởng mạnh đến giá đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là những giải pháp cho sự phát triển cũng như tránh được việc sử dụng đất một cách lãng phí và bừa bãi. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên sự nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng quyền sử dụng đất từ đó đưa ra những phương hướng sử dụng đất khả thi.

=> Như vậy có thể khẳng định rằng các yếu tố pháp lý, cụ thể là chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nướ có ảnh hưởng không nhỏ tới việc hình thành giá đất. Chính vì vậy, khi xác định giá đất cần có một sự hiểu biết nhất định về mảnh đất cần định giá và các yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất đó.

1.4 Nguyên tắc và phương pháp định giá đất

Điều này được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất bảo đảm các nguyên tắc sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

- Theo thời hạn sử dụng đất.

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu thập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

2. Định giá đất

2.1 Định giá đất

- Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá; giá trị tài sản được tính bằng tiền, xác định tạ một thời điểm cụ thể, xác định cho một mục đích nhất định, dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

- Định giá là việc ước tính bằng tiền đối với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định vì một mục đích nhất định ,trong một thời gian nhất định.

- Định giá đất là hoạt động chuyên môn mang bản chất kinh tế và kĩ thuật. Nó mang tính pháp luật, tính xã hội và thể hiện ở trình độ cao là nghệ thuật định giá đất. Định giá đất có mối quan hệ mật thiết với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Định giá đất được phân tích và ứng dụng trong hoạt động kinh doanh, thương mại và là căn cứ để tính tiền dịch vụ trong kinh doanh bất động sản.

2.2 Mục đích của việc định giá đất

- Xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bao gồm tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Định giá cho mục đích chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền sử dụng đất trong các trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, góp vốn hợp tác kinh doanh: hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể doanh nghiệp.

- Định giá đất làm cơ sở cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

- Định giá đất phục vụ việc thế chấp, vay vốn: các tài sản thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng luôn cần được định giá làm cơ sở cho việc xét cho vay nhằm bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng thanh toán khoản vay.

3. Các hình thức định giá đất

3.1 Định giá đất hàng loạt 

- Là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.

- Kết quả định giá đất hàng loạt chỉ có độ chính xác tương đối vì đây là kết quả của bài toán suy luận giá mà các nút suy luận là các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các nút suy luận và phương pháp suy luận. Trong bài toán định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỷ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình về giá và đảm bảo đủ mật độ.

- Hình thức định giá đất hàng loạt có thể dựa trên phương pháp định giá đất CAMA (computer assisted mass appraisal)- là phương thức đánh giá hàng loạt căn cứ vào kỹ thuật của máy tính. Có thể phân thành ba loại sau.

  •  Định giá đất thực hiện mô hình hóa các yếu tố và tìm thuật giải
  • Định giá đất thực hiện khi xâ dựng cơ sở dữ liệu và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS.
  • Định giá đất thực hiện phối hợp, kết hợp của cả hai loại nêu trên. Định giá theo phương hướng kết hợp này sẽ linh hoạt hơn, phát huy trong việc định giá đất có quy mô, diện tích đất rộng, địa hình đa dạng. Đồng thời sẽ phụ thuộc nhiều vào hệ thống dữ liệu số của đại địa bàn, là cơ sở cung cấp cho người định giá đất.

3.2 Định giá đất cá biệt

- Là việc thực hiện định giá đất cho một hoặc một thửa đất cụ thể theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định giá cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.

- Pháp luật về đất đai quy định về việc tư vấn xác định giá đất tạ Điều 115 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

"Điều 115. Tư vấn xác định giá đất

1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;

c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này.

4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất".

5. Ý nghĩa của việc định giá đất

 - Đất đai trở thành bất động sản có giá trị và được giá trị thành tiền đem trao đổi trên thị trường hay được sử dụng làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ tín dụng giữa người sử dụng đất với ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc đem góp vốn.

- Làm cho người sử dụng đất ngày càng nhận thức được đầy đủ giá trị của đất đai, quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất, trên cơ sở đó họ có ý thức đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao.

- Khi đảm bảo giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường giúp ngăn chặn có hiệu quả tình trạng đầu cơ đất đai nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta.

- Đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong sử dụng đất, việc xác định mức giá đất như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau hoặc đất tại khu vực có điều kiện tự nhiên như nhau.

- Đảm bảo tính công khai, minh bạch về giá đất do Nhà nước xác định luôn được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.

- Giá đất là một trong các công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai, đồng thời điều chỉnh mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể khác sử dụng đất trong quá trình quản lý đất đai.

- Giá đất ra đời góp phần tạo điều kiện hỗ trợ, thúc đẩy việc xác lập các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển ở nước ta.