1. Bỏ quy định về khung giá đất tại các văn bản quy phạm pháp luật

Ngày 17/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết 37/NQ-CP ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Theo đó, nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Chính phủ đề nghị bỏ quy định về khung giá đất tại các văn bản quy phạm pháp luật; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Bên cạnh đó còn đưa ra một số nhiệm vụ, giải pháp hoàn thiện như sau:

- Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất.

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

- Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

- Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, xử lý nghiêm các vi phạm…

2. Bỏ khung giá đất gây ảnh hưởng như thế nào đối với người dân?

Giá đền bù đất sẽ sát với giá thị trường

Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 - 50% giá thị trường.

Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.

Do đó, khi không còn khung giá đất cố định, các địa phương sẽ có quyền tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh nó hàng năm để phản ánh chính xác giá trị của thị trường. Điều này có thể dẫn đến việc tăng giá đền bù đất, tuy nhiên, việc đền bù đất đúng mức sẽ giảm khả năng phản đối từ phía cộng đồng dân cư, từ đó thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng một cách nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Hạn chế tình trạng mua bán đất hai giá

Trong giao dịch đất đai, việc kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm. Tình trạng này mang lại rủi ro đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Bằng việc loại bỏ khung giá đất và thay vào đó là việc tỉnh ban hành Bảng giá đất điều chỉnh dựa trên giá thị trường, sẽ giảm thiểu sự chênh lệch giữa hai loại giá này. Điều này sẽ hạn chế các trường hợp mua bán đất với giá cao nhưng kê khai giá thấp để giảm thuế phải nộp.

Hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai

Khi loại bỏ khung giá đất và thay vào đó là việc thiết lập Bảng giá đất sát thị trường, các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thể sẽ tăng lên.

Nếu như có sự thay đổi luật, và các địa phương sẽ cập nhật thường xuyên về giá đất của thị trường (bám sát vào giá đất của thị trường). Khi giá đất mà ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn có sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản về vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống.

Tuy nhiên, với người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở, việc loại bỏ khung giá đất có thể mang lại cơ hội mua đất với giá cả hợp lý hơn, giúp tránh được tình trạng đầu cơ và "thổi giá" đất. Tính toàn diện và lâu dài, điều này vẫn mang lại lợi ích cho người dân

Với việc bỏ khung giá đất, giá của Bảng giá đất được sử dụng để xác định giá giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp...) cũng sẽ tăng lên. Điều này có thể thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung và giúp các bên tham gia giao dịch đạt được sự thỏa thuận chính xác hơn về giá trị quyền sử dụng đất.

Đồng thời, việc này có thể ổn định thị trường bất động sản. Một vấn đề khó giải quyết hiện nay là tích trữ và đầu cơ đất đai. Khi giá đất tăng theo giá thị trường, các khoản thuế và phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cũng tăng lên. Sự chênh lệch giữa lợi nhuận và chi phí giảm, dẫn đến việc tích trữ và đầu cơ đất đai trở nên ít hấp dẫn hơn.

Ngoài những ưu điểm khi bỏ khung giá đất như đã nêu trên, cũng có một số hạn chế mà phải đối mặt khi thực hiện quy định này:

Thứ nhất, việc xác định giá đất theo biến động của thị trường bất động sản có thể dẫn đến tăng giá đất, gây ra việc các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất trong các dự án cũng sẽ tăng lên. Đối với những dự án xây dựng nhà, sự tăng cao này có thể ảnh hưởng đến giá cả của nhà theo dự án.

Thứ hai, khi không có khung giá đất cố định, việc xác định giá theo thị trường có thể dẫn đến việc người dân, tổ chức hoặc các nhà đầu tư phải trả số tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cấp sổ đỏ lần đầu.

3. Luật Đất đai sửa đổi bãi bỏ khung giá đất từ ngày 01/01/2025?

Ngày 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024 với số phiếu tán thành là 432/477 đại biểu có mặt (chiếm 87,63% tổng số đại biểu Quốc hội)

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày từ ngày 01/4/2024.

Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

Nghị quyết 18-NQ/TW, được ban hành tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, đã đề ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất trong tương lai.

Cụ thể, trong Dự án sửa đổi Luật Đất đai, có nội dung bao gồm bỏ khung giá đất. Dự thảo này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022, kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023.

Hiện nay, việc bãi bỏ khung giá đất chưa được thực hiện, và vẫn áp dụng các quy định về khung giá đất hiện hành. Tuy nhiên, trong tương lai gần, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành, thì khung giá đất mới có thể chính thức bị bãi bỏ.

Xem thêm:

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Miễn Phí Online 24/24 theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!