Ví dụ xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

1. Giới thiệu về phương pháp thặng dư

1.1 Định nghĩa phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất phức tạp và chuyên sâu, được áp dụng cho những thửa đất có tiềm năng phát triển đáng kể trong tương lai. Cụ thể, phương pháp này thường được sử dụng đối với những thửa đất nằm trong các khu vực có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc có tiềm năng được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điểm đặc biệt của phương pháp thặng dư là nó không chỉ dừng lại ở việc xác định giá trị hiện tại của thửa đất, mà còn xem xét đến khả năng phát triển tối đa và tốt nhất của mảnh đất đó trong tương lai, dựa trên các quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt.

Quá trình định giá theo phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản sau khi đã hoàn thành các công trình xây dựng hoặc các dự án phát triển trên mảnh đất đó. Tổng doanh thu này có thể bao gồm giá trị của các tòa nhà, các công trình công cộng, hoặc bất kỳ loại hình bất động sản nào khác được phát triển trên đất. Sau khi có được con số ước tính này, người định giá sẽ tiếp tục tính toán tổng chi phí dự kiến để hoàn thành toàn bộ dự án phát triển. Chi phí này không chỉ bao gồm chi phí xây dựng, mà còn bao gồm các khoản chi phí liên quan khác như chi phí pháp lý, chi phí thiết kế, chi phí quản lý dự án, và các chi phí phát sinh khác.

Khi đã có được cả hai con số này – tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính – bước cuối cùng trong quá trình định giá là lấy tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí ước tính. Kết quả của phép tính này sẽ cho ra giá trị thặng dư, tức là phần giá trị còn lại sau khi đã loại trừ tất cả các chi phí liên quan đến việc phát triển bất động sản. Giá trị thặng dư này chính là giá trị ước tính của thửa đất theo phương pháp thặng dư, phản ánh tiềm năng phát triển tối đa và tốt nhất của mảnh đất đó trong bối cảnh quy hoạch hiện tại và tương lai.

1.2 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp thặng dư:

Ưu điểm:

- Phù hợp với bất động sản có tiềm năng: Phương pháp này rất hữu ích trong việc định giá những bất động sản có thể phát triển thành các dự án lớn hơn, như đất nền dự án, khu đất có quy hoạch thay đổi.

- Tính đến yếu tố phát triển: Phương pháp thặng dư không chỉ đánh giá giá trị hiện tại mà còn tính đến tiềm năng tăng trưởng trong tương lai của bất động sản, giúp đưa ra giá trị hợp lý hơn.

- Linh hoạt: Phương pháp này có thể được điều chỉnh để phù hợp với nhiều loại hình bất động sản và các điều kiện thị trường khác nhau.

Hạn chế:

- Nhiều giả định: Phương pháp này đòi hỏi nhiều giả định về doanh thu tương lai, chi phí phát triển, và thời gian hoàn vốn. Nếu các giả định này không chính xác, kết quả định giá cũng sẽ bị ảnh hưởng.

- Nhạy cảm với các biến số: Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với những thay đổi nhỏ trong các biến số như lãi suất, chi phí xây dựng, và giá bán.

- Không tính đến giá trị thời gian của tiền: Phương pháp này thường không tính đến yếu tố chiết khấu dòng tiền, tức là giá trị của tiền thay đổi theo thời gian.

- Khó xác định giá trị sử dụng tối ưu: Việc xác định giá trị sử dụng tối ưu của bất động sản để tính toán doanh thu tiềm năng là một công việc phức tạp và đòi hỏi nhiều kinh nghiệm.

2. Các bước thực hiện phương pháp thặng dư

2.1 Xác định tổng doanh thu phát triển ước tính:

Theo quy định của pháp luật căn cứ tại Khoản 2 Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về xác định tổng doanh thu phát triển ước tính như sau: 

- Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy;

- Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;

- Việc ước tính mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường;

- Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu thì đơn vị xác định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

2.2 Xác định tổng chi phí phát triển ước tính:

Theo quy định của pháp luật tại Khoản 3 Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định như sau:

2.3 Tính giá đất:

Theo quy định của pháp luật tại Khoản 6 Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về tính giá đất như sau:

Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá : Diện tích thửa đất cần định giá

3. Ví dụ minh họa

3.1 Mô tả dự án:

Năm 2023, Ủy ban nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. 

Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

- 7.000 m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

- 9.000 m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.

- 4.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.

1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m2;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m2;

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m2;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).

- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng chi phí xây dựng của dự án.

- Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành đối với khu đất xây dựng nhà chung cư bằng 1% tổng doanh thu.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản là 12%/năm.

Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.

2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.

- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m2/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.

Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm.

3.2 Áp dụng phương pháp thặng dư:

I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư

1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư

- Doanh thu năm thứ nhất:

(4.000 m2/tầng ´ 20 tầng ´ 80%) ´ 20 triệu đồng/m2 x 50%

= 640.000 triệu đồng

- Doanh thu năm thứ hai:

(4.000 m2/tầng ´ 20 tầng ´ 80%) ´ (20 triệu đồng/m2 + 20 triệu đồng/m2 x 2%) x 50% = 652.800 triệu đồng

- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:

2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư

a) Chi phí đầu tư xây dựng

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000 m2 ´ 0,8 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/(7.000 m2 + 9.000 m2)
= 7.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa chung cư:

4.000 m2/tầng ´ 20 tầng ´ 10,2 triệu đồng/m2 = 816.000 triệu đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(7.000 triệu đồng + 816.000 triệu đồng) x 2% = 16.460 triệu đồng

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

7.000 + 816.000 + 8.000 + 16.460 = 847.460 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:

847.460 triệu đồng x 50% = 423.730 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng

1% ´ 1.091.836,73 triệu đồng = 10.918,37 triệu đồng

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư

15% x 716.125,32 triệu đồng = 107.418,80 triệu đồng

d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư

716.125,32 triệu đồng + 10.918,37 triệu đồng + 107.418,80 triệu đồng

= 834.462,48 (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư:

Vcc = 1.091.836,73 triệu đồng - 834.462,48 triệu đồng

Vcc = 257.374,25 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:

257.374,25 triệu đồng /7.000 m2 = 36,77 triệu đồng/m2.

II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê

1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:

- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:

0,3 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng

= 129.600 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là:

129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng

- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm): 852.987 triệu đồng.

2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.

a) Chi phí đầu tư xây dựng.

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000 m2 ´ 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000 m2 /(7.000 m2 + 9.000 m2)

= 9.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000 m2/tầng ´ 15 tầng ´ 9 triệu đồng/m2 = 540.000 triệu đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:

15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(9.000 triệu đồng + 540.000 triệu đồng) x 2% = 10.980 triệu đồng.

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

9.000 + 540.000 + 7.000 + 10.980 = 566.980 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:

566.980 triệu đồng x 50% = 283.490 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng

1% ´ 852.987 triệu đồng = 8.529,87 triệu đồng.

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư

15% x 479.112,6 triệu đồng = 71.866,88 triệu đồng.

d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng

479.112,6 triệu đồng + 8.529,87 triệu đồng + 71.866,88 triệu đồng

= 559.509,32 (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

Vvp = 852.987 triệu đồng - 559.509,32 triệu đồng

Vvp = 293.477,68 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

293.477,68 triệu đồng/ 9.000 m2 = 32,61 triệu đồng/m2.

3.3 Phân tích kết quả:

257.374,25 triệu đồng + 293.477,68 triệu đồng = 550.851,93 triệu đồng

- Giá trị của khu đất nhà chung cư là 257.374,25 triệu đồng; giá đất của khu đất nhà chung cư là 36,77 triệu đồng/m2.

- Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 293.477,68 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 32,61 triệu đồng/m2.

4. Ứng dụng của phương pháp thặng dư trong thực tế

4.1 Định giá đất cho các dự án đầu tư:

- Xác định giá trị tiềm năng: Phương pháp này giúp xác định giá trị tối đa mà một lô đất có thể mang lại khi được phát triển thành dự án.

- Đánh giá hiệu quả đầu tư: Bằng cách so sánh giá trị thặng dư với chi phí đầu tư, nhà đầu tư có thể đánh giá xem dự án có mang lại lợi nhuận mong đợi hay không.

- Phân tích rủi ro: Phương pháp thặng dư giúp nhà đầu tư nhận biết các rủi ro tiềm ẩn trong dự án, từ đó đưa ra các quyết định cân nhắc hơn.

- So sánh các dự án: Khi có nhiều lựa chọn đầu tư, phương pháp thặng dư giúp so sánh hiệu quả giữa các dự án, chọn ra dự án có tiềm năng sinh lời cao nhất

4.2 Hỗ trợ ra quyết định đầu tư:

Cách sử dụng kết quả định giá:

Kết quả định giá bằng phương pháp thặng dư sẽ cung cấp cho nhà đầu tư những thông tin quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý, bao gồm:

- Giá trị hợp lý của đất: Đây là cơ sở để thương lượng giá mua bán đất.

- Khả năng sinh lời của dự án: Nhà đầu tư có thể so sánh lợi nhuận dự kiến với các kênh đầu tư khác.

- Rủi ro của dự án: Nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố rủi ro như biến động thị trường, chính sách, v.v.

- So sánh với các dự án khác: Nhà đầu tư có thể so sánh nhiều dự án để lựa chọn dự án phù hợp nhất với mục tiêu và khả năng tài chính của mình.

4.3 Các lĩnh vực khác:

- Đánh giá tài sản:

+ Định giá doanh nghiệp: Xác định giá trị của một doanh nghiệp dựa trên dòng tiền tương lai mà doanh nghiệp đó tạo ra.

+ Định giá tài sản cố định: Đánh giá giá trị của các tài sản cố định như nhà xưởng, máy móc thiết bị.

- Lập kế hoạch tài chính:

+ Đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư: Giúp các doanh nghiệp lựa chọn các dự án đầu tư có hiệu quả nhất.

- Phân tích thị trường:

+ Đánh giá tiềm năng của một khu vực: Xác định tiềm năng phát triển của một khu vực dựa trên giá trị đất và các yếu tố khác.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Cách tính giá đất theo mét vuông
Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn