Quy định về giá đất cụ thể theo Luật đất đai 2024

Trong quản lý và sử dụng đất đai, giá đất luôn giữ vai trò then chốt, vừa là công cụ điều tiết kinh tế của Nhà nước, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh bảng giá đất được ban hành định kỳ, giá đất cụ thể là cơ chế quan trọng nhằm xác định giá trị quyền sử dụng đất trong những trường hợp đặc thù, có tính chất cá biệt và tác động lớn đến lợi ích của các bên liên quan.

Nhận thức rõ yêu cầu phải tiệm cận giá thị trường, khắc phục tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, Luật Đất đai 2024 đã kế thừa và hoàn thiện hệ thống quy định về giá đất cụ thể theo hướng rõ ràng hơn về thẩm quyền, minh bạch hơn về phương pháp xác định và linh hoạt hơn trong tổ chức thực hiện. Những quy định này không chỉ tạo hành lang pháp lý thống nhất cho công tác định giá đất, mà còn góp phần bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

1. Giá đất là gì? 

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, giá đất được xác định là giá trị của quyền sử dụng đất được tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Quy định này khẳng định rõ bản chất pháp lý của giá đất không phải là giá trị của bản thân thửa đất theo nghĩa vật chất, mà là giá trị của quyền sử dụng đất – một loại tài sản đặc biệt do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thống nhất quản lý. Giá đất vì vậy trở thành căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện các hoạt động quản lý như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính thuế, lệ phí, bồi thường khi thu hồi đất cũng như xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Việc xác định giá đất theo đơn vị diện tích còn bảo đảm tính thống nhất, minh bạch và thuận lợi trong áp dụng, góp phần phản ánh đúng giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất trong từng điều kiện, mục đích và thời điểm sử dụng cụ thể.

Bên cạnh đó, việc quy định giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích còn tạo cơ sở pháp lý để xây dựng và vận hành các công cụ định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước, như bảng giá đất và giá đất cụ thể. Thông qua cơ chế này, giá đất được xác định không chỉ dựa trên yếu tố pháp lý mà còn gắn với điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng, quy hoạch và diễn biến của thị trường quyền sử dụng đất. Đây là nền tảng quan trọng giúp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, hạn chế thất thoát ngân sách, đồng thời bảo đảm công bằng, minh bạch trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

2. Quy định về giá đất cụ thể theo Luật đất đai 2024 

Giá đất cụ thể là công cụ định giá mang tính cá biệt, được xác định cho từng thửa đất hoặc khu đất trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật đất đai. Khác với bảng giá đất mang tính phổ quát, giá đất cụ thể phản ánh sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính hoặc khi Nhà nước thực hiện các quyết định quản lý đất đai. Theo khoản 1 điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính lớn của tổ chức, doanh nghiệp và quyền lợi của người sử dụng đất, bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch và phù hợp với giá đất thị trường. Cụ thể như sau: 

- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp này phát sinh khi tổ chức, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Do không có yếu tố cạnh tranh về giá, việc áp dụng giá đất cụ thể là cần thiết nhằm bảo đảm tiền sử dụng đất được xác định phù hợp với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời hạn thuê, giá trị nghĩa vụ tài chính thường rất lớn. Việc xác định giá đất cụ thể giúp phản ánh đúng giá trị sử dụng lâu dài của thửa đất, bảo đảm sự công bằng giữa Nhà nước và người thuê đất.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa

Trong quá trình cổ phần hóa, quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có giá trị lớn của doanh nghiệp nhà nước. Việc áp dụng giá đất cụ thể giúp xác định đúng giá trị doanh nghiệp, hạn chế nguy cơ định giá thấp gây thất thoát tài sản công, đồng thời bảo đảm tính minh bạch trong quá trình chuyển đổi sở hữu.

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này

Giá khởi điểm là căn cứ ban đầu cho toàn bộ quá trình đấu giá quyền sử dụng đất. Áp dụng giá đất cụ thể giúp xác lập mức giá khởi điểm phù hợp với thị trường, vừa bảo đảm lợi ích của Nhà nước, vừa tạo điều kiện để cuộc đấu giá diễn ra công khai, minh bạch và hiệu quả.

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất\

Việc gia hạn thời gian sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch hoặc chuyển hình thức sử dụng đất thường làm thay đổi đáng kể giá trị của quyền sử dụng đất. Vì vậy, áp dụng giá đất cụ thể giúp xác định chính xác nghĩa vụ tài chính phát sinh tương ứng với lợi ích bổ sung mà người sử dụng đất được hưởng.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể là cơ sở trực tiếp để xác định mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Việc xác định giá sát với giá thị trường có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, góp phần hạn chế khiếu nại, khiếu kiện và tạo sự đồng thuận xã hội.

3. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể 

3.1. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh là người có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với các dự án và đối tượng thuộc phạm vi quản lý cấp tỉnh. Đây là cấp quyết định đối với những trường hợp có quy mô lớn, tính chất phức tạp và tác động sâu rộng đến phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

 Phạm vi áp dụng: bao gồm các trường hợp trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này

 Đối với các trường hợp đặc thù, thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh càng thể hiện rõ vai trò trung tâm. Điển hình là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Đây là hoạt động có ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo toàn và phát triển vốn, tài sản nhà nước, do đó đòi hỏi sự kiểm soát ở cấp quản lý cao hơn nhằm hạn chế rủi ro thất thoát ngân sách. Bên cạnh đó, trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc hệ số sử dụng đất, kéo theo biến động giá trị quyền sử dụng đất, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định lại giá đất cụ thể để làm căn cứ truy thu hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo đúng quy định.

 Ý nghĩa của việc giao thẩm quyền cho cấp tỉnh: là bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quản lý các dự án đầu tư có quy mô lớn, có tác động lan tỏa đến không gian phát triển, thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách của toàn tỉnh. Đồng thời, điều này cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của chính quyền cấp tỉnh trong việc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.

3.2. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao cho Chủ tịch UBND cấp xã

Theo điểm b khoản 2 Điều 160 Luật đất đai 2024 sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện

 Phạm vi áp dụng: chủ yếu tập trung vào các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư – những chủ thể sử dụng đất phổ biến nhất trong xã hội. Các trường hợp thường gặp bao gồm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân xã theo quy định của Luật này.

Đặc biệt, trong trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường đối với đất của hộ gia đình, cá nhân. Quy định này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, bởi công tác thu hồi đất và bồi thường thường phát sinh nhiều khiếu nại, tranh chấp nếu giá đất không sát với thực tế.

 Ý nghĩa của việc phân quyền cho cấp xã:  là giúp rút ngắn đáng kể thời gian giải quyết thủ tục hành chính, giảm áp lực cho cấp tỉnh, đồng thời nâng cao tính linh hoạt trong quản lý. Do là cấp chính quyền gần dân nhất, cấp huyện có điều kiện nắm bắt sát sao đặc điểm vị trí thửa đất, điều kiện hạ tầng và mặt bằng giá giao dịch thực tế trên địa bàn. Nhờ đó, việc xác định giá đất cụ thể có cơ sở thực tiễn hơn, góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

3. Trách nhiệm và cơ chế xác định giá đất trong quản lý  nước

Việc xác định giá đất cụ thể là một trong những quy trình quan trọng nhất nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong các quan hệ dân sự, hành chính liên quan đến đất đai như: bồi thường khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, hay đấu giá quyền sử dụng đất.

3.1  Vai trò và trách nhiệm của Cơ quan có chức năng quản lý đất đai

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai 2024, cơ quan có chức năng quản lý đất đai đóng vai trò là đơn vị thường trực, tham mưu và thực thi các nhiệm vụ chuyên môn để hỗ trợ Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cùng cấp trong việc quyết định giá đất cụ thể.

Chức năng tham mưu: Cơ quan này không trực tiếp định đoạt giá đất mà có trách nhiệm tổ chức thực hiện các bước chuẩn bị, rà soát dữ liệu và xây dựng phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi Chủ tịch UBND phê duyệt.

Cơ chế thuê tư vấn độc lập: Nhằm đảm bảo tính khách quan và chuyên môn hóa, pháp luật cho phép cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Điều này giúp tách biệt giữa chức năng quản lý nhà nước và hoạt động nghiệp vụ định giá, giảm thiểu rủi ro sai sót hoặc thiếu khách quan trong quá trình định giá thủ công. Tổ chức tư vấn sẽ áp dụng các phương pháp định giá (so sánh, thặng dư, thu nhập...) để đưa ra mức giá sát với thị trường nhất.

3.2. Xác định giá đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn

Một bước tiến mới trong quản lý đất đai hiện đại là việc áp dụng bảng giá đất đến từng thửa đất. Tại Khoản 4 Điều 160 Luật Đất đai 2024, cơ chế này được vận hành như sau:

- Vùng giá trị và thửa đất chuẩn: Đây là phương pháp quản lý dựa trên việc phân chia các khu vực có đặc điểm tương đồng về điều kiện hạ tầng, vị trí và mục đích sử dụng. Mỗi vùng sẽ chọn ra một "thửa đất chuẩn" để làm căn cứ quy chiếu.

- Cơ chế áp dụng trực tiếp: Đối với những khu vực đã hoàn thiện hệ thống dữ liệu này, giá đất cụ thể sẽ được xác định trực tiếp theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian hành chính, giảm chi phí thuê tư vấn cho từng vụ việc riêng lẻ và hạn chế tối đa sự can thiệp chủ quan của con người vào quá trình định giá.

5. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể

Theo điều 33 Nghị định Nghị định 71/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo một trình tự chặt chẽ, bảo đảm tính khoa học, khách quan và phù hợp với thực tế thị trường. Toàn bộ quá trình này do tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành, dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và được triển khai qua các bước cơ bản sau đây:

Bước 1: Thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin

- Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.

Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 30 đến Mẫu số 31 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP

- Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.

Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật đất đai 2024, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

Sau khi phân tích và lựa chọn phương pháp phù hợp, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm đề xuất phương pháp định giá đất với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể để xem xét và quyết định, qua đó bảo đảm tính kiểm soát và khách quan trong quá trình xác định giá đất.

Bước 3: Xây dựng báo cáo thuyết minh và dự thảo chứng thư định giá đất

Ở bước cuối cùng, Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

 Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện theo “Mẫu số 41 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” tại điểm b khoản 3 Điều 33. Chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này” bằng cụm từ “Mẫu số 42 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” tại điểm b khoản 3 Điều 33.

Kết luận 

Có thể khẳng định, quy định về giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng trong quá trình đổi mới cơ chế quản lý đất đai ở Việt Nam. Việc xác định giá đất cụ thể theo từng trường hợp, gắn với mục đích sử dụng đất và điều kiện thực tế của thửa đất, giúp hạn chế tình trạng áp giá cứng nhắc, thiếu sát thực tiễn.

Đồng thời, việc phân định rõ thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá độc lập, đã góp phần nâng cao tính khách quan, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong hoạt động định giá đất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản không ngừng biến động, cơ chế giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 sẽ là công cụ quan trọng giúp Nhà nước quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.