Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Quy định về giá đất, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất;
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giả đất; định giả đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Quy định cụ thể như sau:
Theo Điều 5 Nghị định số 96/2019/NĐ-CP:
1. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
2. ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
3. ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất sau khi điều chỉnh theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
Luật Minh Khuê phân tích chi tiết quy định pháp lý về vấn đề trên như sau:
1. Khung giá đất là gì?
Theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định thì chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời hạn thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở Lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở Lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
2. Áp dụng khung giá đất, giá đất và giá đất cụ thể
| STT | Tiêu chí | Khung giá đất | Bảng giá đất | Giá đất cụ thể |
| 1 | Cơ sở pháp lý | Điều 113 Luật Đất Đai Nghị định 44/2014/NĐ-CP | Điều 114 Luật đất đai Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP | - Điều 114 Luật đất đai 2013 - nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP |
| 2 | Khái niệm | Là các quy định của chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất | Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất | Là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng |
| 3 | Cơ quan ban hành | Chính phủ | UBND cấp tỉnh sau khi trình HĐND cùng cấp thông qua | UBND cấp tỉnh |
| Thời hạn ban hành | Xây dựng định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng | Xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ | ||
| Trường hợp áp dụng | Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đát dại địa phương | - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất ở của Hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi ngông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Tính thuế sử dụng đất, tỉnh phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất thuế trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê | Tính tiền sử dụng đất khi Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đát cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà Nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Tính tiền bồi thường khi Nhà Nước thu hồi đất. | |
| Trường hợp thay đổi, điều chỉnh | Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở Lên hoặc giảm từ 20% trở Lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian trên 180 ngày | - Khi chính phủ điều chỉnh khung giá đát mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở Lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu. Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lê so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian trên 180 ngày | Hệ số điều chỉnh giá đất |
3. Những ưu điểm và hạn chế khi để khung giá đất
Có nhiều ý kiến trái chiều về việc xác định ưu và hạn chế của việc xác định khung giá đát, Theo thực tế hiện nay giá đát trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá, việc Nhà nước xây dựng bảng giá đát và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đát. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất. Quy định công bố công khai bảng giá đát vào ngày 1/1 hàng năm cũng đưa ra nhiều vấn đề chưa còn phù hợp, bởi lẽ vì ngày đó là ngày nghỉ lễ. Ngoài ra, khoản 3 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đát, tính tiền bồi thường... Việc quy định sử dụng chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp. Bởi lẽ: giá trị quyền sử dụng đát và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau, cần ốc quy định cụ thể chứ không thể áp dụng một bảng giá. Giá đát áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào, do đó nên có những quy định cụ thể để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đát...
Ngoài ra, như chúng ta đều biết khung giá đất mà nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thì thực tế của lô đát đó trên thị trường, điều này dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng các kẽ hở của pháp luật để kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm số thuế phải nộp xuống. Hiện nay nguồn thu từ đất thường chiếm trên dưới 10 -15% ngân sách địa phương nên việc kê khai giá chuyển nhượng xuống thấp đã gây thất thoát lớn cho nguồn thu ngân sách nhà nước. Do vậy, cần điều chỉnh khung giá đất phù hợp, bám sát vào giá đát của thị trường. Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số tiền thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách
Ngoài ra, đối với thị trường bất động sản, việc tăng cường khung giá đất bám sát giá thị trường, giúp đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng bất động sản, cùng với đó hạn chế chế tình trạng đầu cơ bất động sản, việc tăng giá đát lên theo giá trị thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên, sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ít đi dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ đát đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Khi giới đầu cơ giảm thì cơ bản có thể bình ổn được thị trường.
4. Tiến tới bãi bỏ khung giá đất theo nghị quyết 18/NQ-TW trong dự kiến
Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đát trong giai đoạn trong thời gian tới, nghị quyết 18/NQ/TW đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đát, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nghị quyết 18/NQ/TW chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, chính sách hiện nay chưa khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả bên vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất xác định thường thấp hơn nhiều sô với giá đát trên thị trường, đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đát giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đát. Trong đó, trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Hội đồng nhân dân các tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Đây chính Là chính sách cơ bản để xây dựng Luật đất đai trong thời gian tới
Trên đây là nội dung tư vấn ủa chúng tôi. Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý, bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật qua tổng đài trên điện thoại, gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng cám ơn!
