Các bước trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định mới nhất

Trong dòng chảy phát triển đô thị bền vững, việc triển khai một dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ đơn thuần là hoạt động thi công vật chất, mà là một quy trình quản trị phức tạp, đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa tính tuân thủ pháp lý nghiêm ngặt và kỹ thuật xây dựng tiên tiến. Giai đoạn thực hiện dự án – mắt xích quan trọng nhất sau khi đã hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư – chính là lộ trình hiện thực hóa các cam kết của chủ đầu tư đối với cộng đồng và khách hàng.

Theo quy định pháp luật mới nhất, quy trình này đã được chuẩn hóa để tăng cường tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất. Từ bước thiết kế kỹ thuật, lập dự toán, cho đến việc lựa chọn nhà thầu, thi công và giám sát, mỗi giai đoạn đều đóng vai trò là một "chốt chặn" bảo đảm cho chất lượng công trình và sự an toàn pháp lý cho người mua nhà sau này. Việc thấu hiểu chi tiết các bước trong giai đoạn thực hiện không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực, rút ngắn tiến độ mà còn là nền tảng để thiết lập một tiêu chuẩn sống hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo kiến trúc đô thị một cách bền vững.

1. Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì?

1.1. Định nghĩa và bản chất pháp lý 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật Nhà ở 2023, vòng đời của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở được cấu trúc thành ba giai đoạn rõ rệt, tạo nên một chuỗi giá trị pháp lý liên hoàn. Trong đó, Giai đoạn thực hiện dự án là giai đoạn chuyển hóa các hồ sơ pháp lý, các quyết định chủ trương trên giấy thành tài sản vật chất hiện hữu. Các bước trong giai đoạn này bao gồm:

• Thực hiện các thủ tục về đất đai;
• Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng;
• Cấp giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép);
• Thi công xây dựng công trình;
• Nghiệm thu và bàn giao đưa vào sử dụng.

Về mặt bản chất pháp lý, đây là giai đoạn mà quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư được thể hiện rõ nét nhất. Nếu giai đoạn chuẩn bị đầu tư mang tính chất "xin - cho" (cấp chủ trương), thì giai đoạn thực hiện mang tính chất "tuân thủ - giám sát". Chủ đầu tư không còn đơn thuần là người đi xin các văn bản chấp thuận mà trở thành chủ thể chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về việc hiện thực hóa quy hoạch đã được duyệt, đảm bảo chất lượng công trình và tuân thủ các cam kết về tiến độ.   

1.2. Tầm quan trọng của việc tuân thủ trình tự pháp lý trong giai đoạn thực hiện

Trong bối cảnh pháp lý mới, việc tuân thủ trình tự thủ tục tại giai đoạn này không chỉ là yêu cầu hành chính mà là yếu tố sống còn đối với sự tồn tại của dự án và doanh nghiệp.

Thứ nhất, kiểm soát rủi ro pháp lý và tránh bị thu hồi dự án. Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) đã siết chặt quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ. Việc bỏ qua hoặc thực hiện sai trình tự (ví dụ: khởi công khi chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa hoàn thành thủ tục giao đất) không chỉ dẫn đến các chế tài xử phạt hành chính nặng nề theo các dự thảo nghị định mới  mà còn là căn cứ để cơ quan nhà nước chấm dứt hoạt động của dự án.   

Thứ hai, tối ưu hóa dòng tiền và chi phí vốn. Một dự án bị đình trệ do vướng mắc thủ tục pháp lý trong giai đoạn thực hiện sẽ làm gia tăng chi phí vốn (lãi vay, chi phí cơ hội) khủng khiếp. Việc nắm vững trình tự giúp chủ đầu tư chủ động trong việc song song hóa các thủ tục (nếu pháp luật cho phép), ví dụ như thực hiện song song thẩm định thiết kế và đánh giá tác động môi trường, từ đó rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.

Thứ ba, đảm bảo điều kiện huy động vốn. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đặt ra các điều kiện rất khắt khe về "nhà ở hình thành trong tương lai" đủ điều kiện mở bán. Chỉ khi hoàn thành đúng và đủ các bước trong giai đoạn thực hiện (như hoàn thành phần móng, có giấy phép xây dựng, có bảo lãnh ngân hàng), chủ đầu tư mới được phép huy động vốn từ khách hàng. Bất kỳ sai sót nào trong quy trình này đều có thể khiến dòng vốn bị tắc nghẽn.   

2. Trình tự các bước thực hiện dự án nhà ở theo quy định mới nhất

Dưới đây là phân tích chi tiết, chuyên sâu về từng bước trong quy trình thực hiện dự án, được cập nhật theo các văn bản luật mới nhất có hiệu lực từ năm 2024 và 2025.

Bước 1: Thực hiện thủ tục về đất đai 

Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024) đã thay đổi căn bản phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp phát triển nhà ở. Cơ chế hành chính "xin giao đất" cũ đã được thay thế triệt để bằng cơ chế thị trường công khai, minh bạch thông qua hai hình thức chính:   

• Đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng đối với quỹ đất "sạch" (đất đã được giải phóng mặt bằng) do Nhà nước quản lý. Đây là hình thức ưu tiên hàng đầu nhằm chống thất thoát ngân sách và đảm bảo công bằng.   
• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: Áp dụng đối với các khu đất chưa giải phóng mặt bằng, phù hợp với quy hoạch. Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các tiêu chí để thực hiện đấu thầu, trong đó yêu cầu dự án phải thuộc danh mục thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh phê duyệt.   

Một trong những vấn đề gây tranh cãi và khó khăn nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại. Luật Nhà ở 2023 (Điều 34) và Luật Đất đai 2024 quy định rằng doanh nghiệp chỉ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (không qua đấu giá, đấu thầu) nếu đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác". Nếu doanh nghiệp chỉ có "đất khác" (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở), họ sẽ không được tự thỏa thuận chuyển nhượng để làm dự án nhà ở thương mại, trừ khi Quốc hội có nghị quyết thí điểm riêng cho phép điều này.   

Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024, quy trình bao gồm :   

• Đăng ký Kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Chủ đầu tư phải đảm bảo dự án có tên trong Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
• Thực hiện Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư (GPMB): Đối với dự án đấu thầu, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất và chủ đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường. Đây là một cải cách lớn so với trước đây khi doanh nghiệp thường phải "tự bơi" thỏa thuận với người dân, dẫn đến tình trạng "da beo" kéo dài hàng thập kỷ.
• Quyết định Giao đất/Cho thuê đất: Sau khi hoàn thành GPMB, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất (đối với đất ở) hoặc cho thuê đất (đối với đất thương mại dịch vụ trong dự án).
• Xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất: Luật Đất đai 2024 đã bỏ "khung giá đất" và áp dụng "Bảng giá đất" sát với giá thị trường, được điều chỉnh hàng năm. Điều này đồng nghĩa chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính thực sự.   

Bước 2: Lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng

Sau khi có quyền sử dụng đất, dự án bước vào giai đoạn thiết kế kỹ thuật. Luật Xây dựng hợp nhất (2014, sửa đổi 2020) và Luật Nhà ở 2023 đề cao vai trò của công tác thẩm định thiết kế nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và tài sản.   

Chủ đầu tư cần thực hiện các bước thiết kế sau:

• Thiết kế cơ sở (trong Báo cáo nghiên cứu khả thi): Đã được thực hiện và thẩm định trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư (trước khi phê duyệt dự án).
• Thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở: Có thể là Thiết kế kỹ thuật (trong trường hợp thiết kế 3 bước) hoặc Thiết kế bản vẽ thi công (trong trường hợp thiết kế 2 bước).

Cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ tiến hành thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở.

Nội dung thẩm định: Kiểm tra sự tuân thủ các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN), tiêu chuẩn áp dụng, an toàn kết cấu, an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC), và bảo vệ môi trường.

Tích hợp PCCC: Một điểm quan trọng là hồ sơ thiết kế phải được Cục Cảnh sát PCCC và CNCH thẩm duyệt về phương án phòng cháy chữa cháy trước hoặc song song với quá trình thẩm định của cơ quan xây dựng. Việc không có giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC sẽ khiến hồ sơ thiết kế không đủ điều kiện phê duyệt.   

Bước 3: Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) và khởi công công trình

Không phải mọi dự án đều cần giấy phép xây dựng. Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép, bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở và đủ điều kiện khởi công.

Tuy nhiên, đối với các công trình chung cư cao tầng, công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, việc cấp Giấy phép xây dựng vẫn là bắt buộc.   

Theo Luật Xây dựng, để khởi công, chủ đầu tư phải đảm bảo:

• Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ.
• Có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có).
• Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
• Có hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu có đủ năng lực.
• Có biện pháp bảo đảm an toàn và vệ sinh môi trường.
• Đã gửi Thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước ít nhất 03 ngày làm việc (quy định cũ là 07 ngày).   

Bước 4: Thi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và nhà ở

Đây là giai đoạn chiếm tỷ trọng thời gian lớn nhất và tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn, chất lượng nhất.

Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, chiếu sáng) trước khi hoàn thiện nhà ở. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng các khu đô thị "ma" nơi nhà xây xong nhưng không có điện, nước, đường sá để ở.   

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện về chất lượng công trình.

• Giám sát thi công: Chủ đầu tư phải tổ chức giám sát (tự thực hiện nếu đủ năng lực hoặc thuê tư vấn giám sát).
• Nhật ký thi công: Phải được ghi chép đầy đủ, là cơ sở pháp lý quan trọng khi xảy ra tranh chấp hoặc sự cố.
• Quy định mới về "Hậu kiểm": Luật Nhà ở 2023 chuyển trọng tâm quản lý từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Cơ quan nhà nước sẽ tăng cường kiểm tra đột xuất công trường thay vì chỉ kiểm tra trên hồ sơ. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư và nhà thầu phải tuân thủ nghiêm ngặt thực tế thi công so với thiết kế đã duyệt.   

Bước 5: Nghiệm thu công trình và các điều kiện đưa vào sử dụng

Quy trình nghiệm thu được thực hiện theo tầng bậc:

• Nghiệm thu công việc: Nghiệm thu từng hạng mục nhỏ (cốt thép, bê tông, xây trát...).
• Nghiệm thu giai đoạn: Hoàn thành phần móng, phần thân, phần hoàn thiện.
• Nghiệm thu hoàn thành công trình: Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu với các nhà thầu.

Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Luật Xây dựng, đối với các công trình nhà ở chung cư, khu đô thị lớn, cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng) phải tiến hành kiểm tra công tác nghiệm thu. Chỉ khi cơ quan này ra văn bản "Chấp thuận kết quả nghiệm thu" thì công trình mới đủ điều kiện pháp lý để đưa vào sử dụng và bàn giao cho người dân.   

Điều 34 Luật Nhà ở 2023 quy định chặt chẽ hơn về điều kiện bàn giao:

• Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án. Nếu dự án có phân kỳ đầu tư, phải hoàn thành hạ tầng chung kết nối với phân kỳ đó.   
• Đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích bàn giao (nếu có).

3. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư trong giai đoạn thực hiện dự án

3.1. Nghĩa vụ về vốn, tiến độ và chất lượng công trình

Năng lực tài chính: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải duy trì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên. Nghĩa vụ này phải được đảm bảo trong suốt quá trình thực hiện dự án, không chỉ ở bước cấp phép đầu tư.   

Nghĩa vụ Ký quỹ: Để đảm bảo tiến độ, chủ đầu tư phải thực hiện ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án theo quy định của Luật Đầu tư 2020. Số tiền này sẽ được hoàn trả dần theo tiến độ thực hiện dự án, đóng vai trò như một cam kết tài chính về việc "không bỏ hoang đất".

Trách nhiệm về chất lượng và bảo hành: Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định:

• Nhà chung cư: Tối thiểu 60 tháng.
• Nhà ở riêng lẻ: Tối thiểu 24 tháng. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện, cấp nước....   

3.2. Quyền huy động vốn theo quy định 

Một trong những quyền quan trọng nhất của chủ đầu tư trong giai đoạn thực hiện là quyền huy động vốn. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập một "hàng rào kỹ thuật" rất chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà.   

Chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
• Có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có).
• Có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
• Quan trọng nhất: Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.   
• Phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Quy định về thanh toán và Bảo lãnh: Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% khi chưa bàn giao nhà (đối với chủ đầu tư trong nước) hoặc 50% (đối với chủ đầu tư nước ngoài). Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư hoàn trả tiền cho khách hàng. Đây là công cụ bảo vệ rủi ro tối thượng cho người mua.

4. Những điểm mới đáng lưu ý so với luật cũ

Luật Nhà ở 2023 mang đến nhiều cải cách nhằm minh bạch hóa thị trường và tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp. So với Luật Nhà ở 2014, Luật 2023 thể hiện xu hướng phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương (UBND cấp tỉnh).

• Chấp thuận chủ trương đầu tư: Đồng nhất quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư với Luật Đầu tư, loại bỏ các bước thẩm định trùng lặp giữa Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch Đầu tư, giúp tiết kiệm thời gian cho doanh nghiệp.   
• Chương trình phát triển nhà ở: Bỏ quy định về Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm cấp tỉnh (vốn rất cứng nhắc và tốn thời gian lập, phê duyệt), thay vào đó chỉ tập trung vào Chương trình phát triển nhà ở theo giai đoạn, tạo sự linh hoạt cho địa phương.   

Luật mới giảm bớt các giấy phép con ở giai đoạn chuẩn bị nhưng tăng cường các chế tài và quy định giám sát ở giai đoạn thi công.

• Chất lượng công trình là thước đo: Thời hạn sử dụng nhà chung cư không còn được ấn định cứng nhắc (50 năm hay 70 năm) mà được xác định theo hồ sơ thiết kế và chất lượng thực tế. Điều này buộc chủ đầu tư phải thi công đúng chất lượng nếu muốn công trình được định giá cao và có tuổi thọ pháp lý dài lâu.   
• Nghĩa vụ NOXH linh hoạt: Một điểm mới tích cực là bãi bỏ quy định bắt buộc tất cả dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây NOXH. Thay vào đó, việc bố trí NOXH sẽ linh hoạt hơn (có thể nộp tiền hoặc bố trí ở vị trí khác), giúp chủ đầu tư chủ động trong quy hoạch dự án cao cấp. 

Kết luận

Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một hành trình đầy thách thức nhưng cũng khẳng định uy tín và năng lực cốt lõi của mỗi chủ đầu tư. Những quy định mới nhất của pháp luật không tạo ra rào cản, mà chính là khung khổ bảo vệ lợi ích hợp pháp cho tất cả các bên tham gia vào hệ sinh thái bất động sản. Việc tuân thủ khắt khe từ khâu thiết kế bản vẽ thi công cho đến từng đợt nghiệm mã bộ phận công trình không chỉ là nghĩa vụ hành chính, mà là lời cam kết về chất lượng và sự an toàn – những giá trị vô hình nhưng bền vững nhất của một mái ấm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch, một dự án được thực hiện bài bản, đúng quy trình sẽ là "giấy chứng thực" quyền năng nhất cho thương hiệu của doanh nghiệp. Sau khi những viên gạch cuối cùng được đặt xuống và các hệ thống kỹ thuật đi vào vận hành, thành quả thu được không chỉ là những tòa nhà cao tầng hay các dãy phố hiện đại, mà là sự an cư lạc nghiệp của hàng ngàn hộ gia đình. Do đó, việc nắm vững và vận dụng linh hoạt, chính xác các bước thực hiện dự án theo quy định mới nhất chính là chìa khóa vàng để kiến tạo nên những giá trị thật, góp phần thúc đẩy sự phát triển phồn vinh của nền kinh tế và nâng tầm chất lượng sống của cư dân trong kỷ nguyên mới.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!