Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam, sự tồn tại của những khu chung cư cũ xuống cấp không chỉ là bài toán về mỹ quan đô thị mà còn là một "ngòi nổ" tiềm ẩn rủi ro về an sinh xã hội và an toàn tính mạng của người dân. Trước đòi hỏi cấp thiết về việc tái thiết không gian sống và tối ưu hóa nguồn lực đất đai, Luật Nhà ở 2023 đã chính thức ra đời, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong tư duy lập pháp. Không còn dừng lại ở những quy định mang tính giải quyết tình thế, Luật Nhà ở mới đã thiết lập một hành lang pháp lý toàn diện, minh bạch và có tính đột phá về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bằng cách định hình rõ nét các phương thức thực hiện—từ vai trò dẫn dắt của Nhà nước đến sự tham gia năng động của các doanh nghiệp bất động sản dưới sự đồng thuận của cộng đồng cư dân—đạo luật này không chỉ khơi thông những "điểm nghẽn" kinh tế vốn tồn tại nhiều thập kỷ mà còn khẳng định triết lý phát triển bền vững: đặt quyền lợi hợp pháp và cuộc sống an toàn của nhân dân làm trọng tâm. 

1. Các trường hợp bắt buộc phá dỡ nhà chung cư

Để hiểu rõ về các hình thức cải tạo theo Điều 62 Luật nhà ở 2023, trước hết cần xác định đối tượng áp dụng. Không phải mọi chung cư cũ đều được (hoặc phải) xây dựng lại. Luật Nhà ở 2023 đã phân định rạch ròi giữa quyền sở hữu tài sản và thời hạn sử dụng kỹ thuật của công trình. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định thực tế. Khi thời hạn này kết thúc hoặc chất lượng công trình không còn đảm bảo, cơ chế bắt buộc phá dỡ theo Điều 59 và Điều 60 sẽ được kích hoạt. Việc xác định các trường hợp bắt buộc phá dỡ là tiền đề pháp lý quan trọng nhất để khởi động quy trình đầu tư theo Điều 62. Theo đó, các trường hợp này được quy định chi tiết như sau:

1.1. Các trường hợp phá dỡ khẩn cấp do sự cố hoặc nguy hiểm tổng thể

Đây là nhóm đối tượng ưu tiên cao nhất, nơi sự an toàn tính mạng con người được đặt lên trên quyền sở hữu tài sản. Các chung cư bị hư hại nặng nề do các sự kiện bất khả kháng (cháy lớn, động đất, bão lũ...) đến mức không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng.

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính (móng, cột, dầm, xà) xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ tức thì, đòi hỏi phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu và người sử dụng. Đối với trường hợp này, kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là văn bản pháp lý tối cao xác nhận tình trạng nguy hiểm.

1.2. Các trường hợp phá dỡ để chỉnh trang đô thị và đảm bảo đồng bộ hạ tầng

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng phạm vi so với luật cũ, cho phép phá dỡ cả những chung cư chưa sập nhưng đã hư hỏng nặng và không còn đáp ứng được tiêu chuẩn sống tối thiểu. Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, nước, PCCC, thoát nước) hư hỏng, không đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, đe dọa mất an toàn vận hành.

Một điểm mới quan trọng là trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính (móng, cột, tường, dầm, xà) không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, tuy chưa thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp nhưng lại nằm trong khu vực (khu chung cư) có các nhà chung cư khác thuộc diện phải phá dỡ. Khi đó, để đảm bảo tính đồng bộ của quy hoạch cải tạo toàn khu, nhà chung cư này cũng thuộc diện phải phá dỡ. Đây là cơ sở pháp lý cho cơ chế quy gom – một giải pháp đột phá để tạo ra các dự án quy mô lớn, hấp dẫn nhà đầu tư.

2. Hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 

Sự phân chia ba hình thức cải tạo tại Điều 62 Luật Nhà ở 2023 không mang tính ngẫu nhiên mà dựa trên sự phân loại tính chất của từng dự án: tính thương mại, tính cấp thiết và tính công ích.

Hình thức 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn 

Theo Khoản 1 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 đây được xem là hình thức chủ đạo và được khuyến khích nhất trong bối cảnh hiện nay, nhằm xã hội hóa công tác cải tạo đô thị, giảm gánh nặng cho ngân sách công.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 62, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Chủ đầu tư) sẽ đóng vai trò trung tâm. Doanh nghiệp này có thể tự bỏ vốn chủ sở hữu hoặc huy động vốn từ các nguồn hợp pháp khác (vay tín dụng, phát hành trái phiếu, huy động từ khách hàng mua nhà trong tương lai) để thực hiện toàn bộ dự án. Mối quan hệ pháp lý ở đây là quan hệ dân sự - kinh tế có sự điều tiết của Nhà nước. Doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư mới; đổi lại, họ được quyền khai thác phần diện tích kinh doanh thương mại hoặc phần căn hộ dôi dư sau khi đã bố trí tái định cư cho cư dân hiện hữu.

Hình thức này áp dụng cho các nhà chung cư thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 (hư hỏng, xuống cấp), trừ các trường hợp thuộc diện Nhà nước đầu tư (Khoản 2 và Khoản 3 Điều 62). Điều này có nghĩa là, đối với đại đa số các chung cư cũ nằm ở vị trí có giá trị thương mại, nơi khả năng sinh lời đủ để bù đắp chi phí xây dựng và bồi thường, hình thức doanh nghiệp đầu tư sẽ được ưu tiên áp dụng.

Doanh nghiệp tư nhân, với áp lực về dòng tiền và lợi nhuận, thường có năng lực triển khai dự án nhanh hơn, thiết kế tối ưu hơn và chất lượng hoàn thiện tốt hơn so với các dự án sử dụng vốn ngân sách. Để đạt được sự đồng thuận (70-75%) nhằm trở thành chủ đầu tư, doanh nghiệp thường đưa ra các phương án bồi thường (hệ số K) hấp dẫn, cạnh tranh, cùng các gói hỗ trợ tạm cư tốt hơn mức quy định tối thiểu của Nhà nước.

Hình thức 2: Nhà nước đầu tư vốn xây dựng 

Theo Khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2023, hình thức này thể hiện vai trò, trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm an sinh xã hội và an toàn cho người dân, đặc biệt tại những nơi mà "bàn tay vô hình" của thị trường không hoạt động hiệu quả.

Thẩm quyền quyết định thuộc về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Nguồn vốn được sử dụng là vốn từ ngân sách địa phương, thực hiện theo quy định nghiêm ngặt của pháp luật về đầu tư công. Trong trường hợp này, Nhà nước đóng vai trò là chủ đầu tư, trực tiếp (hoặc thông qua Ban quản lý dự án) tổ chức thực hiện việc phá dỡ và xây dựng lại.

Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2023 quy định hai trường hợp cụ thể áp dụng hình thức này:

• Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công: Bao gồm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu toàn dân, ký túc xá sinh viên công lập... Đối với loại tài sản này, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đương nhiên phải chịu trách nhiệm cải tạo.
• Thất bại của cơ chế thị trường hoặc tình huống khẩn cấp: Đây là điểm quan trọng nhất. Đối với các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp do thiên tai, cháy nổ (Điểm b Khoản 2 Điều 59) mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo hình thức xã hội hóa (do vị trí không thuận lợi, diện tích đất quá nhỏ không đủ sinh lời...), Nhà nước buộc phải can thiệp đầu tư vốn để thực hiện nhằm đảm bảo tính mạng cho người dân. Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu duy nhất của một chủ thể (không phải tài sản công) thì chủ sở hữu đó phải tự chịu trách nhiệm, Nhà nước không làm thay.

Hình thức 3: Nguồn vốn khác theo quy định pháp luật

Luật Nhà ở 2023 thể hiện tư duy mở và tầm nhìn dài hạn thông qua Khoản 3 Điều 62. "Nguồn vốn khác" ở đây được hiểu là các dòng vốn không thuộc ngân sách nhà nước trực tiếp và cũng không hoàn toàn là vốn thương mại của doanh nghiệp BĐS theo mô hình truyền thống. Dựa trên các quy định liên quan và xu hướng tài chính , nguồn này có thể bao gồm:

• Vốn vay ưu đãi: Từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách (Quỹ đầu tư phát triển địa phương).
• Vốn ODA và viện trợ quốc tế: Các dự án cải tạo đô thị, chỉnh trang khu ổ chuột sử dụng vốn vay từ Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) hoặc các tổ chức phi chính phủ.
• Hợp tác xã hoặc Cộng đồng tự quản: Mô hình cư dân tự góp vốn hoặc thành lập Hợp tác xã nhà ở để tự cải tạo nơi ở của mình (tuy chưa phổ biến tại Việt Nam nhưng là mô hình hiệu quả ở nhiều nước).
• Quỹ Tín thác Bất động sản (REITs): Một kênh huy động vốn tiềm năng trong tương lai cho các dự án bất động sản có dòng tiền ổn định.

Việc quy định hình thức này giúp Điều 62 không bị lạc hậu trước sự vận động không ngừng của thị trường tài chính và các mô hình hợp tác công - tư (PPP) mới có thể xuất hiện.

3. So sánh điểm mới hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với Luật Nhà ở 2014

Sự chuyển dịch từ Luật Nhà ở 2014 sang Luật Nhà ở 2023 là một bước tiến lớn trong công cuộc cải tạo chung cư cũ trong suốt một thập kỷ qua. Dưới đây là bảng phân tích so sánh chi tiết dựa trên các quy định mới nhất.

Sự thay đổi về tỷ lệ đồng thuận (từ 100% xuống còn khoảng 52,5% trên tổng số chủ sở hữu - tức 75% của 70%) cho thấy sự quyết liệt của nhà làm luật. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra thách thức lớn về công tác dân vận và tính minh bạch trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của nhóm thiểu số không đồng thuận vẫn được bảo vệ thỏa đáng thông qua cơ chế bồi thường công bằng.

4. Quy trình lựa chọn hình thức và chủ đầu tư tương ứng

Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã thiết lập một quy trình chi tiết để hiện thực hóa các hình thức đầu tư tại Điều 62, đảm bảo tính công khai và cạnh tranh.

4.1. Quy trình lựa chọn doanh nghiệp thông qua Hội nghị nhà chung cư

Đây là quy trình ưu tiên áp dụng cho Hình thức 1 (Doanh nghiệp đầu tư), tôn trọng quyền tự quyết của cộng đồng cư dân.

Công bố danh mục dự án: Sở Xây dựng lập và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, sau đó công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử. Đây là "tín hiệu" mời gọi các nhà đầu tư quan tâm.

Đăng ký tham gia: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư, bao gồm hồ sơ năng lực tài chính, kinh nghiệm và phương án sơ bộ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Tổ chức Hội nghị nhà chung cư:

• UBND cấp xã có trách nhiệm chủ trì hoặc phối hợp với Ban quản trị tổ chức Hội nghị.
• Tại Hội nghị, các doanh nghiệp trình bày phương án của mình trước cư dân.

Cơ chế bỏ phiếu: Việc lựa chọn nhà đầu tư được thông qua khi có tối thiểu 70% tổng số chủ sở hữu tham gia Hội nghị và trong số đó có ít nhất 75% chủ sở hữu đồng ý.

Lưu ý: Tỷ lệ này được tính trên tổng số chủ sở hữu tham gia họp, không phải tổng số chủ sở hữu của tòa nhà (miễn là cuộc họp đủ điều kiện tiến hành theo quy chế quản lý).

Chấp thuận Chủ đầu tư: Dựa trên Biên bản Hội nghị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định chấp thuận chủ đầu tư. Quyết định này là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp bắt đầu thực hiện các bước tiếp theo (lập quy hoạch chi tiết 1/500, lập dự án đầu tư).

4.2. Quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư

Quy trình này được kích hoạt khi cơ chế thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư thất bại, nhằm tránh tình trạng dự án bị treo vô thời hạn.

Điều kiện áp dụng:

• Sau thời hạn quy định (thường là 6-12 tháng tùy theo kế hoạch của địa phương) kể từ khi công bố danh mục mà các chủ sở hữu không lựa chọn được nhà đầu tư.
• Hoặc trường hợp lựa chọn được nhưng nhà đầu tư không đáp ứng các yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.

 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đấu thầu rộng rãi theo pháp luật về đấu thầu. Tiêu chí xét thầu sẽ dựa trên năng lực tài chính, kinh nghiệm và đặc biệt là phương án bồi thường, tái định cư có lợi nhất cho người dân (ví dụ: ai đưa ra hệ số K cao hơn, thời gian xây dựng ngắn hơn sẽ thắng).

4.3. Quy trình Nhà nước trực tiếp thực hiện hoặc cưỡng chế

Đối với các trường hợp khẩn cấp (Hình thức 2):

Khi có kết luận kiểm định nhà chung cư nguy hiểm cấp độ D (nguy cơ sụp đổ), UBND cấp tỉnh phải ban hành Quyết định di dời khẩn cấp. Nếu không tìm được chủ đầu tư thương mại, UBND tỉnh giao cho một đơn vị sự nghiệp công lập hoặc Ban quản lý dự án chuyên ngành làm chủ đầu tư.

Quy trình thực hiện theo thủ tục đầu tư công khẩn cấp để rút ngắn thời gian, nhanh chóng phá dỡ công trình nguy hiểm. Người dân có nghĩa vụ chấp hành di dời, nếu không sẽ bị cưỡng chế theo Điều 74 Luật Nhà ở 2023.

5. Quyền lợi và Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong từng hình thức

Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã đưa ra các quy định cụ thể về Hệ số bồi thường (K), tạo khung pháp lý bảo vệ quyền lợi cư dân.

5.1. Phương án bồi thường, tái định cư khi doanh nghiệp làm chủ đầu tư

Trong hình thức này, cơ chế bồi thường dựa trên sự thỏa thuận nhưng phải tuân thủ khung hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành.

Hệ số K bồi thường (Diện tích căn hộ mới = Diện tích cũ x K):

• Đối với căn hộ tại Tầng 1: Đây là vị trí có giá trị thương mại cao nhất, thường được sử dụng để kinh doanh. Do đó, hệ số K được quy định cao hơn, dao động từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ.
• Đối với căn hộ từ Tầng 2 trở lên: Hệ số K được quy định từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ.

Một hộ dân đang ở tầng 2 với diện tích 40m2, nếu áp dụng hệ số K=1.5, sẽ được nhận căn hộ mới rộng 60m2 mà không phải trả thêm tiền cho phần diện tích chênh lệch tiêu chuẩn này.

Quyền ưu tiên mua/thuê diện tích thương mại: Chủ sở hữu căn hộ tầng 1, ngoài việc nhận căn hộ tái định cư, còn có quyền ưu tiên mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án mới theo thiết kế được duyệt. Giá mua/thuê được tính toán dựa trên suất đầu tư cộng với lợi nhuận định mức (tối đa 10%), đảm bảo không bị "ép giá" theo giá thị trường tự do.

5.2. Phương án bố trí nhà ở khi nhà nước thực hiện

Do sử dụng vốn ngân sách và mang tính chất an sinh, cơ chế bồi thường có sự khác biệt so với dự án thương mại:

• Nguyên tắc: Đảm bảo người dân có chỗ ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ về điều kiện vệ sinh, an toàn, nhưng không đặt nặng mục tiêu gia tăng diện tích theo hệ số K thương mại.
• Hình thức: Người dân được bố trí thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội được xây dựng ngay tại vị trí cũ hoặc tại địa điểm khác (nếu khu đất cũ được quy hoạch làm công trình công cộng như trường học, công viên).

Đối với người đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước tiếp tục được thuê nhà tại nơi tái định cư với giá thuê do Nhà nước quy định, đảm bảo ổn định cuộc sống.

5.3. Các quyền lợi và hỗ trợ khác

Hỗ trợ tạm cư: Trong thời gian chờ xây dựng (thường từ 2-4 năm), Chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc chi trả tiền hỗ trợ thuê nhà cho cư dân. Mức chi trả phải đủ để thuê được căn hộ có điều kiện tương đương tại khu vực lân cận.

Miễn lệ phí: Chủ sở hữu được miễn lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) cho căn hộ tái định cư.

Kết luận

Các hình thức cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 không chỉ là những quy định kỹ thuật về xây dựng, mà thực chất là một cơ chế điều tiết hài hòa lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Với những cơ chế ưu đãi rõ rệt về hệ số sử dụng đất, miễn tiền sử dụng đất và quy trình lựa chọn chủ đầu tư linh hoạt, đạo luật này đã thực sự tạo ra một sức hút mới cho các dự án tái thiết chung cư cũ—vốn từng bị xem là "bài toán khó" đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để những quy định tiến bộ này thực sự đi vào đời sống và biến những khu nhà nát thành những tổ ấm hiện đại, đòi hỏi một sự nỗ lực đồng bộ từ phía chính quyền trong việc lập quy hoạch, sự liêm chính của các doanh nghiệp trong thực thi cam kết và đặc biệt là sự đồng thuận, sẻ chia của cộng đồng cư dân vì lợi ích chung. Khép lại một chương cũ của những khu tập thể dột nát, Luật Nhà ở 2023 đang mở ra một trang mới cho diện mạo đô thị Việt Nam: văn minh hơn, an toàn hơn và bền vững hơn. Đây không chỉ là thắng lợi của tư duy lập pháp hiện đại mà còn là cam kết mạnh mẽ của xã hội trong việc nâng cao chất lượng sống cho mỗi người dân, góp phần kiến tạo nên những đô thị đáng sống cho thế hệ mai sau.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!