Quy định về các khoản thu ngân sách từ đất đai theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 ra đời đã đánh dấu bước thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận đối với nguồn thu từ đất đai. Không chỉ kế thừa các quy định trước đây, luật mới còn chuẩn hóa, hệ thống hóa và mở rộng phạm vi các khoản thu, bảo đảm thống nhất với Luật Ngân sách nhà nước và các luật thuế có liên quan. Theo đó, các khoản thu ngân sách từ đất đai không chỉ bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quen thuộc, mà còn bao trùm cả các khoản thu mang tính thuế, phí, lệ phí và các khoản thu phát sinh từ quản lý, khai thác và xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai.

Việc hiểu đúng và đầy đủ quy định về các khoản thu ngân sách từ đất đai theo Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đối với Nhà nước, đây là cơ sở để quản lý, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo đảm nguồn thu bền vững cho ngân sách. Đối với người sử dụng đất, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế, việc nắm rõ các khoản thu giúp thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, hạn chế rủi ro pháp lý và chủ động trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. 

1. Hiểu thế nào về các khoản thu ngân sách từ đất đai?

1.1. Khoản thu ngân sách từ đất đai là gì?

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này tạo nên sự khác biệt căn bản so với các quốc gia thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Vì Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước có quyền yêu cầu người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Do đó, khoản thu ngân sách từ đất đai được hiểu là các khoản tiền mà người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp vào Ngân sách Nhà nước (NSNN) theo quy định của pháp luật để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc trong quá trình sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất. Theo Điều 153 Luật Đất đai 2024, các khoản thu này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác.   

Dưới góc độ kinh tế học, các khoản thu từ đất đai thực chất là sự hiện thực hóa quyền sở hữu về mặt kinh tế.

• Địa tô: Phần lớn các khoản thu như tiền thuê đất hay thuế sử dụng đất mang bản chất của địa tô. Đó là phần lợi ích kinh tế dôi ra mà người sử dụng đất thu được nhờ vào việc sử dụng tài nguyên đất đai – một nguồn lực có giới hạn và không thể tái tạo.
• Giá chuyển nhượng quyền tài sản: Tiền sử dụng đất (khi giao đất có thu tiền) mang bản chất là giá bán quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định (lâu dài hoặc có thời hạn). Nhà nước "bán" quyền năng sử dụng và hưởng lợi từ đất cho người dân và thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị thị trường của quyền đó.   
• Điều tiết địa tô chênh lệch: Một chức năng quan trọng của tài chính đất đai là thu hồi phần giá trị tăng thêm của đất đai không do người sử dụng đất đầu tư mà mang lại (ví dụ: giá đất tăng do Nhà nước làm đường, quy hoạch đô thị). Thông qua cơ chế định giá đất sát thị trường và các loại thuế, phí, Nhà nước thực hiện phân phối lại phần "địa tô chênh lệch" này để phục vụ lợi ích công cộng. 

1.2. Phân biệt khoản thu ngân sách đất đai với các nguồn thu khác

Sự nhầm lẫn giữa thu từ đất đai và các nguồn thu khác thường dẫn đến những hiểu lầm trong công tác quản lý và thực thi chính sách thuế. Chúng ta cần phân định rõ ràng dựa trên cơ sở phát sinh nguồn thu.

*Bảng phân biệt khoản thu ngân sách đất đai với Thu ngân sách từ hoạt động sản xuất – kinh doanh

*Phân biệt khoản thu ngân sách đất đai với Thu từ tài sản công khác

Đất đai là tài sản công đặc biệt, khác biệt hoàn toàn với các tài sản công thông thường như xe ô tô công, trụ sở làm việc, máy móc thiết bị.

Về tính hao mòn: Tài sản công thông thường (nhà, xe, máy móc) bị hao mòn hữu hình và vô hình theo thời gian, giá trị giảm dần. Ngược lại, đất đai không bị hao mòn về mặt vật lý (trừ trường hợp sạt lở, ô nhiễm nghiêm trọng) và thường có xu hướng tăng giá trị theo thời gian do sự phát triển của kinh tế - xã hội và hạ tầng.   

Về cơ chế quản lý:

• Tài sản công khác: Điều chỉnh bởi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Nguồn thu chủ yếu từ thanh lý, nhượng bán tài sản cũ, hoặc cho thuê tài sản dôi dư.
• Đất đai: Điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Nguồn thu từ đất đai phức tạp hơn, bao gồm việc định giá theo biến động thị trường, điều tiết quy hoạch và kiểm soát mục đích sử dụng. Cơ chế "định giá đất" là đặc thù duy nhất chỉ có ở tài sản đất đai mà không áp dụng cho các tài sản công khác.   

2. Các khoản thu từ ngân sách đất đai theo Luật đất đai 2024

Điều 153 Luật Đất đai 2024 ( Luật 2024) đã hệ thống hóa một cách khoa học các khoản thu tài chính từ đất đai, quy định cụ thể như sau:

Điều 153. Các khoản thu ngân sách từ đất đai

1. Các khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất;

c) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;

d) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

đ) Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;

e) Thuế sử dụng đất;

g) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

h) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

i) Khoản thu khác theo quy định của pháp luật.

Việc phân loại này không chỉ có ý nghĩa thống kê mà còn phản ánh các công cụ chính sách khác nhau: công cụ tạo nguồn thu, công cụ điều tiết hành vi, và công cụ quản lý hành chính. Sau đây là nội dung làm rõ các khoản ngân sách từ đất đai:

2.1. Tiền sử dụng đất

Đối tượng áp dụng: Áp dụng trong các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (thường là đất ở, đất nghĩa trang kinh doanh), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp), hoặc công nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ lần đầu).

Trước đây, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường thấp xa so với giá thị trường, dẫn đến thất thu. Luật 2024 quy định các địa phương tự xây dựng Bảng giá đất và cập nhật hàng năm (bắt đầu từ 01/01/2026) để tiệm cận giá thị trường.   

Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết việc tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ, đất lấn chiếm. Công thức tính dựa trên diện tích, giá đất tại Bảng giá và thời điểm bắt đầu sử dụng đất, có tính đến các yếu tố giảm trừ cho các đối tượng chính sách.   

Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp miễn tiền sử dụng đất cho người có công, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn, dự án nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo an sinh xã hội song hành với mục tiêu kinh tế.

2.2. Tiền thuê đất 

Đối tượng áp dụng: Các tổ chức, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, nông nghiệp...

Hình thức trả tiền:

• Trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Người thuê phải trả một khoản tiền lớn ngay từ đầu, nhưng bù lại có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự như đất giao.
• Trả tiền thuê đất hàng năm: Đây là hình thức được khuyến khích để giảm áp lực tài chính ban đầu cho doanh nghiệp.

Luật Đất đai 2024 quy định tiền thuê đất hàng năm được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Hết chu kỳ, giá thuê sẽ được điều chỉnh theo Bảng giá đất của năm tiếp theo. Để bảo vệ doanh nghiệp trước cú sốc tăng giá, Luật quy định mức tăng không được vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định (dựa trên chỉ số CPI của 5 năm trước). Điều này giải quyết bài toán nan giải trước đây khi giá thuê đất tăng đột biến khiến doanh nghiệp phá sản.

2.3. Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm

Đây là khoản thu mang tính chất "chế tài kinh tế" đánh vào hành vi chậm đưa đất vào sử dụng. Đối với các dự án "treo", chủ đầu tư được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng nhưng phải nộp khoản tiền bổ sung tương ứng trong thời gian chậm tiến độ.

Mức thu: Các đề xuất và hướng dẫn (như Nghị định 103/2024/NĐ-CP) đang áp dụng mức thu rất cao (ví dụ đề xuất 3.6%/năm trên giá trị đất) nhằm tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải triển khai dự án hoặc trả lại đất, tránh lãng phí nguồn lực quốc gia.

2.4. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Mặc dù Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn hiệu lực, nhưng trên thực tế, Việt Nam đã thực hiện chính sách miễn thuế này trong nhiều năm để hỗ trợ nông dân ("khoan thư sức dân").

Quy định mới nhất: Chính phủ đã ban hành Nghị định 292/2025/NĐ-CP (hướng dẫn Nghị quyết của Quốc hội) kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/01/2026 đến hết ngày 31/12/2030. Điều này khẳng định cam kết của Nhà nước trong việc đảm bảo an ninh lương thực và hỗ trợ khu vực nông thôn.

2.5. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

​Đối tượng: Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Cách tính: Số thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (theo Bảng giá đất) x Thuế suất.

Thuế suất đối với đất ở áp dụng biểu lũy tiến từng phần: 0.03% (trong hạn mức), 0.07% (vượt không quá 3 lần hạn mức), 0.15% (vượt quá 3 lần hạn mức).   

Đây là sắc thuế được dự báo sẽ có cải cách lớn trong tương lai gần (hướng tới Luật Thuế Bất động sản) để tăng mức đóng góp vào ngân sách và hạn chế đầu cơ, khi hiện tại mức thu 0.03% được đánh giá là quá thấp so với giá trị tài sản thực tế.   

2.6. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Thuế TNCN/TNDN)

Khi người dân hoặc doanh nghiệp chuyển nhượng đất đai (bán đất), họ phát sinh thu nhập và phải nộp thuế.

Đối với cá nhân (Thuế TNCN): Hiện tại áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.

Tình trạng khai giá thấp hơn thực tế để né thuế (giao dịch hai giá) vẫn phổ biến. Tuy nhiên, với quy định mới về Bảng giá đất sát thị trường của Luật 2024, việc khai giá thấp sẽ trở nên vô nghĩa nếu Bảng giá đất nhà nước đã tiệm cận giá thị trường.

Có các đề xuất quay lại phương án đánh thuế trên chênh lệch (lãi) với mức suất cao (ví dụ 20%), nhưng do khó khăn trong việc xác định giá vốn lịch sử, phương án thu 2% trên giá bán vẫn được ưu tiên duy trì để đảm bảo sự đơn giản và ổn định nguồn thu.   

Luật Thuế TNCN (sửa đổi dự kiến áp dụng từ 2026) tiếp tục quy định miễn thuế cho các giao dịch giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ con...) và trường hợp chuyển nhượng nhà ở duy nhất.   

2.7. Phí và lệ phí trong quản lý đất đai

- Lệ phí trước bạ: Thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Mức thu đối với nhà, đất hiện hành là 0.5% giá trị tài sản (khống chế tối đa 500 triệu đồng/tài sản).

Các văn bản như Nghị định 10/2022/NĐ-CP và các sửa đổi bổ sung năm 2024-2025 (như Nghị định 109/2024/NĐ-CP về giảm phí trước bạ ô tô) cho thấy sự linh hoạt của Chính phủ trong việc sử dụng công cụ này để kích cầu, dù phí trước bạ nhà đất thường ổn định hơn.   

- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quy định. Mức thu tùy thuộc vào quy mô diện tích, tính chất phức tạp của hồ sơ và điều kiện kinh tế từng địa phương (ví dụ: cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động).   

- Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai: Thu từ việc cung cấp thông tin từ Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (dịch vụ công theo Điều 154).   

2.8. Nhóm khoản thu từ xử phạt và bồi thường  

- Tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính: Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã nâng mức phạt tiền lên rất cao nhằm răn đe.

Ví dụ: Hành vi lấn chiếm đất, hủy hoại đất, không đăng ký biến động đất đai. Mức phạt đối với tổ chức có thể lên tới 1 tỷ đồng. Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm (tính bằng: Diện tích vi phạm x Giá đất x Số năm vi phạm).   

- Tiền bồi thường cho Nhà nước: Thu khi người sử dụng đất gây thiệt hại cho đất (làm ô nhiễm, thoái hóa) và phải bồi thường để Nhà nước khắc phục hậu quả.

3. So sánh và làm rõ những điểm người dân hay nhầm lẫn

3.1. Phân biệt: Tiền sử dụng đất và Thuế sử dụng đất 

Đây là hai khoản thu hoàn toàn khác nhau về bản chất nhưng thường bị người dân đánh đồng là "thuế đất".

Bảng So sánh Tiền sử dụng đất và Thuế sử dụng đất

Tình huống minh họa: Gia đình ông B sống trên mảnh đất 100m2 từ năm 1990 nhưng chưa có Sổ đỏ. Năm 2025, ông đi làm Sổ đỏ.

• Ông phải nộp Tiền sử dụng đất (theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP): Khoản tiền này có thể lên tới hàng trăm triệu đồng (tùy vị trí).
• Sau khi có Sổ, mỗi năm ông nộp Thuế đất: Khoảng 300.000 VNĐ/năm.
• Sự nhầm lẫn thường gặp: Ông B nghe nói "thuế đất" rẻ nên nghĩ làm Sổ đỏ cũng rẻ, đến khi nhận thông báo nộp Tiền sử dụng đất thì "ngã ngửa" vì số tiền quá lớn.

3.2. Sự khác biệt giữa Đất thuê trả tiền một lần và Đất thuê trả tiền hàng năm

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi đáng kể quyền lợi của người thuê đất trả tiền hàng năm, làm mờ đi ranh giới cứng nhắc trước đây.

Trước Luật 2024: Người thuê trả tiền hàng năm có quyền rất hạn chế (không được chuyển nhượng, bán, thế chấp quyền sử dụng đất, chỉ được bán tài sản trên đất).

Theo Luật 2024: Người thuê đất trả tiền hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (nếu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến thời điểm chuyển nhượng). Điều này làm tăng tính thanh khoản và giá trị của loại hình thuê trả hàng năm, khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang hình thức này để giảm chi phí đầu tư ban đầu.

3.3. Hiểu lầm về "Phí làm Sổ đỏ"

Người dân thường gọi chung tất cả các khoản tiền phải nộp khi đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là "phí làm sổ". Thực tế, cấu thành của khoản này bao gồm:

• Tiền sử dụng đất: (Khoản lớn nhất - chiếm 90-99% tổng số tiền).
• Lệ phí trước bạ: (0.5% giá trị tài sản).
• Phí thẩm định hồ sơ: (Vài triệu đồng - theo quy định HĐND tỉnh).   
• Lệ phí cấp bìa: (Vài trăm nghìn đồng).

Việc gọi chung là "phí" làm lu mờ bản chất của Tiền sử dụng đất, khiến người dân phản ứng sai lệch về chính sách phí và lệ phí của Nhà nước.

4. Căn cứ pháp lý áp dụng

Để đảm bảo tính chính xác trong nghiên cứu và áp dụng, cần hệ thống hóa các văn bản pháp lý nền tảng đang có hiệu lực (cập nhật đến đầu năm 2026):

- Văn bản Luật:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 
• Luật Ngân sách nhà nước năm 2025.
• Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
• Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung qua các năm 2012, 2014, 2024).
• Luật Quản lý thuế năm 2019: Còn hiệu lực đến: 30/06/2026

Nghị định hướng dẫn thi hành:

• Nghị định 103/2024/NĐ-CP: "Kinh thánh" về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.   
• Nghị định 71/2024/NĐ-CP: Quy định về Giá đất – phương pháp định giá, bảng giá đất.   
• Nghị định 123/2024/NĐ-CP: Quy định về Xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.   
• Nghị định 292/2025/NĐ-CP: Về miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.   

Thông tư và Văn bản dưới luật:

• Các Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn về hồ sơ khai thuế, quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính.
• Quyết định của UBND 63 tỉnh/thành phố về Bảng giá đất (áp dụng Bảng giá mới theo Luật 2024 từ 01/01/2026) và Hệ số điều chỉnh giá đất.

Kết luận

Có thể thấy rằng, các khoản thu ngân sách từ đất đai theo Luật Đất đai 2024 không đơn thuần là những nghĩa vụ tài chính rời rạc, mà được xây dựng thành một hệ thống chính sách tài chính đất đai tương đối đầy đủ, thống nhất và minh bạch. Thông qua việc phân định rõ các khoản thu mang tính thuế, các khoản thu tài chính không phải thuế, cùng với phí, lệ phí và các khoản thu phát sinh từ xử lý vi phạm, Luật Đất đai 2024 đã tạo ra khuôn khổ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, khai thác và điều tiết giá trị kinh tế của đất đai.

Những quy định này không chỉ góp phần bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước, mà còn là công cụ hữu hiệu để điều chỉnh hành vi sử dụng đất, hạn chế đầu cơ, lãng phí và thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Đồng thời, việc minh bạch hóa các khoản thu giúp nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của người sử dụng đất, giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện và tạo môi trường đầu tư lành mạnh, công bằng hơn.