Các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT

1. Các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (được, sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) quy định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, có sáu trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Cụ thể như sau:

- Thứ nhất, được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán

Việc Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng gồm tiền sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

- Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, người đọc cần hiểu rõ, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá, theo Nghị định 49/2022/NĐ-CP.

- Thứ ba, trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán

+ Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm: tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

+ Đối với tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Thứ tư, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân 

+ Các cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng sẽ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Khi không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

+ Với cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng và không bao gồm cơ sở hạ tầng.

+ Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

- Thứ năm, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân

Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá thành được ghi trong hợp đồng góp vốn. Còn trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.

- Thứ sáu, cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao thanh toán

+ Trường hợp cuối cùng, cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT mà chưa xác định được giá, giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thanh toán công trình.

+ Việc xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Trong trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê. Thì giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ đi giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

2. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định 209/2013/NĐ-CP quy định các thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng như sau:

- Thứ nhất, đối với hàng hóa thì thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

- Thứ hai, đối với dịch vụ thì thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung ứng dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Đối với dịch vụ viễn thông là thời điểm hoàn thành việc đối soát dữ liệu về cước dịch vụ kết nối viễn thông theo hợp đồng kinh tế giữa các cơ sở kinh doanh dịch vụ viễn thông nhưng chậm nhất không quá 2 tháng kể từ tháng phát sinh cước dịch vụ kết nối viễn thông.

- Đối với hoạt động cung cấp điện, nước sạch là ngày ghi chỉ số điện, nước tiêu thụ trên đồng hồ để ghi trên hóa đơn tính tiền.

3. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì khi xác định thuế giá trị gia tăng áp dụng cho các đối tượng thì cần phải tuân theo những nguyên tắc nhất định, cụ thể như sau:

- Giá tính thuế giá trị gia tăng là giá bán hàng hóa, dịch vụ chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng; nó sẽ không bao gồm các khoản thuộc đối tượng không áp dụng tính thuế và căn cứ vào giá trị hợp lý của hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm xuất bán;

- Để xác định giá tính thuế giá trị gia tăng cần có giấy tờ, chứng từ, hóa đơn chứng minh liên quan;

- Giá tính thuế giá trị gia tăng được xác định bằng đồng Việt Nam. Đối với những trường hợp người nộp thuế có doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ thì cần phải quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm phát sinh doanh thu hàng hóa, dịch vụ để làm căn cứ tính giá tính thuế.

- Giá tính thuế giá trị gia tăng đối với các loại hàng hóa, dịch vụ được xác định bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà tổ chức kinh doanh được hưởng;

- Các khoản phụ thu mà cơ sở tổ chức kinh doanh thu theo chế độ của nhà nước không tính vào doanh thu thì không thuộc đối tượng tính thuế giá trị gia tăng; 

- Trong trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện đăng ký với cơ quan thuế, cơ quan nhà nước về giá khuyến mại thì giá tính thuế được xác định theo giá đã đăng ký.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Quy định về thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ? của Luật Minh Khuê.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email:lienhe@luatminhkhue.vnđể nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!