1. Đăng ký biên động đất đai là gì?

Đăng ký biến động đất đai là một thủ tục quan trọng trong quản lý đất đai, được quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024. Đây là quy trình thực hiện khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Những thay đổi này có thể là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thay đổi về diện tích đất, mốc giới, hay bất kỳ thay đổi nào khác có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Đăng ký biến động đất đai có thể được thực hiện theo hai hình thức: đăng ký giấy và đăng ký điện tử. Dù thực hiện theo hình thức nào, các loại đăng ký này đều có giá trị pháp lý như nhau, đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc quản lý thông tin đất đai. Việc đăng ký biến động giúp cơ quan nhà nước cập nhật các thay đổi về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vào hệ thống quản lý đất đai quốc gia, từ đó đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, kiểm tra, giám sát về đất đai.

2. Các trường hợp không được đăng ký biến động đất đai

Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai năm 2024 thì không có bất cứ một điều khoản nào quy định về các trường hợp không được đăng ký biến động đất đai mà chỉ có quy định dưới dạng liệt kê về các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai theo khoản 1, điều 133 của Luật đất đai năm 2024. Theo quy định này có thể suy luận rằng những trường hợp không nằm trong quy định của khoản 1, điều 133 thì sẽ không phải hoặc không được đăng ký biến động đất đai.

Từ ngày 1/8/2024 căn cứ theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động đất đai được thực hiện với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi dưới đây:

Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Khi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng;
Khi chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
Khi được phép đổi tên;
Khi thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ đã cấp mà không thuộc trường hợp được phép đổi tên ở trên;
Khi thay đổi mốc giới, ranh giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ thửa đất;
Khi đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Sổ đỏ; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
Khi thời hạn sử dụng đất thay đổi;
Khi thay đổi hình thức cho thuê đất, giao đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức/sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình/của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung;
Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi theo kết quả hoà giải trong tranh chấp đất đai đã được công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo; bản án, quyết định của Tòa án…;
Khi quyền với thửa đất liền kề được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt;
Khi thay đổi hạn chế với quyền của người sử dụng đất;
Khi quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm thay đổi;
Khi cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất;
Khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Khi tài sản công là quyền sử dụng đất được bán, điều chuyển, chuyển nhượng.

Tóm lại, chỉ những trường hợp có sự thay đổi rõ ràng và hợp pháp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, được pháp luật quy định cụ thể, mới đủ điều kiện để đăng ký biến động. Nếu không thuộc các trường hợp trên, người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

3. Thủ tục đăng ký biến động đất đai

3.1 Cơ quan thực hiện

Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:

- Với chủ sở dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp hồ sơ tại:

Bộ phận Một cửa;
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa.

- Nếu là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chọn một trong hai địa điểm:

Bộ phận Một cửa;
Văn phòng đăng ký đất đai;

3.2 Thời gian giải quyết

Tùy vào từng trường hợp thì thời gian giải quyết sẽ khác nhau, quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm:

- Đơn đăng ký (Xem tại: Bài viết liên quan: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai mới nhất và cách điền);

- Sổ đỏ đã cấp

- Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như:

Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…

- Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện).

Các bước thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Để thực hiện đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nộp hồ sơ có thể thực hiện theo hai hình thức:

- Nộp trực tiếp tại văn phòng cơ quan chức năng (thường là Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện, quận).

- Gửi qua đường bưu điện nếu người sử dụng đất không thể đến trực tiếp cơ quan có thẩm quyền.

- Nộp trên hệ thống điện tử

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ và đăng ký biến động đất đai

Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, xem xét tính hợp pháp của hồ sơ và các giấy tờ liên quan. Nếu hồ sơ đầy đủ và đúng quy định, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành đăng ký biến động, cập nhật thông tin mới vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc có thiếu sót, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu người sử dụng đất bổ sung, sửa đổi hồ sơ cho phù hợp trước khi thực hiện đăng ký. Sau khi hoàn tất đăng ký, người sử dụng đất sẽ nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, trong đó sẽ thể hiện thông tin về biến động đã xảy ra.

Như vậy, việc đăng ký biến động đất đai là một quy trình quan trọng để cập nhật thông tin về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải mọi thay đổi đều đủ điều kiện để thực hiện đăng ký. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ những trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc các yếu tố liên quan được pháp luật quy định cụ thể mới có thể thực hiện đăng ký biến động. Các trường hợp không đáp ứng các tiêu chí này sẽ không được phép đăng ký biến động đất đai.

Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc quản lý đất đai, đồng thời tránh việc đăng ký những thay đổi không hợp pháp hoặc không có căn cứ rõ ràng. Việc hiểu rõ các trường hợp không được đăng ký biến động đất đai sẽ giúp người dân và các tổ chức có liên quan nắm bắt và tuân thủ đúng các quy định pháp lý, góp phần duy trì sự ổn định và hiệu quả trong công tác quản lý tài nguyên đất đai.

Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Nếu quý khách hàng cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Xin trân trọng cảm ơn!