Mục lục bài viết

Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở năm 2014 (Thay thế bởi: Luật nhà ở năm 2023) và Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2020) có thể phân tích chi tiết như sau:

 

1. Tiêu chí phân hạng nhà chung cư là gì?

Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau đây:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc.

- Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.

- Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.

- Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

 

2. Phân hạng nhà chung cư như thế nào?

2.1 Yêu cầu phân hạng và công nhận hạng nhà ở chung cư

Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu sau đây:

- Có đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định;

- Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng);

- Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan;

- Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng;

- Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

2.2 Các hạng nhà chung cư hiện nay

Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau:

1. Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

2. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

3. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định trên.

 

3. Hồ sơ đề nghị công nhận hạng nhà chung cư

- Đơn đề nghị công nhận hạng nhà chung cư theo mẫu hướng dẫn tham khảo quy định tại phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

- Bản sao có chứng thực Giấy phép xây dựng nhà chung cư (đối với nhà chung cư thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).

- Bản sao có chứng thực quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc văn bản chấp thuận tổng mặt bằng khu vực có nhà chung cư (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) kèm theo bản vẽ tổng mặt bằng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Bản sao có chứng thực văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền kèm theo bản vẽ thiết kế cơ sở nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Bản sao có chứng thực văn bản thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

- Bản tự kê khai, đánh giá phân hạng nhà chung cư của tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư theo mẫu hướng dẫn tham khảo quy định tại phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

 

4. Thẩm quyền công nhận hạng và trình tự, thủ tục công nhận hạng nhà chung cư

- Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Sở Xây dựng) thực hiện công nhận hạng nhà chung cư trên địa bàn theo quy định của Thông tư này.

- Trình tự, thủ tục công nhận hạng nhà chung cư được quy định như sau:

+ Tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 7 của Thông tư này tại Sở Xây dựng. Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ; trường hợp hồ sơ không đầy đủ giấy tờ theo quy định tại Điều 7 của Thông tư này thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo đề nghị bổ sung các giấy tờ còn thiếu;

+ Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 7 của Thông tư 31/2016/TT-BXD, Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra, thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực tế nhà chung cư;

+ Trường hợp nhà chung cư đáp ứng được các yêu cầu quy định tại Điều 3 và các tiêu chí quy định tại Điều 6 của Thông tư này thì Sở Xây dựng ban hành quyết định công nhận hạng nhà chung cư theo mẫu quy định tại phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Trường hợp nhà chung cư không đáp ứng được các yêu cầu và các tiêu chí theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản trả lời tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng, trong đó nêu rõ lý do nhà chung cư không được công nhận theo hạng đã đề nghị;

d) Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ban hành quyết định công nhận hạng nhà chung cư, Sở Xây dựng có trách nhiệm đăng tải công khai thông tin, văn bản quyết định trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và gửi quyết định này cho tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư để công khai cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết.

- Quyết định công nhận hạng nhà chung cư quy định tại Thông tư này có thời hạn 05 năm. Khi quyết định công nhận hạng nhà chung cư hết thời hạn, Sở Xây dựng phải xóa thông tin, văn bản quyết định công nhận hạng đã đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở và có văn bản thông báo cho chủ sở hữu, Ban quản trị, chủ đầu tư (nếu có) của nhà chung cư biết.

- Đối với các nhà chung cư đã được công nhận hạng, trong quá trình kiểm tra, thanh tra, nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện nhà chung cư đó không còn đáp ứng đủ các tiêu chí phân hạng như tại thời điểm được công nhận hoặc có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan thì Sở Xây dựng thực hiện hủy quyết định công nhận hạng nhà chung cư; xóa thông tin, văn bản quyết định công nhận hạng đã đăng tải trên Cổng thông tin điện tử và có văn bản thông báo cho chủ sở hữu, Ban quản trị, chủ đầu tư (nếu có) của nhà chung cư đó biết.

- Sở Xây dựng phối hợp với Sở Tài chính báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định mức kinh phí để thực hiện kiểm tra, thẩm định hồ sơ và công nhận hạng nhà chung cư cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

Tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư có trách nhiệm nộp kinh phí theo quy định tại khoản này khi nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng nhà chung cư.

 

5. Công nhận điều chỉnh hạng, công nhận lại hạng nhà chung cư

- Việc công nhận điều chỉnh hạng hoặc công nhận lại hạng nhà chung cư được thực hiện theo đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư 31/2016/TT-BXD.

- Trường hợp quyết định công nhận hạng nhà chung cư chưa hết thời hạn theo quy định mà tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư 31/2016/TT-BXD có nhu cầu điều chỉnh hạng nhà chung cư thì phải nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại Khoản 3 Điều này tại Sở Xây dựng để được xem xét, kiểm tra và công nhận điều chỉnh hạng nhà chung cư. Trình tự, thủ tục công nhận điều chỉnh hạng nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Khi giao quyết định công nhận hạng nhà chung cư (đã điều chỉnh), Sở Xây dựng phải thu hồi bản gốc quyết định công nhận hạng đang còn thời hạn để lưu hồ sơ và đăng tải thông tin, văn bản quyết định trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh hạng nhà chung cư bao gồm:

- Đơn đề nghị điều chỉnh hạng nhà chung cư theo mẫu hướng dẫn tham khảo quy định tại phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD;

- Bản tự kê khai, đánh giá phân hạng nhà chung cư của tổ chức, cá nhân đề nghị điều chỉnh hạng nhà chung cư theo mẫu hướng dẫn tham khảo quy định tại phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD;

- Bản sao có chứng thực quyết định công nhận hạng nhà chung cư đang còn thời hạn.

Trường hợp quyết định công nhận hạng nhà chung cư hết thời hạn theo quy định mà tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư 31/2016/TT-BXD có nhu cầu đề nghị công nhận lại hạng thì phải nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 7 của Thông tư 31/2016/TT-BXD tại Sở Xây dựng để được xem xét, kiểm tra và công nhận lại hạng nhà chung cư. Trình tự, thủ tục công nhận lại hạng nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận lại hạng hoặc điều chỉnh hạng nhà chung cư quy định này phải nộp kinh phí kiểm tra, thẩm định hồ sơ theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Tham khảo thêm một số bài viết khác liên quan đến hạng nhà ở chung cư:

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua tổng đài, gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng!