1. Cơ sở pháp lý
Nghị định 103/2024/NĐ-CP là một văn bản pháp luật quan trọng của Chính phủ Việt Nam, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Nghị định này tập trung quy định chi tiết về các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Nội dung chính của Nghị định:
- Mục tiêu:
+ Cập nhật, hoàn thiện khung pháp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư.
- Nội dung cụ thể:
+ Tiền sử dụng đất: Quy định về tính, thu, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất trong các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Tiền thuê đất: Quy định về các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tiền thuê đất, căn cứ tính toán, phương thức thu nộp.
+ Các thủ tục hành chính: Quy định chi tiết các thủ tục liên quan đến việc xác định, tính toán, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Biểu mẫu: Ban hành các mẫu biểu thống nhất để thực hiện các thủ tục hành chính.
2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, các hộ gia đình và cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Được giao đất, cho thuê đất: Khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau như xây dựng nhà ở, kinh doanh, sản xuất...
+ Chuyển mục đích sử dụng đất: Khi thay đổi mục đích sử dụng của một thửa đất đã được giao hoặc cho thuê, ví dụ như chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.
+ Công nhận quyền sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất mà trước đó chưa được cấp giấy chứng nhận.
- Theo quy định tại Điều 18, Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau: Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất:
Nhà nước có những chính sách ưu đãi, hỗ trợ bằng cách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho một số đối tượng và mục đích sử dụng đất cụ thể. Dưới đây là một số trường hợp điển hình được quy định trong pháp luật:
+ Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số: Các hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số thường được ưu tiên miễn, giảm tiền sử dụng đất khi được giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở.
+ Các dự án đầu tư: Các dự án đầu tư vào các lĩnh vực ưu tiên phát triển như nông nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, hạ tầng... có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất để khuyến khích đầu tư.
+ Các công trình công cộng: Các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, đường sá, công viên... thường được miễn, giảm tiền sử dụng đất để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.
+ ...
3. Cách tính tiền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật tại Điều 23 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định về căn cứ tính tiền thuê đất như sau:
- Diện tích tính tiền thuê đất (Điều 24)
+ Diện tích được tính: Theo quy định, diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên các quyết định liên quan như: quyết định cho thuê đất, quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Mục đích: Việc xác định rõ diện tích này nhằm đảm bảo tính chính xác trong việc tính toán số tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp.
- Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất (Điều 25)
+ Thời hạn cho thuê đất: Thời hạn này được quy định cụ thể trong quyết định cho thuê đất và phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, v.v.
+ Thời hạn gia hạn: Khi hết thời hạn cho thuê đất, người sử dụng đất có thể được gia hạn nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Thời hạn gia hạn cũng được quy định cụ thể trong quyết định gia hạn.
- Đơn giá thuê đất (Điều 26)
+ Xác định đơn giá: Đơn giá thuê đất được xác định dựa trên nhiều yếu tố như: vị trí đất, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm xác định giá, v.v.
+ Cơ sở pháp lý: Đơn giá thuê đất được xác định căn cứ vào bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Hình thức trả tiền thuê đất
+ Trả hàng năm: Người sử dụng đất sẽ nộp tiền thuê
+ đất hàng năm cho Nhà nước.Trả một lần: Người sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức trả một lần cho toàn bộ thời hạn thuê đất. Hình thức này thường được áp dụng đối với các dự án đầu tư lớn.
- Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất
Nhà nước có thể có các chính sách miễn, giảm tiền thuê đất đối với một số đối tượng và trường hợp đặc biệt, như:
+ Doanh nghiệp nhỏ và vừa: Các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể được hưởng ưu đãi về tiền thuê đất.
+ Dự án đầu tư xã hội: Các dự án đầu tư vào lĩnh vực xã hội như giáo dục, y tế, v.v. có thể được miễn, giảm tiền thuê đất.
+ Các trường hợp khác: Nhà nước có thể có các chính sách miễn, giảm tiền thuê đất đối với các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
4. Thủ tục thu, nộp tiền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định về trình tự thu và nộp tiền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Bước 1: Văn phòng đăng ký đất đai: Cơ quan này có vai trò quan trọng trong việc khởi động quá trình tính toán tiền sử dụng đất. Họ sẽ căn cứ vào các hồ sơ liên quan đến giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, và đặc biệt là đơn đề nghị công nhận quyền sử dụng đất để chuyển thông tin sang cơ quan thuế.
Bước 2: Cơ quan thuế thực hiện các nhiệm vụ như sau:
- Tính toán và thông báo: Nhận được Phiếu chuyển thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế sẽ tiến hành tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp dựa trên các thông tin về đất, bảng giá đất và các quy định hiện hành. Sau đó, họ sẽ ban hành thông báo nộp tiền cho người sử dụng đất.
- Xử lý trường hợp giảm tiền: Nếu có trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ ban hành quyết định giảm và thông báo cho người sử dụng đất.
- Theo dõi hồ sơ: Cơ quan thuế sẽ lập hồ sơ theo dõi quá trình thu, nộp tiền để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ:
- Nộp tiền: Người sử dụng đất sẽ nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Hoàn tất quy trình thu tiền sử dụng đất:
- Cơ quan thu ngân sách nhà nước: Sau khi thu được tiền, cơ quan này sẽ chuyển thông tin cho cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế thông báo cho cơ quan quản lý đất đai: Cơ quan thuế sẽ thông báo cho cơ quan quản lý đất đai về việc người sử dụng đất đã nộp đủ tiền, tạo điều kiện cho việc giao đất được tiến hành.
5. Hồ sơ cần thiết
Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ cần thiết bao gồm như sau:
- Đơn đề nghị công nhận quyền sử dụng đất
- Mẫu phiếu chuyển thông tin (thông tin về người sử dụng đất, thông tin về mảnh đất)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
- Các giấy tờ liên quan đến việc biến động đất đai
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan thuế
+ Tờ khai thuế trước bạ: Người mua sẽ phải điền đầy đủ thông tin vào tờ khai này.
+ Giấy tờ chứng minh thu nhập: Để xác định mức thuế phải nộp.
+ Các giấy tờ liên quan đến tài sản đi kèm: Nếu có nhà, công trình xây dựng trên đất, cần cung cấp thêm giấy tờ liên quan.
6. Thời hạn nộp tiền
Theo quy định của pháp luật tại khoản 5, khoản 6 Điều 21 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về thời hạn nộp tiền như sau:
- Thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất theo giá đất trong Bảng giá đất: Trường hợp tính tiền sử dụng đất theo giá đất trong Bảng giá đất thì thời hạn nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
-Trường hợp phải hoàn trả tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm theo quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP này thì số tiền sử dụng đất phải hoàn trả được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan thuế thu hồi số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm sau khi báo cáo và được Ủy ban nhân dân cùng cấp chấp thuận.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ. Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ.
