Mục lục bài viết

1. Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất Là Gì?
2. Quy Trình Xác Định Giá Đất Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất
3. Ưu Điểm Và Hạn Chế Của Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất

1. Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất Là Gì?

Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, quy định về phương pháp định giá đất, hiện nay có tổng cộng 5 phương pháp định giá đất được áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, theo khoản 5 của Điều 4 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP, nó được định nghĩa như sau:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (được ký hiệu là x) nhân với giá đất trong bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).

Việc áp dụng phương pháp này có thể được thực hiện một cách đơn giản bằng việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất và giá đất trong bảng giá đất. Tuy nhiên, quy trình và nội dung để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng phương pháp này có thể phức tạp.

2. Quy Trình Xác Định Giá Đất Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất

Dựa trên quy định tại khoản 2 của Điều 18 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi khoản 4 của Điều 3 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP), các trường hợp cụ thể về giá đất được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được mô tả như sau:

Các trường hợp theo quy định của Luật đất đai:

Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
Xác định giá đất để tính tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Trường hợp đặc biệt:

Các trường hợp được quy định tại điểm đ trong khoản 4 của Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không đảm bảo yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Theo quy định tại Điều 10 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, quy định về trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo các bước sau đây:

Khảo sát và thu thập thông tin:

Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về giá đất của ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất thuộc khu vực định giá đất, theo bảng giá đất.
Trong trường hợp khu vực định giá đất không có đủ thông tin về giá đất, thông tin có thể được thu thập tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình này, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

Xác định giá đất thị trường:

Thực hiện thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất dựa trên các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b của Khoản 1.
Việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất tuân thủ quy định tại Khoản 3 của Điều 3 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
Trong trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá, giá đất thị trường của từng vị trí đất sẽ được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

Xác định hệ số điều chỉnh giá đất:

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định dựa trên giá đất thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Trong trường hợp không có đủ thông tin về giá đất thị trường, hệ số điều chỉnh giá đất có thể được xác định dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, và giá đất trong bảng giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án.

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá được tính bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất.

Công thức tính: Giá đất = Giá đất BGĐ x HSĐ

Ví dụ:

Một thửa đất ở vị trí X có giá đất trong BGĐ là 10 triệu đồng/m2.

HSĐ tại vị trí đó là 2.

Giá đất cụ thể của thửa đất đó được xác định theo HSĐCGĐ là: 10 triệu đồng/m2 x 2 = 20 triệu đồng/m2.

Vậy là quy trình xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh đã được trình bày, bạn có thể tham khảo và áp dụng.

3. Ưu Điểm Và Hạn Chế Của Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất

Ưu điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Đơn giản, dễ thực hiện: Phương pháp này có quy trình đơn giản, dễ hiểu, giúp cho các cơ quan thẩm quyền và các chuyên gia có thể thực hiện một cách dễ dàng và nhanh chóng.
Mang tính khách quan, minh bạch: Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên thông tin từ bảng giá đất và các chỉ tiêu kinh tế - xã hội, giúp tăng tính khách quan và minh bạch trong quá trình định giá đất.
Phù hợp với việc định giá đất trên diện tích rộng: Phương pháp này phù hợp để định giá đất trên diện tích lớn, như các khu vực quy hoạch đô thị, nông thôn, nơi có nhiều thửa đất cần phải xác định giá.

Hạn chế của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Độ chính xác phụ thuộc vào tính chính xác của BGĐ và HSĐ: Độ chính xác của quy trình định giá bảng giá đất (BGĐ) và hệ số điều chỉnh giá đất (HSĐ) sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá đất cuối cùng.
Ít linh hoạt trong việc định giá đất đối với những thửa đất có đặc điểm riêng biệt: Phương pháp này ít linh hoạt và không thể đáp ứng tốt cho việc định giá đất đối với những thửa đất có đặc điểm đặc biệt, như thửa đất có vị trí đắc địa, đất đai có sự khác biệt lớn về đặc điểm sử dụng.

Công ty Luật Minh Khuê luôn cam kết cung cấp cho quý khách hàng những thông tin tư vấn pháp lý chất lượng và đáng tin cậy. Chúng tôi hiểu rằng việc hiểu biết về quy định pháp luật là vô cùng quan trọng để giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả.

Nếu quý khách hàng đang đối mặt với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có những câu hỏi cần được giải đáp, chúng tôi luôn sẵn lòng hỗ trợ. Quý khách có thể liên hệ trực tiếp với Tổng đài tư vấn pháp luật của chúng tôi qua số hotline 1900.6162 để được tư vấn từ những chuyên gia có kinh nghiệm.

Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email tới địa chỉ lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng một cách nhanh chóng và chính xác nhất.

Chân thành cảm ơn sự hợp tác và tin tưởng của quý khách hàng vào dịch vụ của Công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi hy vọng sẽ được đồng hành cùng quý khách trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý một cách thành công và hiệu quả.