Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại TP Hồ Chí Minh năm 2024

1. Hệ số K là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất (còn gọi là hệ số K) là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân dân tỉnh, thành ban hành.

Giá đất hiện nay được tính theo các phương pháp khác nhau, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Giá đất tính theo hệ số K áp dụng theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

2. Quy định về hệ số K tại TP.HCM năm 2024

Hệ số điều chỉnh giá đất theo mục 1 được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực địa bàn quận, huyện, thành phố Thủ Đức và các yếu tố làm tăng, giảm giá đất như sau:

(i) Nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy năm (2,5) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và công bố.

(ii) Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực như sau:

Trong đó, các khu vực được xác định như sau:

Khu vực 1 gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận;

Khu vực 2 gồm: Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú và thành phố Thủ Đức;

Khu vực 3 gồm: Quận 8, Quận 12, quận Bình Tân;

Khu vực 4 gồm: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn;

Khu vực 5: Huyện Cần Giờ.

(iii) Nhóm 3: Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 101, khoản 4 Điều 102 và Điều 103 Nghị định 151/2017/NĐ-CP; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo khu vực như sau:

- Khu vực 1 gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận: Hệ số điều chỉnh giá đất là ba phẩy năm (3,5) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và công bố;

- Khu vực 2 gồm: Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú và thành phố Thủ Đức: Hệ số điều chỉnh giá đất là ba phẩy ba (3,3) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và công bố;

- Khu vực 3 gồm: Quận 8, Quận 12, quận Bình Tân: Hệ số điều chỉnh giá đất là ba phẩy một (3,1) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và công bố;

- Khu vực 4 gồm: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy chín (2,9) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và công bố;

- Khu vực 5, huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy bảy (2,7) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và công bố.

(iv) Ngoài việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất nêu tại (i), (ii), (iii), tùy theo vị trí, hệ số sử dụng đất để tính bổ sung thêm hệ số như sau:

- (iv.1) Trường hợp khu đất, thửa đất thực hiện nghĩa vụ tài chính có vị trí tiếp giáp từ hai (02) mặt tiền đường trở lên (đường có tên trong Bảng giá đất), thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 10% so với hệ số điều chỉnh giá đất tại (i), (ii), (iii).

- (iv.2) Đối với trường hợp sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này, thì tùy theo hệ số sử dụng đất của khu đất, thửa đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để tính bổ sung hệ số tăng thêm như sau:

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất dưới 6,0 lần hoặc không xác định rõ hệ số sử dụng đất, thì được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại (ii), (iii);

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6,0 đến dưới 8,0 lần thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 5% so với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại (ii), (iii);

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 8,0 đến dưới 10,0 lần thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 10% so với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại (ii), (iii);

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 10,0 đến dưới 12,0 lần thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 15% so với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại (ii), (iii);

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 12,0 đến dưới 14,0 lần thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 20% so với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại tại (ii), (iii);

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 14,0 đến dưới 16,0 lần thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 25% so với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại (ii), (iii);

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 16,0 trở lên thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 30% so với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại (ii), (iii);

Trường hợp khu đất, thửa đất thỏa mãn cả hai yếu tố quy định tại (iv.1) và (iv.2), thì hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm theo quy định tại (iv.1) trước, sau đó tiếp tục tính tăng thêm theo quy định tại (iv.2).

3. Tác động của hệ số K đến thị trường bất động sản TP.HCM

- Ảnh hưởng đến giá nhà đất:

+ Tăng giá nhà đất: Hệ số K khi được điều chỉnh tăng sẽ làm tăng giá trị đất nền. Điều này dẫn đến giá nhà đất xây dựng trên nền đất đó cũng tăng theo.

+ Tạo áp lực lên người mua: Việc giá nhà đất tăng do ảnh hưởng của hệ số K sẽ khiến người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà ở thực, gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận thị trường.

+ Tăng chi phí đầu vào cho các dự án: Đối với các chủ đầu tư dự án, việc tăng hệ số K sẽ làm tăng chi phí đầu vào, từ đó có thể dẫn đến việc tăng giá bán căn hộ, nhà phố.

- Ảnh hưởng đến các giao dịch bất động sản:

+ Giảm giao dịch: Khi giá nhà đất tăng cao, nhu cầu mua giảm, dẫn đến giao dịch trên thị trường bất động sản giảm sút.

+ Thay đổi hành vi người mua: Người mua sẽ trở nên thận trọng hơn trong việc ra quyết định mua nhà, họ sẽ cân nhắc kỹ lưỡng hơn về tài chính và tìm kiếm những cơ hội đầu tư an toàn hơn.

+ Tăng thời gian giao dịch: Các giao dịch sẽ diễn ra chậm hơn do người mua và người bán khó thống nhất được về giá cả.

- Ảnh hưởng đến các dự án đầu tư

+ Điều chỉnh kế hoạch đầu tư: Các nhà đầu tư sẽ phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư của mình để phù hợp với tình hình mới. Họ có thể lựa chọn các phân khúc thị trường khác hoặc tìm kiếm những dự án có tiềm năng sinh lời cao hơn.

+ Tăng rủi ro đầu tư: Việc tăng hệ số K sẽ làm tăng rủi ro đầu tư, đặc biệt là đối với các dự án quy mô lớn.

+ Ảnh hưởng đến tiến độ dự án: Nếu các chủ đầu tư không kịp thời điều chỉnh kế hoạch và nguồn vốn, dự án có thể bị chậm tiến độ hoặc thậm chí phải dừng lại.

4. Những lưu ý khi áp dụng hệ số K

- Căn cứ pháp lý: Luôn căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành.

- Bảng giá đất: Hệ số K được áp dụng trên cơ sở bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Vì vậy, việc cập nhật thông tin về bảng giá đất là rất quan trọng.

- Tính chất đất: Tùy thuộc vào tính chất của đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) mà có những quy định khác nhau về việc áp dụng hệ số K.

- Vị trí đất: Vị trí của đất (trung tâm thành phố, ngoại thành, vùng ven) cũng ảnh hưởng đến việc xác định hệ số K.

- Hạ tầng: Hạ tầng kỹ thuật, xã hội của khu vực cũng là yếu tố quan trọng cần xem xét khi áp dụng hệ số K.

- Thời điểm giao dịch: Hệ số K có thể thay đổi theo thời gian, do đó cần xác định rõ thời điểm giao dịch để áp dụng hệ số K phù hợp.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Cách tính giá đất theo mét vuông
Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ.