Hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất trên địa bàn TP.HCM

1. Thế nào là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) ?

Hiện nay pháp luật đất đai không quy định hay giải thích hệ số K là gì nhưng tỉnh, thành nào cũng quy định hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) để tính giá đất cụ thể đối với từng loại đất, từng khu vực .

Trên cơ sở văn bản quy định về hệ số điều chỉnh giá đất của các địa phương, có thể hiểu hệ số K như sau:

- Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Bên cạnh cách hiểu về hệ số K như trên thì người dân cũng cần biết một số quy định về hệ số K như sau:

-  Hệ số K của các tỉnh, thành là khác nhau vì căn cứ quyết định hệ số K và cơ quan có thẩm quyền quyết định là khác nhau. Do vậy, thửa đất ở đâu phải tính hệ số K theo quy định tại tỉnh, thành đó.

- Hệ số K được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất (không phụ thuộc 100% vào ý chí của

- Hệ số K để tính giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo từng năm, trừ trường hợp áp dụng hệ số K để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nói cách khác, hệ số K để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không được quyết định trước thời điểm thực hiện thu hồi đất. Do vậy, khi áp dụng hệ số K để tính giá đất phải áp dụng đúng thời điểm hệ số K còn hiệu lực.

2. Hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP.HCM

Ngày 17/01/2023, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 05/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trên địa bàn.

Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP.HCM năm 2023 tăng thêm 1 so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 được ban hành tại Quyết định 53/2021/QĐ-UBND (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với bảng giá đất). Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất tại TP.HCM như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức áp dụng hệ số K là 2,5 lần giá đất do UBND TP.HCM công bố và quy định (năm 2022 là 1,5).

- Đối với đất kinh doanh, thương mại, dịch vụ áp dụng hệ số K từ 2,7 - 3,5 lần (năm 2022 là từ 1,7 - 2,5 lần); đất sản xuất kinh doanh áp dụng hệ số K từ 2,5 - 2,7 lần (năm 2022 là từ 1,5 - 1,7 lần).

- Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá; cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì cũng chia làm 5 khu vực, áp dụng hệ số K là 2,7 - 3,5 lần (năm 2022 là 1,7 - 2,5 lần).

- Trong Khu công nghệ cao, đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, đất kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê áp dụng hệ số K là 2,7 lần (năm 2022 là 1,7 lần).

- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh áp dụng hệ số K là 2,5 lần (năm 2022 là 1,5).

- Trường hợp trả tiền thuê đất một lần, đất kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê áp dụng hệ số K là 3,5 lần (năm 2022 là 2,5); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng hệ số K là 3,3 lần (năm 2022 là 2,3).

3. Tại sao hệ số điều chỉnh giá đất tăng?

Theo quy định pháp luật thì hàng năm UBND cấp tỉnh phải xem xét ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn. Tuy nhiên, trong các năm qua, do của đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn đến đời sống người dân và hoạt động của các doanh nghiệp trên địa bàn nên TPHCM đã quyết định giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất liên tục từ năm 2020 đến năm 2022. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất trong 3 năm qua của TPHCM tương ứng hệ số từ 1,5 đến 2,5 so với Bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực. Trong khi đó, giá đất trên thị trường liên tục biến động theo hướng tăng trong suốt thời gian qua.

Đến nay, tuy vẫn còn khó khăn nhất định nhưng tình hình dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát, kinh tế đã hồi phục và tăng trưởng tích cực hơn, do vậy, UBND TP dự kiến sẽ tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023. Quá trình dự thảo văn bản đã lấy ý kiến góp ý, phản biện của các cơ quan, tổ chức theo quy định. Qua xem xét, đánh giá tác động nhiều mặt, UBND TP dự kiến sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất đất năm 2023 tăng 1,0 so với năm 2022 (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất).

Qua thống kê dữ liệu giá đất đã định giá theo giá thị trường và dữ liệu thị trường xây dựng Bảng giá đất (2020 - 2024) do các cơ quan chức năng thu thập thì mức giá áp theo hệ số quy định năm 2022 đang ở mức khoảng từ 10,5% đến 35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Nếu hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn năm 2023 tăng thêm 1,0 thì mức giá theo hệ số sẽ ở mức từ 18% đến 50% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất ở được UBND TP phê duyệt trong năm 2021, 2022 và khung hệ số theo Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND ngày 15/8/2022 (ban hành Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP năm 2022), thì hệ số điều chỉnh giá đất ở để tính bồi thường ở mức từ 4 đến 15 so với Bảng giá đất. Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất dự kiến ban hành và áp dụng trong năm 2023 mặc dù có tăng nhưng chỉ ở mức hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất.

Có thể thấy, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn TP. HCM.

Việc điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định pháp luật.

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp khu đất có giá (theo Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Như đã trình bày phần trên thì giá đất theo hệ số dự kiến áp dụng trong năm 2023 sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất xác định theo giá thị trường.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) của 63 tỉnh thành của Luật Minh Khuê.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn TP.HCM mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!