Bảng giá đất tỉnh Khánh Hòa mới và hệ số điều chỉnh giá đất

Trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai luôn được xem là nguồn lực đặc biệt, đòi hỏi một cơ chế quản lý và định giá khoa học, sát thực tế. Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, một kỷ nguyên mới trong quản lý nhà nước về đất đai đã mở ra, trong đó điểm cốt lõi là việc bãi bỏ khung giá đất tối thiểu – tối đa của Chính phủ, nhường quyền tự quyết và trách nhiệm xây dựng bảng giá đất hàng năm cho chính quyền địa phương.

Khánh Hòa – với vị thế là một trong những trung tâm kinh tế biển, du lịch trọng điểm của cả nước và đang trên lộ trình trở thành thành phố trực thuộc Trung ương theo Nghị quyết 09-NQ/TW của Bộ Chính trị – đang đứng trước yêu cầu cấp thiết về việc xây dựng một hệ thống định giá đất minh bạch và linh hoạt. Việc ban hành Nghị quyết số 15/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2026 và các quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (K) không chỉ đơn thuần là các văn bản hành chính, mà là những công cụ pháp lý quan trọng nhằm điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. 

1. Những điểm mới của bảng giá đất tỉnh Khánh Hòa theo Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND

Bảng giá đất tỉnh Khánh Hòa năm 2026 ghi nhận những thay đổi mang tính cấu trúc, không chỉ đơn thuần là việc tăng mức giá tuyệt đối mà còn ở cách thức phân loại, định vị vị trí và phạm vi áp dụng. Đặc biệt, mức giá tại các khu vực đô thị trọng điểm như Nha Trang và Cam Ranh đã được điều chỉnh tăng mạnh để tiệm cận giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản.

Trong giai đoạn 2020-2024, bảng giá đất tỉnh Khánh Hòa được thực hiện theo Quyết định số 04/2020/QĐ-UBND với mức giá khá thấp. Ví dụ, tại Nha Trang, giá đất ở vị trí 1 của các loại đường loại 1 cao nhất chỉ dừng lại ở mức 27.000.000 đồng/m2. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND, giá đất tại các trục đường huyết mạch như Trần Phú, Hùng Vương, Biệt Thự đã tăng lên đáng kể, dao động từ 85.000.000 đồng/m2 đến 120.000.000 đồng/m2. Sự tăng trưởng này lên tới hơn 300% về mặt con số niêm yết, phản ánh đúng giá trị của quỹ đất du lịch ven biển tại một đô thị loại I.

Tại các khu vực khác, xu hướng tăng cũng rất rõ rệt. Cam Lâm và Diên Khánh, nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và định hướng phát triển hạ tầng, mức giá đất tại các thị trấn đã tăng trung bình từ 15% đến 20% so với bảng giá năm 2024, đạt ngưỡng phổ biến từ 10.000.000 đến 25.000.000 đồng/m2 cho các vị trí đắc địa. Việc điều chỉnh này không chỉ nhằm tăng thu ngân sách mà còn giúp minh bạch hóa giá trị tài sản của người dân và doanh nghiệp.

Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND kế thừa và phát triển hệ thống phân loại đất dựa trên mục đích sử dụng, nhưng được tinh chỉnh để áp dụng cho các đơn vị hành chính mới theo định hướng phát triển của tỉnh đến năm 2030. Khánh Hòa được phân chia thành các khu vực đặc thù với bảng giá riêng biệt cho từng loại hình đất đai.

Bảng giá đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở và đất thương mại dịch vụ, được chi tiết hóa theo từng tuyến đường và vị trí. Đối với khu vực đô thị tại Nha Trang và Cam Ranh, các vị trí được xác định dựa trên điều kiện hạ tầng và khoảng cách tiếp giáp đường chính:

• Vị trí 1: Đất mặt tiền các trục đường giao thông chính, có điều kiện kinh doanh và hạ tầng tốt nhất.
• Vị trí 2: Hẻm có độ rộng từ 5m trở lên.
• Vị trí 3: Hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m.
• Vị trí 4: Hẻm có độ rộng dưới 3m.

2. Bảng giá đất mới nhất tại Tỉnh Khánh Hòa

2.1. Giá đất nông nghiệp

Đất trồng cây hàng năm (gồm đất lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; giá đất vị trí 1, vị trí 2 được quy định tại các bảng giá đất ở từng xã, phường kèm theo Nghị quyết này.

Đối với đất chăn nuôi tập trung thì áp dụng bằng giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã được quy định tại các bảng giá đất ở từng xã, phường kèm theo Nghị quyết này.

2.2. Giá đất phi nông nghiệp

Điểm mới quan trọng là việc quy định tỷ lệ giá đất phi nông nghiệp dựa trên giá đất ở cùng vị trí:

• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải thương mại, dịch vụ): Được tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí.
• Đất thương mại, dịch vụ: Được tính bằng 80% giá đất ở cùng vị trí.

Đối với đất nông nghiệp, mức giá tại vùng đồng bằng dao động từ 50.000 đến 250.000 đồng/m2, trong khi vùng miền núi là 30.000 đến 120.000 đồng/m2. Đất chăn nuôi tập trung và các loại đất nông nghiệp khác được áp dụng bằng giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận.

- Khu công nghiệp Thành Hải và Cụm Công nghiệp Tháp Chàm:

- Cụm Công nghiệp Quảng Sơn:

- Cảng cá Khánh Hội, Cà Ná và Mỹ Tân:

- Khu công nghiệp Phước Nam, Du Long:

2.3. Quy định giá đối với các loại đất đặc thù 

Nghị quyết cũng làm rõ cách xác định giá cho các nhóm đất công cộng và tôn giáo:

- Đất trụ sở cơ quan, đất tôn giáo, nghĩa trang: Áp dụng bằng 100% giá đất ở tại cùng vị trí.

- Đất công trình sự nghiệp:

• Tổ chức chưa tự chủ tài chính: Bằng 100% giá đất ở.
• Tổ chức tự chủ tài chính: Bằng 60% giá đất ở.

- Đất sông, ngòi, mặt nước: Nếu dùng cho nuôi trồng thủy sản thì áp dụng giá đất nuôi trồng thủy sản; nếu dùng cho mục đích phi nông nghiệp thì tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí.

3. Hệ số điều chỉnh giá đất hệ số K tỉnh Khánh Hòa năm 2026

Trong hệ thống tài chính đất đai mới, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đã có sự thay đổi về bản chất. Nếu như trước đây, hệ số K là công cụ bắt buộc để đưa giá đất từ "khung" lên sát "thị trường" trong hầu hết các giao dịch, thì từ năm 2026, khi bảng giá đất đã sát thực tế, hệ số K sẽ được sử dụng như một biến số điều tiết linh hoạt cho các trường hợp đặc thù.

Hệ số K năm 2026 không còn là một hệ số nhân cồng kềnh áp dụng cho toàn bộ các giao dịch dân sự của hộ gia đình. Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND, hệ số K sẽ tập trung vào các mục tiêu:

• Điều chỉnh mức giá cho các dự án thu hồi đất có quy mô lớn, nơi hạ tầng đầu tư mới làm thay đổi đột biến giá trị đất so với thời điểm ban hành bảng giá hàng năm.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước.
• Tính tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, nơi có các chỉ tiêu quy hoạch (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng) làm tăng giá trị thương mại của thửa đất vượt lên trên mặt bằng chung của bảng giá.

Sự hiện diện của hệ số K trong bối cảnh mới giúp Nhà nước không phải thay đổi toàn bộ bảng giá đất mỗi khi có một dự án hạ tầng mới khánh thành, mà chỉ cần áp dụng hệ số điều chỉnh cho khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Công thức xác định nghĩa vụ tài chính hoặc giá trị bồi thường thường tuân theo nguyên tắc:

Tại Khánh Hòa, Ủy ban nhân dân tỉnh được giao quyền ban hành hệ số K định kỳ hoặc cho từng dự án cụ thể. Ví dụ, đối với các dự án trọng điểm tại phía Nam tỉnh đang được rà soát quy hoạch, hệ số K sẽ được xác định sau khi có kết quả tư vấn định giá độc lập để đảm bảo phù hợp với tiềm năng phát triển tương lai của khu vực. Đối với người dân thực hiện các thủ tục như cấp sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức, hệ số K thường được quy định bằng 1,0 (tức là áp dụng trực tiếp bảng giá đất) để giảm bớt thủ tục tính toán phức tạp.

4. Cách tính tiền sử dụng đất và thuế đất tại Khánh Hòa từ ngày 01/01/2026

Sự thay đổi về bảng giá đất dẫn đến sự thay đổi toàn diện trong cách tính tiền sử dụng đất. Điểm đáng chú ý nhất là cơ chế tính tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, được tháo gỡ khó khăn bởi Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Theo quy định mới, tiền sử dụng đất phải nộp (T) khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc đất nông nghiệp sang đất ở được tính dựa trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Công thức tổng quát là:

Mức tỷ lệ thu được phân cấp như sau để bảo vệ quyền lợi cho người dân có nhu cầu ở thực:

• 30% chênh lệch: Áp dụng cho phần diện tích đất chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở do UBND tỉnh quy định tại địa phương đó.
• 50% chênh lệch: Áp dụng cho phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức.
• 100% chênh lệch: Áp dụng cho phần diện tích vượt quá 01 lần hạn mức hoặc các lần chuyển mục đích từ lần thứ hai trở đi trên cùng một thửa đất.

Cơ chế này mang lại lợi ích cực lớn cho người dân. Trước đây, khi bảng giá đất thấp, Nhà nước thường thu 100% mức chênh lệch. Nay mặc dù bảng giá đất tăng cao, nhưng tỷ lệ thu chỉ còn 30% đối với phần diện tích thiết yếu, giúp tổng số tiền phải nộp giảm đáng kể so với phương án thu 100% của bảng giá mới.

Việc áp dụng giá đất và hạn mức tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích là nguyên tắc bắt buộc, đảm bảo tính thời điểm và sự công bằng trong thực thi pháp luật.

5. Tác động của bảng giá đất mới đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp

Sự thay đổi của bảng giá đất từ ngày 01/01/2026 tạo ra những làn sóng ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội tại Khánh Hòa. Đây là một cuộc cải cách nhằm hướng tới sự minh bạch, nhưng đồng thời cũng đặt ra những áp lực tài chính mới.

Vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất: Tác động tích cực lớn nhất của bảng giá đất mới chính là việc tăng giá trị bồi thường cho người dân. Khi bảng giá sát với giá thị trường, số tiền bồi thường đất sẽ cao hơn nhiều so với giai đoạn trước, giúp người bị thu hồi đất có đủ nguồn lực tài chính để ổn định cuộc sống tại nơi ở mới. Điều này cũng gián tiếp làm giảm tình trạng khiếu nại về giá đất bồi thường vốn là "điểm nóng" trong các dự án đầu tư công.

UBND tỉnh Khánh Hòa đã cụ thể hóa điều này qua Quyết định 12/2026/QĐ-UBND, quy định chi tiết đơn giá bồi thường cho từng hạng mục công trình xây dựng gắn liền với đất. Việc có một bảng giá đất nền cao kết hợp với đơn giá tài sản chi tiết đảm bảo tính thỏa đáng trong công tác giải phóng mặt bằng.

Ảnh hưởng đến chi phí tách thửa, hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng đất: Mặt khác, bảng giá đất tăng cao làm tăng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, và đặc biệt là chi phí để hợp thức hóa giấy tờ đất.

• Đối với người dân có thu nhập thấp: Việc phải nộp một số tiền lớn (dù đã được giảm tỷ lệ phần trăm) để chuyển mục đích sử dụng đất vẫn là một rào cản tài chính đáng kể.
• Đối với thị trường bất động sản: Bảng giá mới làm tăng "giá vốn" của các dự án. Các doanh nghiệp đầu tư khu đô thị sẽ phải bỏ ra chi phí tiền sử dụng đất lớn hơn, dẫn đến giá thành sản phẩm nhà ở tăng lên, gây áp lực lên người mua nhà cuối cùng.

Tuy nhiên, lợi ích dài hạn là sự minh bạch. Bảng giá đất mới giúp triệt tiêu tình trạng "hai giá" (giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để trốn thuế), từ đó làm sạch thị trường và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch.

Kết luận

Bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2026 chính là tấm gương phản chiếu sự biến động của thị trường và nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc đưa giá đất dần tiệm cận với giá trị thực tế. Việc áp dụng các hệ số nhân đối với những thửa đất có lợi thế thương mại đặc biệt, hay sự phân tách chi tiết vị trí đất tại các đô thị loại I như Nha Trang, cho thấy một tư duy quản lý bài bản, tránh tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước và hạn chế tối đa các tranh chấp về bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, trong một thị trường đầy biến động, các quy định pháp lý về giá đất cần được nhìn nhận như một "thể chế động", đòi hỏi sự cập nhật liên tục và giám sát chặt chẽ để kịp thời điều chỉnh khi có sự chênh lệch lớn so với thực tế. Đối với người dân và các nhà đầu tư, việc nắm vững bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh không chỉ giúp thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, mà còn là cơ sở để hoạch định các chiến lược kinh doanh và bảo vệ quyền sở hữu tài sản bền vững. Với những bước đi thận trọng và minh bạch trong chính sách giá đất, Khánh Hòa đang dần khẳng định mình là một điểm đến an toàn, hấp dẫn, đóng góp tích cực vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững của tỉnh nói riêng và khu vực Nam Trung Bộ nói chung.