Căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm, cách tính tiền thuê đất?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về định giá đất, gọi:  1900.6162

Trả lời:

1. Căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất

1.1 Căn cứ tính tiền thuê đất

Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước được quy định tại Điều 3 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước theo đó người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

- Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

• Diện tích đất cho thuê.
• Thời hạn cho thuê đất.
• Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
• Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013 phải nộp tiền thuê mặt nước và được xác định trên các căn cứ sau:

• Diện tích mặt nước cho thuê.
• Mục đích sử dụng mặt nước.
• Đơn giá thuê mặt nước.
• Hình thức Nhà nước cho thuê mặt nước trả tiền thuê mặt nước hàng năm hoặc cho thuê mặt nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

1.2 Thời điểm tính tiền thuê đất

Thời điểm tính tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 3 Điều 108 Luật đất đai năm 2013, cụ thể được xác định như sau:

"Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất".

Như vậy thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

2. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất

2.1 Nguyên tắc định giá đất

Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

 Như vậy, Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Và các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn. Và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất.

2.2 Phương pháp định giá đất

Về phương pháp định giá đất, Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) xác định những phương pháp định giá đất như sau:

- Phương pháp thứ 1: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thứ 2: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thứ 3: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

- Phương pháp thứ 4: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

- Phương pháp thứ 5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

3. Công thức tính tiền thuê đất

3.1 Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì tiền thuê đất trả tiền hàng năm được xác định theo công thức sau:

Tuy nhiên việc thuê đất trả tiền hàng năm được xác định qua nhiều trường hợp, cụ thể như sau:

• Thuê đất không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất

Thuê đất không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo công thức:

Lưu ý: Giá đất để tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể. Và tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất có thể dao động từ 0,5 - 3,0 % tùy vào từng khu vực, từng loại đất cho thuê và điều kiện thực tế của địa phương theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

• Thuê đất thông qua đấu giá

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP) giá thuê đất trong trường hợp thuế đất thông qua đấu giá được tính như sau:

- Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.

- Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh nhưng mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

• Thuê đất có mặt nước

Đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định theo 02 phần:

- Đối với phần diện tích đất không có mặt nước: Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định như trường hợp 1 - Không qua đấu giá cho thuê đất nêu ở phần trên.

- Đối với phần diện tích đất có mặt nước: Đơn giá thuê đất hàng năm không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

3.2 Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Căn cứ theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về công thức tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể được xác định theo 2 trường hợp như sau:

• Thuê đất không có mặt nước

Công thức được xác định như sau:

- Đối với trường hợp không thông qua đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định theo từng loại đất.

- Thuê đất thông qua đấu giá: Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

- Đất xây dựng công trình ngầm: Đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.

• Trường hợp thuê đất có mặt nước

Công thức được xác định như sau:

- Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

- Mức thu do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây dựng và trình lên.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại  gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.