1. Cấp sổ đỏ trong các trường hợp thừa kế ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Em tên là NVH. Nhà em có 8 anh chị em 2 trai 6 gái các chị đều có gia đình và đã ở riêng. Em và anh trai sống trên đất bố mẹ cho nhưng đất đấy chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bố em mất chỉ nói là chia đều cho 2 anh em và mọi người đều đồng ý giờ em muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất mà bố em để lại nhưng trong biên bản yêu cầu phải đầy đủ chữ ký của bấy nhiêu anh chị em thì mới tách đôi để làm sổ đỏ được. Các anh các chị nhà em đều đã ký nhưng duy nhất có 1 chị gái không đồng ý ký để em làm sổ.
Vậy em muốn hỏi nếu chị đấy không ký em có làm được sổ đỏ không và nếu em chuyển nhượng lại phần đất đó cho anh trai để đi nơi khác sống thì phải làm như thế nào ?
Em xin luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn!.

Trả lời:

Nếu bố bạn mất mà có để lại di chúc. Trên di chúc thể hiện rằng sẽ để lại tài sản cho bạn và anh trai thì chị của bạn không ký thì vẫn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp chị bạn là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc) và bạn có thể chuyển nhượng lại phần đất đó cho anh trai.

Nếu bố bạn mất mà không để lại di chúc thì lúc đó những người có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày mùng 1/1/2017) như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

=> Vậy tất cả các anh chị em của bạn để có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định trên và bạn chỉ được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn thì bạn cần phải có được sự đồng ý của tất cả anh chị em còn lại về việc từ chối nhận di sản thừa kế tức là phải được chị của bạn ký tên vào văn bản từ chối nhận di sản. Còn nếu bạn muốn chuyển nhượng phần đất mà bạn được hưởng đó thì chỉ cần bạn làm thủ tục khai nhận di sản và sau đó chuyển nhượng cho anh trai của bạn.

Thưa luật sư, xin hỏi: Cháu có nhận chuyển nhượng một thửa đất chiều sâu 20m và chiều ngang 5m của chú ruột. Hiện tại đất chưa có sổ đỏ (cả khu vực đấy người dân đều chưa có số đỏ). Đất không có tranh chấp gì, Cháu đã làm hợp đồng nhận chuyển nhượng để sang tên cho vơ chồng cháu (2 bản) giấy giao tiền (2 bản), tất cả đều viết tay. Cháu cũng xin đầy đủ chữ ký và xác nhận của bà nội (vì chú ở với bà và đất đứng tên bà) và 5 chú còn lại. Vậy cháu xin hỏi cháu có thể tự đi làm số đỏ được không. Thủ tục như thế nào?

=> Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Nếu mảnh đất mà vợ, chồng bạn chuẩn bị nhận chuyển nhượng có một trong các giấy tờ nêu trên kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan là bà nội, năm chú của bạn và đất không có tranh chấp thì bạn hoàn toàn được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục xin cấp phép được quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:

"Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này."

Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần được quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính như sau:

"Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).

5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP."

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Tôi được biết quý công ty rất tận tình trong việc tư vấn độc giả về lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng đất đai mà tôi đang quan tâm. Tôi xin gửi quý công ty một số thông tin và câu hỏi mong được tư vấn: Một số thông tin cơ bản: 1. Hiện nay tôi đang công tác tại Phường Sở Dầu, Quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng; 2. Tôi đang có nhu cầu mua mảnh đất 57m2; 3. Tên chủ sử dụng: Đồng Xuân Gián; 4. Mảnh đất hiện tại là đất nông nghiệp, kích thước: 4.95x11.5m (~57m2) 5. Hiệu lực của chứng nhận quyền sử dụng đất 1995~T9/2015 (đã hết hiệu lực); 6. Ví trí đất nằm trong khu vực dân cư đông đúc; 7. Giá chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở khu vực này là 600.000VND/m2; 8. Theo một người quen của tôi thì đất nông nghiệp đã sử dụng 20 năm, nằm trong khu dân cư thì có thể chuyển đổi và làm sổ đỏ được; 9. Sau khi tìm hiểu một số thông tin tôi nghĩ các bước tôi nên thực hiện quá trình trên như dưới đây xin công ty tư vấn nếu thấy chưa đúng: Nhờ ông Gián xin gia hạn cho Chứng nhận quyền sử dụng đã hết hạn. Sau đó, làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mảnh 57m2) cho tôi. Tôi sẽ làm 1 bộ hồ sơ gửi cơ quan có thẩm quyền tại Hải Phòng xin làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đóng thuế, chi phí liên quan. Xin giấy phép xây dựng nhà ở? Câu hỏi: - Làm nhiều công đoạn như trên có đúng thủ tục, đúng phương hướng và liệu có kết quả gì không? Quý công ty có lưu ý gì giúp tôi trong việc này không? Xin chân thành cảm ơn và mong được hồi đáp.

=> Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Vậy, nếu đất mà hết thời hạn sử dụng thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên đầu tiên cần xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên thì ông Gián mới có quyền chuyển nhượng. Nếu Bác không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Vậy nếu đất là đất trồng lúa thì Bác buộc phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, còn nếu không phải là đất trồng lúa thì không bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Sau đó sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Tiếp theo sẽ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên quyền sử dụng đất trước cơ quan nhà nước. Sau đó muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở trên đất khi đã chuyển nhượng. Lưu ý đối với anh là khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một vẫn đề nhờ anh chị tư vấn giúp. Ngày xưa cha me tôi có cho anh rể và chị ruột một mảnh đất...với điều kiện lo cho con cái sau nay...đến năm 2010 mới chuyển sang tên cho anh rể và chị ruột. Nhưng từ khi có đất anh rể không lo làm ăn và dẫn đến ly hôn. Cha me rất buồn nên cha me có ý định lấy lại không cho nữa không biết trong trường hợp này cha me có quyền lấy lại không? Cảm ơn các anh chị nhiều.

=> Tại thời điểm mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho chị gái và anh rể là năm 2010 thì sẽ áp dụng các quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005.

Điều 722 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

"Điều 722. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."

Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hình thức của hợp đồng tại thời điểm năm 2010 phải tuân thủ quy định tại đoạn 2 điểm b khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2003:

"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."

Vậy, nếu tại thời điểm tặng cho quyền sử dụng đất mà hai bên đều có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch này hợp pháp và việc sang tên cho anh rể và chị dâu của bạn là hợp pháp thì cha mẹ bạn không thể lấy lại quyền sử dụng đất này. Nếu không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và không tuân thủ hình thức của hợp đồng thì theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 đã hết thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà tôi khi chuyển về Sài Gòn sinh sống năm 1996 có bán lại cho chị cả căn nhà đang ở với diện tích là: R 9m x D 30m = 270m vuông. (nhà ngay ngã 3, có 2 mặt tiền). Năm 2004, do chị kẹt tiền nên bán phần đuôi đất cho mẹ tôi và em chồng. Diện tích mẹ tôi mua : 5 x 9 = 45 m vuông. Diện tích em chồng mua: 6 x 9 = 54 m vuông, do Mẹ tôi muốn tách sổ riêng nhưng khi hỏi thì bên nhà đất nói không đủ diện tích "phải từ 50m vuông " mới được...tách sổ. Tôi xin hỏi và nhờ sự góp ý kiến của luật sư. Chân thành cảm ơn...

=> Theo quy định của luật đất đai năm 2013 về hạn mức đất ở như sau:

"Điều 143. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Điều 144. Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị."

Vậy, theo thông tin mà chị cung cấp thì nhà chị đã chuyển vào thành phố Hồ Chí Minh để ở nhưng không cũng cấp cho chúng tôi biết vị trí ngôi nhà gắn liền với đất ở mà mẹ bạn muốn tách thửa địa phương nào. Vì hạn mức tách thửa sẽ do UBND cấp Tỉnh ban hành dù đất ở tại nông thôn hay đô thị NÊN chúng tôi chưa thể đưa ra lời tư vấn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Tài sản thừa kế có được tính là tài sản riêng hay không ?

Thưa luật sư. Luật sư cho tôi hỏi câu hỏi như sau: tôi và vợ tôi đã kết hôn và chung sống với nhau được 1 năm. Tôi là con trai út trong một gia đình. Luật sư cho tôi hỏi nếu sau này bố mẹ ruột tôi mất đi và có để lại di chúc đất đai và nhà cửa cho tôi và trong di chúc có ghi tên của tôi.
Vậy trong trường hợp đó tài sản đó là của riêng tôi hay là tài sản chung của tôi và vợ tôi. Và trong trường hợp khác nếu trong di chúc đó ghi nhà cửa và đất đai để lại cho con út, vậy vợ tôi có được hưởng không ?
Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng:

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Như vậy, nếu bố mẹ ruột của bạn sau này chết và để lại di chúc thừ kế toàn bộ nhà cửa và đất đai của họ cho riêng bạn thì khối tài sản đó được coi là tài sản riêng của bạn có được trong thời kỳ hôn nhân và vợ bận không có quyền lợi gì đối với tài sản này.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp rằng bạn là con trai út trong nhà có nghĩa la gia đình bạn vẫn còn anh, chị em ruột. Khi cha mẹ bạn để lại di chúc thừa kế toàn bộ tài sản cho bạn mà những người anh chị của bạn không được hưởng phàn tài sản nào cả thì họ vẫn được hưởng ít nhất 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu thuộc 1 trong các trường hợp quy định tại Điều 644 Bộ luật dân sự 2015.

Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc:

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Tư vấn tài sản thừa kế khi người mất không để lại di chúc ?

Kính gửi: Ông/bà luật sư - Công ty Luật Minh Khuê! Lời đầu tiên cho tôi gửi lời cảm ơn sự quan tâm đến nội dung mail của tôi và tư vấn giúp gia đình tôi một việc như sau: Trước khi anh trai tôi mất (đang làm thủ tục ly hôn với chị dâu: do chị này thiếu đạo đức và nhân cách làm vợ, hư hỏng, chơi bời trác táng - nhưng chưa kịp gửi lên tòa án thì anh tôi đột ngột qua đời với nhiều lý do rất khó hiểu).

Tài sản anh tôi để lại bao gồm: - 02 mảnh đất (đã có sổ đỏ - mua trước khi lấy chị ta - 04 mảnh đất mua giấy tờ viết tay (chưa làm sổ đỏ) + sổ tiết kiệm, vàng (tương đương 100 triệu đồng) và một ngôi nhà đang ở (chưa là sổ đỏ)-> tài sản sau hôn nhân. * Trước thời gia anh tôi mất, anh tôi có gọi điện cho anh em trong gia đình nói về lý do ly hôn và nói nguyện vọng toàn bộ tài sản của anh tôi sau ly hôn sẽ làm thủ tục cho 02 con gái (01 cháu 11 tuổi, 01 cháu 04 tuổi). * Sau khi anh tôi mất, gia đình tôi nén nỗi đau, có họp lại và ý kiến về nguyện vọng của anh tôi (chia tài sản để giữ cho các cháu - phòng bà chị dâu sau này đi lấy chồng thì tiêu tán hết của cải), nhưng chị dâu tôi không nghe, mà đòi hết tài sản đó để tự quyết định. Theo hàng thừa kế thì sẽ có bố tôi (vì mẹ tôi đã mất từ lâu), vợ anh tôi (chị dâu) và 02 cháu, nguyện vọng của bố tôi được thừa kế thì cũng sẽ làm giấy tờ để tặng lại tài sản cho hai cháu khi các cháu trưởng thành. *Hiện nay gia đình tôi chưa thỏa thuận được và rất bối rối về các nội dung sau:

1. Thời gian tới, nếu có thể thỏa thuận được với chị dâu về tài sản thì: - 02 miếng đất có sổ đỏ (tên anh tôi) làm những thủ tục gì để chuyển cho hai cháu theo đúng quy định của pháp luật (với điều kiện chị tôi không thể tự ý quyết định sử dụng tài sản của 02 cháu). - 05 mảnh đất còn lại nếu bố tôi được 1 hoặc 2 mảnh mà muốn tặng lại cho 02 cháu thì phải làm thủ tục gì để khi các cháu trưởng thành sẽ tặng lại.

2. Nếu chị dâu tôi không đồng ý chia tài sản (di sản) thừa kế anh tôi để lại thì gia đình tôi phải làm những thủ tục gì để được giải quyết theo nguyện vọng của anh tôi ?

- Tài sản của các cháu tôi, những ai được quyền giám hộ? và làm thế nào để chị dâu tôi không lấy để tự ý bán đi được (bất động sản) phần của các cháu khi các cháu còn đang chưa thành niên?

- 04 mảnh đất và ngôi nhà vợ chồng anh tôi đang sống hiện chưa có sổ đỏ thì phải làm những thủ tục như thế nào (vì đều mang tên anh tôi). - Nếu bố tôi viết giấy ủy quyền cho tôi thay mặt bố tôi để tham gia giải quyết các vấn đề trên trước cơ quan pháp luật thì có được không, tôi là con gái đã đi lấy chồng (vì bố tôi đã có tuổi, lại ở quê

- Trong khi đó toàn bộ di sản anh tôi sống trước kia là ở Kontum nên việc đi lại sẽ khó khăn cho ông). Tôi xin trình bày thêm: anh tôi mất trước đó mấy ngày do cãi nhau với vợ và chị dâu tôi đẩy anh tôi ngã (theo phim chụp thì bị rạn xương sườn), khi mất 02 tay và 02 bàn chân anh tôi có màu sẫm đen khác thường so với cơ thể, trên đầu có vết u, giống như do va chạm hoặc vật cứng đập vào

-> Khi thay áo thì tôi và chị gái đều phát hiện như vậy. Anh tôi mất đột ngột nên về phía gia đình do quá đau đớn cũng không nghĩ được nhiều lý do nên không biết làm gì hơn ?

Rất mong nhận được sự tư vấn, hỗ trợ và phản hồi từ Quý công ty, tôi xin chân thành cảm ơn rất nhiều! Trân trọng!

Người gửi NTT

Tài sản thừa kế có được tính là tài sản riêng của vợ chồng hay không?

Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 33 LLuật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 về tài sản chung của vợ chồng thì:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luậtnày; tài sảnphục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Theo như phần trình bày của bạn, anh trai bạn có quyền sử dụng 2 mảnh đất đã mua và đã có sổ đỏ trước khi lấy vợ; 4 mảnh đất trong thời kỳ hôn nhân, sổ tiết kiệm và ngôi nhà đang ở. Theo như quy định trên, về nguyên tắc các tài sản phát sinh, thu lại được trong thời kỳ hôn nhân thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, nếu như gia đình bạn có thể chứng minh các tài sản trên là do phần lớn công sức đóng góp của anh trai bạn, chị dâu bạn hoàn toàn không tham gia vào việc làm phát sinh các tài sản trên (như bỏ nhà đi thường xuyên; không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc chồng, con....) thì có thể số tài sản trên sẽ được Tòa án định đoạt là tài sản riêng của anh trai bạn trước khi chết. Bởi, đến thời điểm anh trai bạn chết, đơn ly hôn chưa được gửi đi, nghĩa là về mặt pháp lý, chị dâu bạn vẫn được xem là vợ của anh trai bạn, được xác định là hàng thứ nhất theo hàng thừa kế theo pháp luật. Về việc chia tài sản chung khi vợ hoặc chồng chết pháp luật có quy định như sau:

" Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Về nguyên tắc, trường hợp này các tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nếu số tài sản trên gia đình bạn không thể chứng minh việc chị dâu bạn không tham gia vào quá trình làm phát sinh tài sản, hay công sức đóng góp của chị ta là không có để hình thành các tài sản, thì quyền sử dụng 4 mảnh đất trên, sổ tiết kiệm, vàng và quyền sở hữu ngôi nhà sẽ được xác định là tài sản chung, và tiến hành chia đôi theo nguyên tắc trên. Như vậy, những tài sản chung trên sẽ được chia đôi trước khi tiến hành được thừa nhận là di sản để chia cho những người thừa kế khác.

Theo quy định tại Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2005 về những người không được hưởng quyền thừa kế thì:

"Điều 643. Người không được quyền hưởng di sản

1. Những người sau đây không được quyền hưởng di sản:

a) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản."

Nếu như gia đình bạn có thể chứng minh trong suốt quá trình chung sống, chị dâu bạn có những hành vi sai trái, hơn nữa, một trong những lý do khiến anh bạn chết đột ngột vì chị ta thì trong trường hợp này, chị dâu bạn được xác định là không có quyền hưởng di sản. Theo đó, các phần tài sản còn lại của anh trai bạn sẽ được chia cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất là: 2 con của anh trai bạn và bố của bạn. Còn nếu không thể chứng minh, chị dâu của bạn vẫn sẽ được nhận một phần di sản bằng với bố bạn và các con.

Trong trường hợp có thể thỏa thuận với chị dâu bạn, mà muốn sang tên quyền sử dụng mảnh đất đã đứng tên anh trai bạn cho các cháu. Nếu đúng như phần trình bày của bạn, chị dâu bạn không hề có ý định muốn chăm sóc các con, không thực hiện nghĩa vụ làm mẹ với các con thì lúc này gia đình của bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án hạn chế quyền của mẹ đối với con chưa thành niên theo quy định tại Điều 85 Luật Hôn nhân gia đình như sau:

Điều 85. Hạn chế quyền của cha, mẹ đối với con chưa thành niên

1. Cha, mẹ bị hạn chế quyền đối với con chưa thành niên trong các trường hợp sau đây:

a) Bị kết án về một trong các tội xâm phạm tính mạng, sức khỏe, nhân phẩm, danh dự của con với lỗi cố ý hoặc có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trông nom, chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con;

b) Phá tán tài sản của con;

c) Có lối sống đồi trụy;

d) Xúi giục, ép buộc con làm những việc trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Sau khi được Tòa án tuyên chị dâu bạn bị hạn chế quyền với con chưa thành niên, sau đó gia đình bạn nộp đơn lên Tòa án yêu cầu giám hộ đương nhiên cho 2 cháu và lúc này Tòa án sẽ cho quyết định cho phép giám hộ đương nhiên, và người giám hộ đương nhiên lúc này là ông nội của cháu (bố của bạn).

Sau đó, gia đình bạn cần làm một bộ hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh trai bạn;

- Giấy báo tử của anh trai bạn;

- Sổ hộ khẩu của gia đình anh trai bạn;

- Giấy khai sinh của các cháu;

- Quyết định giám hộ đương nhiên;

Hồ sơ trên người đại diện theo pháp luật của các cháu (ông nội) sẽ thực hiện và nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cháu của bạn, trong đó có ghi rõ người đại diện theo pháp luật lúc này là ông nội của cháu.

Sau này, sau khi bố bạn mất đi, người giám hộ của các cháu sẽ được xác định dựa trên quy định tại Điều 61 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:

"Điều 61. Người giám hộ đương nhiên của người chưa thành niên

Người giám hộ đương nhiên của người chưa thành niên mà không còn cả cha và mẹ, không xác định được cha, mẹ hoặc cả cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị Toà án hạn chế quyền của cha, mẹ hoặc cha, mẹ không có điều kiện chăm sóc, giáo dục người chưa thành niên đó và nếu cha, mẹ có yêu cầu, được xác định như sau:

1. Trong trường hợp anh ruột, chị ruột không có thoả thuận khác thì anh cả hoặc chị cả là người giám hộ của em chưa thành niên; nếu anh cả hoặc chị cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì anh, chị tiếp theo là người giám hộ;

2. Trong trường hợp không có anh ruột, chị ruột hoặc anh ruột, chị ruột không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại là người giám hộ; nếu không có ai trong số những người thân thích này có đủ điều kiện làm người giám hộ thì bác, chú, cậu, cô, dì là người giám hộ."

Như vậy, sau khi bố bạn mất đi (trước đó đã hạn chế quyền của mẹ các cháu) thì người giám hộ đương nhiên lúc này sẽ là bạn. Vì vậy, trong trường hợp này, chị dâu bạn sẽ không thể tự ý bán những mảnh đất mà người đứng tên trong sổ đỏ là các cháu của bạn\

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn thắc mắc. Cám ơn bạn đã tin tưởng ! Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

4. Hỏi về quyền thừa kế quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Gia đình cha tôi có mười một người con và khi cha tôi mất không có để lại di chúc. Trong khi đó đứa em út thì tự ý làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tự ý kí tên của cha tôi và người chị tôi để làm sổ đỏ.

Và khi mà chị em tôi biết việc đó đã làm đơn ra toà nhờ can thiệp và toà đã gửi chữ kí của cha tôi đi ra Hà Nội để giám định và kết quả là không phải chữ kí của cha tôi kí và đến nay là đã trải qua 4 lần xét xử rồi nhưng mà những lần trước thì toà xử rất thấu tình và đạt lý nhưng không hiểu sao lần cuối cùng này lại xử khác và cuối cùng là đứa em đã làm sai sự thật vậy mà lại thắng kiện. Hiện gia đình tôi thì cũng khó khăn mà đi lại nay đã 7 năm rồi, giờ lại như thế này.

Tôi thì không biết bây giờ phải đi đâu và làm gì, khởi kiện ở đâu nữa. Nay tôi gửi lá thư này thiết tha kính mong luật sư giúp đỡ ?

Tôi thành thật biết ơn.

Hỏi về quyền thừa kế quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, cha bạn là người đã chết và không để lại di chúc, cho nên tài sản phải được chia cho những người thừa kế theo pháp luật của cụ (anh chị em bạn là hàng thừa kế thứ nhất). Bạn có thể khởi kiện phân chia di sản thừa kế theo quy định tại Điều 25 Bộ Luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung theo Luật sửa đổi bổ sung 2011:

Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.
4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này.
5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.
6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
8. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.
9. Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.

Tuy nhiên, em bạn đã có hành vi tự ý làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giả chữ kí của cha bạn và chị bạn để làm sổ đỏ, đã có kết luận giám định về hành vi trên. Như vậy, em bạn đã có hành vi gian dối trong việc làm giấy tờ, giả mạo chữ kí để chiếm đoạt tài sản. Bộ Luật Hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định:

"Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đa bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm."

Trong trường hợp của bạn, người em của bạn đã có hành vi giả mạo chữ ký của cha bạn và chị gái bạn để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hành vi của người này đã cấu thành tội phạm. Bạn cũng có thể tố cáo hành vi giả mạo chữ ký nhằm chiếm đoạt tài sản của em trai tới cơ quan điều tra hoặc viện kiểm sát theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Hình sự 2003:

"Điều 103. Nhiệm vụ giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố

1. Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát có trách nhiệm tiếp nhận đầy đủ mọi tố giác, tin báo về tội phạm do cá nhân, cơ quan, tổ chức và kiến nghị khởi tố do cơ quan nhà nước chuyển đến. Viện kiểm sát có trách nhiệm chuyển ngay các tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố kèm theo các tài liệu có liên quan đã tiếp nhận cho Cơ quan điều tra có thẩm quyền.

2. Trong thời hạn hai mươi ngày, kể từ ngày nhận được tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố, Cơ quan điều tra trong phạm vi trách nhiệm của mình phải kiểm tra, xác minh nguồn tin và quyết định việc khởi tố hoặc quyết định không khởi tố vụ án hình sự.

Trong trường hợp sự việc bị tố giác, tin báo về tội phạm hoặc kiến nghị khởi tố có nhiều tình tiết phức tạp hoặc phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn để giải quyết tố giác và tin báo có thể dài hơn, nhưng không quá hai tháng."

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, bạn chỉ nói rằng trường hợp này đã trải qua 4 lần xét xử mà không nói rõ xét xử ở đâu, tòa án nào, cấp xét xử ra sao. Vì vậy, chúng tôi chỉ đưa ra những ý kiến tư vấn chung nhất dựa trên thông tin mà bạn cung cấp và quy định của pháp luật hiện hành. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các tổ chức, cá nhân tham khảo.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

5. Phân chia tài sản thừa kế sau khi ly hôn ?

Luật sư cho em: Cô chú em lấy nhau 5 năm thì ly thân đã hơn mười năm nay và có hai người con. Tài sản có một ngôi nhà tên người chú đứng của ông bà để lại từ lúc cô chú chưa lấy nhau.Hiện chú đã đi biệt tăm tích hơn chục năm nay không về quê và không một tin tức gì về chú hết.
Bây giờ ngôi nhà ở quê bỏ hoang, ba mẹ con cô đấy đi làm ăn xa. Đất ghi tên chú theo luật thì chỉ chú mới có quyền, ba mẹ con cô chưa có nhà cửa bây giờ muốn sử dụng mảnh đất đó để làm nơi đi lại nhưng tại đất ko mang tên mình còn các anh chị nhà chồng thì luôn giữ, hiện giữ luôn sổ đỏ đất. Một thân cô nuôi hai em ko có sự hỗ trợ nào từ chồng và gia đình chồng bây giờ hai đứa con cô muốn lấy mảnh đất đó để sử dụng không muốn để hoang như vậy mãi. Cô chú mới ly thân chưa ly dị.
Xin hỏi luật sư bây giờ cô muốn ly dị để 1 là tìm chú về để giải quyết miếng đất để ba mẹ con cô ko còn nghĩ gì về nó nữa. 2 là chú không về thì ba mẹ con cô có được mảnh đất đấy không ? Xin luật sư chỉ cách để ba mẹ con đc sử dụng và lấy được mảnh đất đó ?
Cảm ơn luật sư trước ạ!

Luật sư trả lời:

Do căn nà là của bố mẹ mua cho người chồng trước khi kết hôn và do người chồng này đứng tên trước thời điểm kết hôn. Căn cứ tại Điều 43 Luật hôn nhân và Gia đình 2014:

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Như vậy, căn nhà này được xác định là tài sản riêng của người chồng do được hình thành trước hôn nhân.

Do cô và chú của bạn đã ly thân nhiều năm nhưng trên giấy chứng nhận đăng ký kết hôn vẫn tồn tại quan hệ hôn nhân và mọi quyền và nghĩa vụ trong quan hệ hôn nhân vẫn tồn tại.

Theo như tình huống do người chồng đã đi biệt tích hơn chục năm và không có một thông tin gì thì người vợ có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố đã chết.

Căn cứ vào điều 71 Bộ luật dân sự 2015:

1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong trường hợp sau đây:

a) Sau 03 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

b) Biệt tích trong chiến tranh sau 05 năm, kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

c) Bị tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai mà sau 02 năm, kể từ ngày tai nạn hoặc thảm hoạ, thiên tai đó chấm dứt vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

d) Biệt tích 05 năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống; thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 68 của Bộ luật này.

2. Căn cứ vào các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, Tòa án xác định ngày chết của người bị tuyên bố là đã chết.

3. Quyết định của Tòa án tuyên bố một người là đã chết phải được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người bị tuyên bố là đã chết để ghi chú theo quy định của pháp luật về hộ tịch.

Khi có quyết định của Toàn án tuyên bố người chồng là đã chết có hiệu lực pháp luật thì quan hệ về hôn nhân, gia đình và các quan hệ nhân thân khác của người chồng được giải quyết như đối với người đã chết. Quan hệ tài sản của người bị Tòa án tuyên bố là đã chết được giải quyết như đối với người đã chết; tài sản người đó được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế. Khi đó về tài sản của người chồng này là quyền sở hữu đối với mảnh đất và căn nhà này sẽ được thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ vào Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hàng thừa kế bao gồm:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Như vậy, Người vợ và hai người con được hưởng di sản mà người chồng này khi được tòa án tuyên bố là đã mất. Phần di sản của mỗi người được hưởng là như nhau.

Để nhận di sản thừa kế này, cần tiến hành công chứng văn bản khai nhận di sản, theo khoản 2 Điều 57 Luật công chứng 2014:

Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.Thành phần hồ sơ:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch.

- Dự thảo văn bản khai nhận di sản (trường hợp tự soạn thảo);

- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

- Giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

- Giấy chứng tử (bản chính kèm bản sao) của người để lại di sản, giấy báo tử, bản án tuyên bố đã chết (bản chính kèm bản sao).

Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu. Sau đó làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?