1. Cấp nhầm diện tích đất cho người khác xử lý như thế nào?

Chào Luật sư. Năm 1976 gia đình mình có mua mảnh đất viết tay khoảng 500 m2 đất ruộng ở Long An. Năm 1996, làm sổ đỏ lên đất thổ theo yêu cầu của nhà nước.
Khi cấp sổ đỏ thì nhà nước cấp nhầm thửa của người khác với diện tích 546 m2 và gia đình đóng thuế từ đó đến năm 2006 (với diện tích 546 m2 bị nhầm thửa). Trong khi mảnh đất thực tế gia đình đang ở không có tranh chấp và không có người đứng tên. Năm 2006 cha mình chết, mình là người thừa kế và phát hiện sai sót này. Giấy tờ chỉ có là: sổ đỏ (diện tích 546 m2) + các giấy nộp thuế (diện tích 546 m2). Mình đến UBND xã làm lại thì họ nói:

1. Thu hồi lại sổ đỏ đã cấp sai. (đã thu hồi)

2. Xác minh mảnh đất đang ở hiện tại. (đã xác minh không tranh chấp và đo lại diện tích)

3. Chỉ có thể cấp lại đất thổ với diện tích 400 m2 (theo luật mới).

Nay xin Luật sư giúp đỡ UBND xã làm vậy đúng không? và chỉ rõ giúp cơ sở pháp lý.

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn xin được tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc UBND xã thu hồi lại sổ đỏ đã cấp sai là đúng pháp luật. Căn cứ theo khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Đồng thời, Khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai có quy định:

"Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b)Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiếm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại."

Như vậy trọng trường hợp này vì giấy chứng nhận cấp sai cho gia đình bạn nên sẽ bị thu hồi lại và gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận mới theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, việc UBND xã nói với bạn chỉ có thể cấp lại đất thổ với diện tích 400 m2 là có cơ sở pháp lý.

Theo quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đói với một số loại đất trên địa bàn Tỉnh Long An (ban hành theo

Quyết định số 46/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An, cụ thể:

"Điều 3. Phân định khu vực để áp dụng hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đối với một số loại đất

1. Khu vực I gồm: Các phường thuộc thị xã Kiến Tường, thành phố Tân An và các thị trấn thuộc huyện.

2. Khu vực II gồm: các xã thuộc thành phố Tân An.

3. Khu vực III gồm: các xã thuộc thị xã Kiến Tường; các huyện Đức Hòa, Tân Trụ, Châu Thành, Cần Đước và Cần Giuộc; các xã: Tân Bửu, Nhựt Chánh, Thành Phú, An Thạnh, Long Hiệp, Mỹ Yên, Phước Lợi và Thạnh Đức thuộc huyện Bến Lức; các xã: Bình Thạnh, Nhị Thành, Mỹ Phú, ấp Vàm Kinh của xã Bình An thuộc huyện Thủ Thừa.

4. Khu vực IV gồm: các xã thuộc các huyện Đức Huệ, Thạnh Hóa, Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hưng, Tân Hưng; các xã: Bình Đức, Thạnh Lợi, Thạnh Hòa, Lương Hòa, Lương Bình và Tân Hòa thuộc huyện Bến Lức; các xã: Mỹ Thạnh, Mỹ Lạc, Long Thạnh, Long Thành, Long Thuận, Tân Thành, Tân Lập, Mỹ An, các ấp Long Thạnh, ấp An Hòa 1, ấp An Hòa 2 của xã Bình An thuộc huyện Thủ Thừa.

Điều 4. Hạn mức giao đất ở

1. Hạn mức giao đất ở mới cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở được phân theo khu vực như sau:

a) Khu vực I: không quá 200 m2.

b) Khu vực II: không quá 250 m2.

c) Khu vực III: không quá 300 m2.

d) Khu vực IV: không quá 400 m2.

2. Đối với những hộ gia đình có từ ba (03) thế hệ trở lên sử dụng đất thì diện tích đất ở cao hơn nhưng tối đa không quá hai (02) lần hạn mức đất giao đất ở quy định tại khoản a, b, c và d Khoản 1 Điều này."

Vì bạn không nói rõ gia đình bạn hiện đang ở khu vực mấy của Tỉnh Long An nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được. Nhưng theo quy định trên thì hạn mức giao đất ở mới cho mỗi hộ gia đình tối đa là 400m2. Như vậy việc Uỷ ban nhân dân xã làm là đúng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Đòi lại diện tích đất bị cấp thiếu như thế nào ?

Kính chào luật sư, tôi có câu hỏi nhà luật sư giúp đỡ. Gia đình tôi sinh sống tại xã Thượng Đình, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên. Mảnh đất nhà tôi sử dụng từ năm 1991, tới năm 2001 thì được cấp sổ đỏ với hạn mức là 120 m2 còn lại là đất vườn (liền với đất thổ cư và có diện tích khoảng 350 m2).
Tới năm 2006 tỉnh lấy đất làm đường và lấy của gia đình tôi 62 m2 đất thổ cư. Tới nay gia đình tôi còn 58 m2 đất thổ cư. Mẹ tôi muốn chia đất cho các con làm nhà kiên cố. Tuy nhiên, diện tích đất thổ cư còn lại không đủ chia, mà đất vườn thì không được làm nhà kiên cố. Anh em tôi đã nghĩ sẽ nộp tiền để chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư tuy nhưng giá quá cao.
Mặt khác năm 2001 đáng nhẽ gia đình tôi được cấp 300 m2 đất thổ cư chứ không phải 120m2 đât như trong sổ bìa đỏ. nhưng do cán bộ địa chính năm đó hướng dẫn sai nên hơn 70 hộ dân chỗ tôi chỉ được cấp 120m2 đất thổ cư. Việc này chính quyền xã Thượng Đình và huyện Phú Bình đã biết từ năm 2006 nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết cho chúng tôi.
Vậy tôi xin hỏi luật sư gia đình tôi phải làm thế nào để được cấp đất thổ cư trên diện tích vườn còn lại ? Cảm ơn!

Trả lời:

Điều 204 Luật Đất đai 2013 về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai quy định:

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”

Điều 9 Luật khiếu nại 2011 về thời hiệu khiếu nại quy định:

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.”

Do đó, đến thời điểm hiện tại thời điểm khiếu nại về quyết định hành chính đã hết, do đó bạn không còn quyền khiếu nại về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001.Nếu bạn chứng minh được việc mình không khiếu nại được vì lý do chính đáng trên thì bạn có thể làm thủ tục khiếu nại.

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 116 Luật tố tụng hành chính năm 2015:

“2. Thời hiệu khởi kiện đối với từng trường hợp được quy định như sau:

a) 01 năm, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc;”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, áp dụng vào trường hợp của bạn - đơn khiếu nại đã được gửi từ cuối năm 2012, đã quá thời hạn mà khiếu nại không được giải quyết, vậy nên, nay, bạn có thể khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Căn cứ Điều 3 Nghị quyết 56/2010/QH12 về thi hành Luật tố tụng hành chính do Quốc hội ban hành:

“Trong thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật tố tụng hành chính có hiệu lực, người khiếu nại đã thực hiện việc khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương từ ngày 01 tháng 6 năm 2006 đến ngày Luật này có hiệu lực, nếu khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Như vậy trong trường hợp này:

+ Nếu gia đình bạn đã thực hiện quyền khiếu nại quyết định trên tới Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong thời hạn từ ngày 01/06/2006 đến ngày 01/07/2011 thì thời hiệu khởi kiện là 01 năm tính từ ngày 01/07/2011. Nếu gia định bạn không thực hiện hành vi trên thì thời hiệu khởi kiện từ tính từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính.

Như vậy, nếu xét về thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính thì tính đến nay đã thời hạn khởi kiện. Do đó, trong trường hợp này, bạn không còn quyền khiếu nại, khiếu kiện về quyết định trên. Bạn có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để được mở rộng diện tích đất thổ cư.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tư vấn về việc xác định diện tích đất ở ?

Chào luật sư, Tôi có 1 vấn đề muốn nhờ luật sư tư vấn như sau: Gia đình tôi có 01 thửa đất được cấp ngày 17/1/1987, không có quyết định cấp riêng lẻ cho từng gia đình lúc bấy giờ và chỉ được rõ trong sổ địa chính tại phường và bản đồ 364 như sau: Thửa đất số 131 tại tờ bản đồ số 11 có diện tích là 296m2 đất loại T(đất thổ cư) mang tên Ông X.
Từ khi cấp đất đến nay gia đình tôi luôn ở ổn định không có tranh chấp, lấn chiếm. Tháng 2/2016 gia đình tôi làm thủ tục cấp GCN QSD đất thì UBND phường đã xuống đo vẽ lại hiện trạng thực tế của thửa đất và đã có 3 bản trích đo như sau: Trích đo từ bản đồ 364 thì thửa đất 131 tại tờ bản đồ số 11 có diện tích là 296m2 đất loại T; Trích đo từ bản đồ đo vẽ năm 2011 thì thửa đất của gia đình là thửa số 03 tại tờ bản đồ số 90 có diện tích là 256,2m2 đất ODT; biên bản “Xác định ranh giới, mốc giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng đất” ngày 30/5/2016 của UBND phường. Thửa đất có diện tích 255,5 m2, mục đích sử dụng đất là ODT.
Sau khi làm xong hồ sơ gia đình đã mang lên nộp cho UBND Thành phố K thì các phòng ban chức năng của UBND Thành phố K công nhận thửa đất có diện tích 255,5m2 đất nhưng chia làm 2 loại đất: đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 55,5m2 căn cứ theo điều 103 luật đất đai 2013, điều 20 và điều 23 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ là đúng hay sai?
Mong luật sư quan tâm giúp đỡ, trân trọng kính chào và cảm ơn luật sư!

Tư vấn về việc xác định diện tích đất ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Gia đình bạn có 01 thửa đất được cấp ngày 17/1/1987, không có quyết định cấp riêng lẻ cho từng gia đình lúc bấy giờ và chỉ được rõ trong sổ địa chính tại phường và bản đồ 364 như sau: Thửa đất số 131 tại tờ bản đồ số 11 có diện tích là 296m2 đất loại T(đất thổ cư) mang tên Ông X. Trong trường hợp này, diện tích đất đã được ghi lại trong Sổ địa chính tại phường. Nên theo Điểm b Khỏan 1 Điều này, diện tích đất của gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Vì vậy, quyết định của các phòng ban chức năng của UBND Thành phố K công nhận thửa đất có diện tích 255,5m2 đất nhưng chia làm 2 loại đất: đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 55,5m2 căn cứ theo điều 103 luật đất đai 2013, điều 20 và điều 23 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ là sai.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn thủ tục đo đạc lại diện tích đất cho con ?

Kính chào luật sư! Tôi có băn khoăn muốn nhờ luật sư tư vấn giúp. Hiện trạng là tôi đang sở hữu mãnh đất vườn diện tích 1200 m2 (chưa trừ hành lang đường bộ) được cấp giấy CNQSD vào năm 1990. Do lúc trước đo đạc không có xác định rõ ranh giới nên mình có đơn đề nghị sở tài nguyên đo đạc lại diện tích thì diện tích đất tăng lên là 1800 m2 trong đó (trừ hành lang đường bộ là 400 m2).
Trên mãnh đất mình hiện tại đã cho 2 con cất nhà mà chưa lên thổ cư. Hiện tại mình muốn tách thửa cho 2 con đã cất nhà thì tôi phải làm những thủ tục cần thiết nào vậy? diện tích tách thửa tối thiểu là bao nhiêu? có cho nợ thổ cư không vậy? Diện tích đất tăng lên có đóng thuế nào không?
Xin cám ơn!
Người gửi: P.T.H

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

- Hiện tại bạn xây nhà trên đất vườn, được coi là sử dụng đất không đúng mục đích. Hiện tại nếu gia đình bạn muốn xây, cất nhà để sử dụng thì gia đình bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị định 45/2014/NĐ- CP: thu tiền sử dụng đất

"Điều 5. thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

- Thủ tục tách thửa :

+ Hồ sơ tách thửa quy định tại thông tư 24/2014/TT- BTNMT : Quy định về hồ sơ địa chính.

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

- Về diện tích tách thửa tối thiểu sẽ căn cứ vào diện tích tách thửa tối tiểu của UBND nơi có đất .

- Về việc ghi nợ quền sử dụng đất:

Quy định tại nghị định 45/2014/NĐ-CP

"Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này."

- Điều 98 Luật đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến miễn phí

5. Tư vấn về quyền lợi đối với diện tích đất do gia đình tôn tạo mà có ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố tôi mua của hợp tác xã một mảnh đất giáp 3 hộ còn một mặt giáp mương tiêu. Năm 1971, do lụt lội, là đất ruộng thấp , nên gia đình kè mương đắp bờ tôn tạo đất và trồng cây. Gia đình tôi nộp thuế đầy đủ tất cả phần đất đã tu tạo theo giấy tờ của xã nay là thị trấn.
Năm 1995, bố tôi bán 150m vuông đất và 22m vuông cổng đất giáp với một hộ liền kề cho một gia đình. Nhưng gia đình đó không mua ở giáp mương tiêu nên bố tôi để lại 1 phần đất của nhà tôi và phần đất đã tôn tạo rồi mới đo cho người mua. Sau đó có bán đất cho 4 hộ nữa, nay bố tôi đã mất để lại cho tôi 1 ngôi nhà và ít sân vườn, tôi vẫn đóng thuế đầy đủ mấy trăm mét vuông đất nhưng lúc làm sổ đỏ, chỉ có 87m vuông. Từ đó tôi đóng thuế 87m vuông theo giấy của thị trấn.
Hiện nay gia đình mua đất 150 m vuông và 22 m vuông ngõ xây hết cả phần đất mà trước kia không mua là khoảng 16 m vuông giáp mương, nay thành đường khu căn hộ liền kề. Vậy tôi hỏi gia đình tôi có quyền lợi như nào đối với 16 m vuông đất mà gia đình đã tôn tạo và đóng thuế ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: L.S.Đ

Theo điều 101 Luật đất đai 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Theo khoản 1 điều 12 luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai."

- Theo quy định tại khoản 5 điều 202 luật đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trước hết việc năm 1971 do lụt lội, là đất ruộng thấp , nên gia đình bạn kè mương đắp bờ tôn tạo đất và trồng cây và có nộp thuế đầy đủ tất cả phần đất đã tu tạo theo giấy tờ của xã nay là thị trấn. Thì theo quy định tại khoản 2 điều 101 luật đất đai 2013 thì việc tu tạo này có đóng thuế, sử dụng ổn định, không có tranh chấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó việc gia đình kia đã mua 150 m vuông đất và 22 m vuông ngõ xây hết cả phần đất mà trước kia không mua là khoảng 16 m vuông giáp mương là trái với quy định của pháp luật và xấm phạm đến quyền và lợi ích về đất đai của gia đình bạn theo quy định tại điều 12 luật đất đai 2013.

Theo đó gia đình kia đã xây hết cả phần đất mà trước kia không mua là 16m vuông giáp mương thì 2 bên có thể thỏa thuận với nhau về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận với nhau về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó theo quy định của UBND cấp tỉnh làm căn cứ bồi thường.

Nếu không thể thỏa thuận thì bạn có thể gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan, tổ chức khác theo quy định để tiến hành hòa giải. Việc hòa giải phải lập thành biên bản và nếu sau khi hòa giải thành có sự thay đối về ranh giới thì thực hiện theo quy định tại khoản 5, điều 202 Luật đất đai 2013

Trong trường hợp, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án (hòa giải cấp xã không thành) thì Tòa án sẽ căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của 2 bên để ra quyết định.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162 .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại