1. Chế độ ưu đãi chuyển mục đích sử dụng đất với thương binh ?

Thưa Luật sư, bố em tham gia kháng chiến năm 1966 và là thương binh hạng 4/4, có huân chương kháng chiến hạng 3. Nay Bố em có 1 miếng đất mới mua tháng 01/2016 là đất nông nghiệp diện tích 300m2. Bố em muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.
Như vậy Luật sư cho em hỏi theo luật đất đai thì Bố em có được miễn giảm tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất không ạ? và nếu được thì Bố em được chuyển tối đa là bao nhiêu mét vuông đất và được giảm bao nhiêu % ạ?
Em rất mong nhận được câu trả lời sớm của Luật sư! Em cảm ơn Luật sư nhiều!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tại Điều 57

Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Thứ hai, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền"

Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

5. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

6. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.

Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.".

Thông tư số 76/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất hướng dẫn:

"Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công."

Mà theo Điều 32 Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội : Ưu đãi người có công với cách mạng thì Người có công giúp đỡ cách mạng là người đã có thành tích giúp đỡ cách mạng trong lúc khó khăn, nguy hiểm, bao gồm:

"a) Người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945;

b) Người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến trước Tổng khởi nghĩa 19 tháng Tám năm 1945;

c) Liệt sĩ;

d) Bà mẹ Việt Nam anh hùng;

đ) Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng Lao động;

e) Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh;

g) Bệnh binh;

h) Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hoá học;

i) Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày;

k) Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế;

l) Người có công giúp đỡ cách mạng;".

Như vậy, bố của bạn là người có công với cách mạng nên được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất và ông bạn phải làm hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất gửi cơ quan có thẩm quyền để có thể được miễn. Để biết về hạn mức tại địa phương là bao nhiêu, bạn tham khảo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh để biết thêm thông tin.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục trích lục hồ sơ đất đai?

2. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ?

Luật sư cho em xin hỏi : Chú của em có mua 1 mảnh đất vườn và đã hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng QSD đất. Giờ chú em muốn chuyển mục đích 60m2 đất vườn sang đất ở. Chú em là người dân tộc Nùng.
Vậy xin hỏi trong trường hợp này hộ gia đình là dân tộc có được miễn giảm tiền sử dụng đất không ?
Xin cám ơn luật sư.
Người gửi: T.M

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp chú bạn là dân tộc thiểu số nên sẽ được miễn giảm tiền sử dụng đất theo điểm b, điều 110 luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý:Khoản 1 Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nguyên tắc thực hiện miễn giảm tiền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở......"

Theo quy định trên chú bạn chỉ được miễn giảm trong trường hợp chưa được miễn giảm trước đó. Vì việc miễn giảm chỉ được một lần.

Chú bạn được miễn hoặc giảm hoặc cả hai thì phải căn cứ vào Điều 11, Điều 12 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

"Điều 11 :Miễn tiền sử dụng đất

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định....."

Điều 12: Giảm tiền sử dụng đất:

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ................."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

3. Mức phí và lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Kính gửi Luật sư, Tôi có vấn đề như sau mong được Quý luật sư giải đáp. Tôi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 1 mảnh đất trồng cây lâu năm, diện tích 400m, nó đc tách ra từ 1 mảnh 800m. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở để xây nhà, nhưng vướng phải vấn đề là mảnh đất của tôi không có lối đi riêng ra đường công cộng. Đường đi hiện tại là thuộc quyền sử dụng hợp pháp được công nhận của 1 người khác. Mảnh đất này nằm trong quy hoạch đất ở xây dựng thấp tầng.
Vậy mong luật sư tư vấn dùm, theo quy định hiện tại, tôi có được chuyển mục đích thành đất ở không, nếu như đất này không có lối đi như đã đề cập ở trên ?
Trân trọng cám ơn.

Trả lời:

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Phí và lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Các vấn đề liên quan đến đất đai:

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Hơn nữa theo quy định của Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để được biết cụ thể về kế hoạch sử dụng đất của địa phương cũng như mảnh đất của bạn có đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu đủ được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

Biên bản xác minh thực địa;

- văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Trích lục bản đồ địa chính thửa;

Bạn Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.

Khi chuyển sang đất ở mà gia đình bạn không có lối đi chung thì căn cứ quy định tại điều 275, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

" Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Như vậy, việc không có lối đi chung này bạn có quyền yêu cầu các gia đình khác dành cho mình một trong các lối đi theo quy định trên.

Thưa luật sư, Phòng tài nguyên và môi trường hay văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chuyển thông tin địa chính đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đât cho cơ quan thuế? Cảm ơn!

=> Căn cứ quy định tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT- BTNMT-BNV-BTC quy định về vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai như sau:

" Điều 1. Vị trí, chức năng

1. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật"

Căn cứ quy định tại Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT- BTNMT- BNV quy định về vị trí, chức năng của Phòng tài nguyên và môi trường như sau:

" Điều 4. Vị trí và chức năng

1. Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường gồm: đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, môi trường, biến đổi khí hậu, biển và hải đảo (đối với các huyện có biển, đảo).

2. Phòng Tài nguyên và Môi trường có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản; chịu sự chỉ đạo, quản lý và điều hành của Ủy ban nhân dân cấp huyện; đồng thời chịu sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường"

Như vậy, giải quyết các vấn đề về hồ sơ địa chính và gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế là Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào việc thực hiện cũng là Văn phòng đăng ký đất đai cũng có thể là cơ quan tài nguyên và môi trường.

Ví dụ: Căn cứ quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

" Điều 14. Trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất

1. Đối với tổ chức kinh tế:

Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự án hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc từ ngày nhận được hồ sơ địa chính của cơ quan tài nguyên và môi trường (hoặc hồ sơ kê khai; của tổ chức kinh tế), cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp theo pháp luật về quản lý thuế) xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức sử dụng đất...."

Thưa luật sư, Tôi ở Cao Bằng, dân tộ Nùng, hộ khẩu thường trú ở thi trấn; tôi có một thửa đất nông nghiệp, diện tích 570 m2, tôi muốn chuyển một phần diện tích đất thành đất ở, hạn mức được chuyển mục đích là bao nhiêu mét vuông? được giảm tiển sử dụng đất bao nhiêu mét vuông, mức giảm bao nhiêu phần trâm? xin nhờ luật sư tư vấn giúp, xin cảm ơn.

Căn cứ quyết định số 44/2014/QĐ-UBND quy định như sau:

" Điều 5. Hạn mức giao đất ở tại nông thôn

Hạn mức đất ở khi giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự làm nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại Khoản 2 Điều 3 Quy định này và không vượt quá hạn mức quy định sau đây:

a) Các xã thuộc khu vực I: 140 m2

b) Các xã thuộc khu vực II: 200 m2

c) Các xã thuộc khu vực III: 400 m2

(Việc xác định khu vực các xã thực hiện theo Quyết định số 44/QĐ-UBDT ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Bộ trưởng Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc về công nhận thôn đặc biệt khó khăn, xã khu vực I, II, III thuộc vùng dân tộc và miền núi giai đoạn 2012-2015)

Điều 7. Hạn mức công nhận đất ở tại khu vực nông thôn

1. Các xã thuộc khu vực I: 400 m2/hộ. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 400 m2 thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ diện tích thửa đất.

2. Các xã thuộc khu vực II: 500 m2/hộ. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 500 m2 thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ diện tích thửa đất.

3. Các xã thuộc khu vực III: 600 m2/hộ. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 600 m2 thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ diện tích thửa đất.

4. Đối với những hộ có nhiều thế hệ cùng chung sống (từ 4 thế hệ trở lên) trong cùng một hộ gia đình thì mức công nhận đất ở có thể nhiều hơn nhưng tối đa không quá 1.000 m2/hộ".

Vì bạn không trình bày rõ mình ở khu vục thị trấn nào của Tỉnh Cao Bằng nên bạn có thể tham khảo hạn mức giao đất và công nhận đất ở theo quyết định trên của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao Bằng như trên.

Còn vấn đề được giảm tiền sử dụng đất thì bạn có thể căn cứ quy định tại điều 12, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

" Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này".

Chào luật sư, Gia đình tôi có mảnh đất tại xã Đình Dù, Văn Lâm, Hưng Yên và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm là 30 năm. Nay tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cây trồng lâu năm sang đất ở vây chúng tôi sẽ phải làm thủ tục gì và chi phí phải nộp khi thay đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu ? Xin luật sư tư vấn giúp gia đình. Tôi xin chân thành cám ơn.

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể tham khảo bài viết trên. Chi phí khi thay đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Căn cứ vào Điều 3, Chương I của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.”

Căn cứ vào Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Chương II của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ những quy định trên, các khoản phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

1. Lệ phí trước bạ:

- Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:

+ Diện tích đất: tính bằng m2.

+ Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.

2. Tiền sử dụng đất:

- Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Diện tích đất: tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một mảnh đất ruộng 1 lúa những năm trước thì vẫn cấy lúa được, nhưng 3 năm trở lại đây do bị ngập úng và không thể cấy lúa được. Vì vậy tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất đó sang đất trồng cây công nghiệp có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào? Cảm ơn!

=> Căn cứ quy định tai điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Vì bạn không nói rõ cây công nghiệp ở đây là cây gì nên bạn có thể tham khảo các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nêu trên. Thủ tục và hồ sơ bạn có thể tham khảo bài viết trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

4. Chuyển mục đích sử dụng đất đối với thân nhân người có công với cách mạng ?

Chào luật sư. Luật sư cho tôi hỏi: tôi đang làm thủ tục mua 300m2 đất vườn ở Quận X, Tp.Y, tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở. Bố của tôi hiện đang có hộ khẩu tại tỉnh M, là thương binh 61%.
Vậy cho tôi hỏi, khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì tôi có được hưởng chính sách ưu đãi gì không? Và nghĩa vụ tài chính tôi phải đóng là bao nhiêu ?
Xin cảm ơn.

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, Phí và lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Khi được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở bạn có được hưởng chính sách ưu đãi gì không?

Căn cứ Khoản 2, Điều 12, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì:

Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

Việc giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp).

Căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 2 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng ngày 29/6/2005 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, thân nhân người có công với cách mạng được hưởng chế độ ưu đãi quy định tại pháp lệnh này.

Tuy nhiên, căn cứ Khoản 1, Điều 1, Quyết định 117/2007/QĐ-TTg sửa đổi, bổ sung một số điều Quyết định số 118/TTg ngày 27/2/1996 của Thủ tướng Chính phủ Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 02 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở và Điều 3 Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 03 tháng 02 năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước Cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở thì Đối tượng được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quyết định này chỉ bao gồm các đối tượng sau theo Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng ngày 29/6/2005:

“1. Đối tượng được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Quyết định này, bao gồm:
a) Người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945;
b) Người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến trước Tổng khởi nghĩa 19 tháng Tám năm 1945;
c) Thân nhân liệt sĩ;
d) Bà mẹ Việt Nam Anh hùng;
đ) Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng Lao động;
e) Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh;
g) Bệnh binh;
h) Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học;
i) Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày;
k) Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế;
l) Người có công giúp đỡ cách mạng”

Như vậy, bản thân thương binh mới thuộc diện đối tượng được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quyết định trên, tức là bố bạn (theo thông tin bạn cung cấp, là một thương binh), thân nhân của Thương binh không thuộc diện được hưởng chính sách này. Nên bạn, thân nhân của thương binh, khi bạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

2. Nghĩa vụ tài chính bạn phải đóng là bao nhiêu?

Căn cứ Điểm a, Khoản 2, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì Người đang sử dụng đất được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể về các căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.…"

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy, khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tiền sử dụng đất được tính theo công thức: Diện tích đất chuyển mục đất x mức chênh lệch (giá đất ở với giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

5. Nhà cửa, đất đai - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Chào Luật sư, hiện tại gia đình em đang có một số thắc mắc như sau: Năm 1997 gia đình em có mua một miếng đất 1187m2 (đất trồng cây hàng năm) ở Tân Túc, huyện Bình Chánh. Năm 1999 gia đình em xây 1 căn nhà 4x15m tạm trên mảnh đất đó và đã được UBND thị trấn Tân Túc cấp số nhà.
Năm 2000, gia đình em bán 500m2 đất trong mảnh đất đó, đã bao gồm luôn phần đất có căn nhà tạm đó. Gia đình em còn lại 687m2 đất không có nhà. Năm 2001, gia đình em làm sổ đỏ cho 687m2 đất còn lại, đồng thời xin giấy phép sửa chữa nhà và đã được UBND xã cấp giấy. Sau đó gia đình em di chuyển căn nhà từ phần đât đã bán (500m2) sang phần đất còn lại (687m2), và ở đến ngày nay. Hiện tại căn nhà đang hiện hữu trên phần đất 687m2, gia đình em vẫn có hộ khẩu theo địa chỉ nhà được UBND Tân Túc cấp vào năm 1999, và chị em đã dùng địa chỉ này để thành lập công ty kinh doanh. Hiện tại sổ đỏ của gia đình chỉ ghi 687m2 là đất trồng cây hàng năm. Nay gia đình em đang có nhu cầu chuyển đổi 200m2 đất trồng cây hằng năm sang đất ở, nhưng lúc lên hỏi UBND xã thì họ nói là sổ đỏ bị sai, do nhà đã có từ năm 1999 nhưng tới năm 2001 làm sổ đỏ lại toàn là đất nông nghiệp, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải hủy sổ đỏ và làm lại, họ nói thêm là việc làm này sẽ mất nhiều thời gian và có khi phải ra tòa.
Theo luật sư thì những điều mà UBND nói có đúng không ?
Cảm ơn Luật sư.

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ quy định tại điều 57 và điều 59 của Luật đất đai 2013:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Để chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc bạn được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Bạn cần lưu ý thêm là: Tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nếu chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Theo quy định của pháp luật thì Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ có Ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp của bạn.

Qua những quy định được nêu trên thì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và khi chuyển đổi thì gia đình bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy: việc đất trồng cây hàng năm nhà bạn chuyển thành đất ở mà chưa có quyết định của UBND huyện là là trái quy định pháp luật, ngoài ra thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là cấp huyện nên cấp xã đồng ý cho bạn chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm pháp luật.

Tóm lại: cấp xã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà ở cho bạn và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như vậy là không đúng thẩm quyền. Nên UBND xã nói cần làm lại sổ đổ là đúng pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?