Chiếm đoạt tiền nhà đầu tư đất đai xử lý hình sự như thế nào?

1. Những thủ đoạn lừa đảo thường được sử dụng để chiếm đoạt tiền của nhà đầu tư

- Thủ đoạn sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) giả đã được công chứng để lừa đảo

Đầu tiên, bọn chúng làm giả GCNQSDĐ, rồi đem công chứng tạo lòng tin đối với người mua để dễ dàng chuyển nhượng. Trong khi, Văn phòng công chứng chỉ có chức năng kiểm tra thông tin trong GCNQSDĐ và tình trạng thửa đất (tranh chấp, kê biên, thế chấp...) mà không có trách nhiệm hay khả năng chuyên môn nghiệp vụ để xác nhận GCNQSDĐ là thật hay giả. Lợi dụng điểm này, bọn tội phạm dễ dàng qua mắt Văn phòng công chứng và người mua để chiếm đoạt tài sản.

- Thủ đoạn một mảnh đất bán cho nhiều người

Hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng ở những mảnh đất, ngôi nhà đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù…Vì chưa có giấy tờ, không thể mua bán qua công chứng, nên hầu hết các giao dịch được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Với một mảnh đất, các đối tượng lừa đảo sẵn sàng viết giấy bán cho bất kỳ người nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin; sau khi nhận được tiền bọn chúng sẽ “cao chạy xa bay”. Không chỉ với bất động sản chưa có giấy tờ, một số trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền cũng xảy ra tình trạng lừa đảo này.

- Thủ đoạn bán nhà đất không thuộc sở hữu

Trước tiên, đối tượng lừa đảo giả danh người mua nhà, liên hệ với người đang có nhu cầu chuyển nhượng, yêu cầu cho xem sổ đỏ rồi xin bản photocopy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau đó, thông qua mạng xã hội Facebook, chúng thuê người làm giả GCNQSDĐ với đầy đủ thông tin chủ đất thực tế. Tiếp theo, đối tượng tìm người mua hoặc cho vay có thế chấp với số tiền lớn rồi thuê người đóng giả vợ chồng chủ đất ra văn phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng chuyển nhượng để chiếm đoạt tiền; có trường hợp, vì nhiều lý do, đối tượng được chủ sở hữu giao quản lý GCNQSDĐ; đối tượng sau đó đã tự nhận là chủ sở hữu và rao bán nhà đất đó, người mua thấy GCNQSDĐ thật, tin tưởng đặt cọc giao tiền.

- Thủ đoạn dàn cảnh nhiều người tranh mua nhà đất nhằm đẩy giá bán lên cao

Đây là chiêu tạo thị trường mà chủ nhà hay cò đất dựng nên khi thấy người mua có vẻ ưng ý căn nhà hay thửa đất rồi nhưng còn phân vân, lưỡng lự về giá. Để thực hiện màn kịch này, người bán sẽ thuê vài người giả làm người đi xem nhà và sẵn sàng đề xuất trả giá cao hơn bạn. Nhiều người tranh mua sẽ khiến người mua cảm thấy căn nhà hay thửa đất này chắc có tiềm năng hoặc vị trí phong thủy lắm… Thấy vậy, người mua sẽ quyết định mua ngay, vô hình đã “sập bẫy” của bọn chúng.

- Thủ đoạn lừa đảo mua bán nhà đất bằng cách lợi dụng sự tín nhiệm

Đây là hình thức lừa đảo khi chủ sở hữu nhà đất có nhu cầu vay tiền nhưng do có tín dụng xấu nên bắt buộc phải nhờ người khác đứng ra vay giúp. Lợi dụng lòng tin của chủ sở hữu, đối tượng được nhờ buộc chủ sở hữu phải làm hợp đồng mua bán nhà đất để làm cam kết tạm thời hoặc dùng tài sản đó thay chủ sở hữu vay tiền của ngân hàng. Sau khi được chủ sở hữu uỷ quyền, đối tượng liền thực hiện thủ tục mua bán để chiếm đoạt hoặc vay ngân hàng nhiều hơn số tiền chủ sở hữu nhờ vay; dẫn đến vượt quá khả năng chi trả và ngân hàng tịch thu bán phát mãi tài sản thế chấp của chủ nhà.

- Thủ đoạn mạo danh chính quyền, chủ đầu tư có uy tín lừa bán đất

Thủ đoạn của đối tượng lừa đảo là mạo danh Công ty bất động sản có uy tín trên thị trường để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng. Mặc dù không được chủ đầu tư ủy quyền nhưng bọn chúng tự phân lô bán nền trên những khu đất không đủ điều kiện tách thửa; tự ký hợp đồng, thu tiền để chuyển nhượng đất nền tại các dự án và các “dự án ma” do chúng tư lập. Sau khi vẽ sơ đồ phân lô thành nhiều nền đất, chúng quảng cáo trên mạng Internet để ký kết các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chiếm đoạt tiền của khách hàng hoặc làm giả tài liệu của Cơ quan nhà nước (như quyết định chấp nhận chủ trương, quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng...) để huy động vốn trái phép bằng các hình thức thu tiền để giữ chỗ, ưu tiên vị trí, đặt cọc, mua nhà đất hình thành trong tương lai nhằm chiếm đoạt tiền của người mua.

2. Chiếm đoạt tiền nhà đầu tư đất đai xử lý hình sự như thế nào?

Hành vi chiếm đoạt tiền nhà đầu tư đất đai sẽ bị xử lý hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 với khung pháp lý như sau:

Khung 1: Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm

- Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

- Người nào đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm

- Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 chưa được xóa án tích mà còn  dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm

- Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm

-  dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác mà tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm

 Khung 2: Phạt tù từ 02 năm đến 07 năm

-  Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có tổ chức thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 tháng đến 07 năm

-  Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có tính chất chuyên nghiệp thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 tháng đến 07 năm

-  Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 tháng đến 07 năm

-  Thuộc trường hợp tái phạm nguy hiểm;

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức chiếm đoạt tài sản của người khác thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 tháng đến 07 năm

- Dùng thủ đoạn xảo quyệt chiếm đoạt tài sản của người khác thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 tháng đến 07 năm

- Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định nêu trên thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 tháng đến 07 năm

Khung 3: Phạt tù từ 07 năm đến 15 năm

-  Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm

- Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định nêu trên thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm

- Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh nhằm chiếm đoạt tài sản thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm

Khung 4: Phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân

- Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân

- Dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định nêu trên thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân

- Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp để chiếm đoạt tài sản thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân

Như vậy tùy theo giá trị của tài sản mà đối tượng chiếm đoạt và căn cứ các tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự thì người chiếm đoạt tiền của nhà đầu tư đất đai sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự theo khung hình phạt trên.

3. Cách xử lý khi bị lừa đảo mua bán đất

- Ngăn chặn mọi giao dịch liên quan đến nhà đất đó

Ngay sau khi phát hiện ra mình đã thành nạn nhân sập bẫy lừa mua bán bất động sản, hãy lập tức soạn một tờ đơn ngăn chặn hoạt động mua bán nhà/đất đó gửi đến các cơ quan sau: Sở Tư pháp tỉnh/thành phố nơi có đất, các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất, văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất, UBND phường nơi có đất.

 Mục đích của việc làm đơn là thông báo đến các cơ quan chức năng về tình trạng tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà/đất đó. Đơn được gửi sớm sẽ tránh cho mọi việc trở nên phức tạp và rối rắm hơn, bởi rất có thể kẻ lừa đảo sẽ tìm cách tẩu tán tài sản hoặc thực hiện thêm các giao dịch lừa đảo với những nạn nhân khác giống bạn.

- Thu thập bằng chứng 

Cần các bằng chứng cụ thể về thông tin cá nhân của đối tượng lừa đảo, bằng chứng về hành vi lừa đảo của đối tượng, ví dụ như một bản thỏa thuận riêng giữa 2 bên, các giấy tờ ký kết giữa hai bên...

- Tố cáo đối tượng lừa đảo

Cần làm đơn trình báo hoặc tố cáo ra cơ quan Công an quận để cơ quan Công an tiếp nhận và giải quyết. Nếu xác minh có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Hình sự, cơ quan chức năng sẽ tiến hành khởi tố, điều tra vụ việc và có biện pháp đảm bảo quyền lợi cho bạn. 

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, bạn đọc có thể tìm hiểu tại bài viết: Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định mới nhất năm 2023 của Luật Minh Khuê.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Chiếm đoạt tiền nhà đầu tư đất đai xử lý hình sự như thế nào? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!