1. Có phải mọi trường hợp cho thuê bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp?

Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân theo các điều kiện sau đây:

- Các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thiết lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp). Đồng thời, họ cần có vốn đăng ký tối thiểu không dưới 20 tỷ đồng, trừ trường hợp được quy định khác theo khoản 2 của Điều này.

- Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ và không thường xuyên, họ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Do đó, trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ và không thường xuyên, không yêu cầu phải thiết lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ vẫn phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế theo quy định. Nếu không xác định được hình thức cho thuê cụ thể, sẽ không thể xác định liệu họ thuộc trường hợp được miễn làm doanh nghiệp hay không.

Nếu bạn thuộc vào nhóm cần phải thành lập doanh nghiệp, ngoài việc phải đáp ứng về vốn theo quy định, bạn cũng phải tuân thủ một số điều kiện về công bố thông tin được quy định tại Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

Đối với tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản, họ phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Phải thiết lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, và có ngành nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp).

- Phải công khai thông tin về doanh nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), và tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). Thông tin này bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng và loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng và loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, và số lượng và loại sản phẩm bất động sản còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Nếu có bất kỳ thay đổi nào về thông tin đã công khai, họ phải cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

- Chỉ được kinh doanh các bất động sản khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

 

2. Cho thuê mặt bằng có được coi là kinh doanh bất động sản hay không?

Dựa trên quy định của Điều 3 trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản được định nghĩa như sau:

Kinh doanh bất động sản là quá trình đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Ngoài ra, nó còn bao gồm các dịch vụ như môi giới bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản, hoặc quản lý bất động sản, với mục đích hướng đến việc tạo ra lợi nhuận.

Dựa theo định nghĩa này, cho thuê bất động sản để tạo thu nhập cũng được xem là một hoạt động thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Do đó, việc cho thuê mặt bằng cũng được xem xét và tính đến trong phạm vi của kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật.

 

3. Không thành lập doanh nghiệp khi thuộc trường hợp phải thành lập để kinh doanh bất động sản thì bị xử lý thế nào?

Dựa trên quy định của Điều 58 trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, vi phạm các quy định về kinh doanh bất động sản sẽ bị áp dụng các biện pháp xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng cho mỗi hành vi vi phạm sau đây:

- Kinh doanh bất động sản trong trường hợp cần phải thiết lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mà không tuân thủ quy định;

- Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, không chính xác các thông tin về dự án bất động sản hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;

- Lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái với quy định của pháp luật;

- Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu, và không cho phép bên mua hoặc bên thuê mua kiểm tra thực tế tiến độ thi công và chất lượng công trình theo quy định;

- Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không tuân thủ quy định.

Trong trường hợp kinh doanh bất động sản mà cần phải thiết lập doanh nghiệp nhưng không tuân thủ, mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng sẽ được áp dụng.

Mức phạt tiền quy định trong Nghị định này áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm, mức phạt tiền đối với cá nhân sẽ bằng một nửa mức phạt tiền đối với tổ chức, theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

 

4. Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản - cho thuê nhà, mặt bằng, cho thuê đất

Theo quy định của Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, được sửa đổi theo Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020, có những điều kiện cụ thể đối với việc kinh doanh bất động sản theo các hình thức khác nhau.

- Trong trường hợp cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh bất động sản theo hình thức mua bán, cho thuê với quy mô lớn và thường xuyên, quy định yêu cầu thành lập công ty, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

- Đối với cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình thực hiện bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, và không thực hiện thường xuyên, không cần phải thành lập công ty hoặc doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ vẫn phải tuân thủ quy định về kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Điều kiện kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê nhà, mặt bằng cụ thể như sau:

- Đối với cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà, mặt bằng với quy mô nhỏ và không thường xuyên, họ không cần thành lập doanh nghiệp. Thay vào đó, họ có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đăng ký thuê (theo mẫu số 10-MST) để đảm bảo việc kê khai và nộp thuế TNCN từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Đối với cá nhân hoặc doanh nghiệp cho thuê, cho thuê lại bất động sản với quy mô lớn và thực hiện kinh doanh thường xuyên, họ buộc phải đăng ký thành lập doanh nghiệp và đạt được giấy phép kinh doanh.

 

5. Trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp

Dựa vào Điều 5 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các trường hợp sau đây liên quan đến bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên không cần tuân theo các điều kiện quy định tại Điều 4 của nghị định này, trong đó có điều kiện không phải thành lập doanh nghiệp:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ.

- Cơ quan, tổ chức bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật.

- Cơ quan, tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) khi thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản mà họ đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Việc không yêu cầu thành lập doanh nghiệp trong các trường hợp trên là hợp lý, đặc biệt khi đây là các hoạt động kinh doanh nhỏ và không thường xuyên, như việc chuyển nhượng nhà đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của hộ gia đình và cá nhân. Ngoài ra, quy định cụ thể về việc khai thuế, phí và đăng ký biến động theo quy định cũng được Nhà nước quản lý trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho để đảm bảo tuân thủ theo quy định pháp luật.

Bài viết liên quan: Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản? 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về: Cho thuê mặt bằng có được coi là kinh doanh bất động sản không? Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!