Cho thuê tài sản gắn liền với đất ? Điều kiện cho thuê lại tài sản và nghĩa vụ thuế phải nộp ?

1. Cho thuê tài sản gắn liền với đất ?

Kính gửi Công ty Luật Minh khuê. Tôi có một vấn đề pháp lý cần công ty tư vấn như sau: Đơn vị chúng tôi có một mảnh đất được nhà nước cho thuê với hình thức trả tiền đất hàng năm. Mục đích xây dựng văn phòng, nhà kho. Đơn vị chúng tôi kinh doanh dịch vụ kho bãi. Đơn vị chúng tôi đã xây dựng kho bãi hoàn chỉnh, xin cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và tiến hành hoạt động. Đơn vị chúng tôi muốn cho một đơn vị thuê lại kho bãi mà đơn vị tôi đã xây dựng.

1) Chúng tôi làm như vậy có vi phạm luật đất đai không?

2) Theo tôi được biết Điều 19 nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai có ghi: " *Điều 19. Tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm* 1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm."

*Ở đây "tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê hàng năm" là tài sản gắn liền với đất trước hay sau khi được thuê đất. Là tài sản có sẵn trên đất khi được nhà nước cho thuê hay cả tài sản tự mình xây dựng sau khi được thuê đất.*

Luật sư tư vấn luật đất đai về cho thuê lại tài sản, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Việc cho thuê lại tài sản, Chúng tôi làm như vậy có vi phạm luật đất đai không ?

Trong trường hợp này, bạn không nói rõ, đơn vị của bạn là tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập hay tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài do đó chúng tôi chưa thể trao đổi chính xác với bạn được.

Nếu đơn vị bạn là đơn vị sự nghiệp công lập được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn vị bạn hoàn toàn có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013 theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13, cụ thể:

"Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;..."

2. Về quy định tại Điều 24 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai:

"Điều 24. Cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm mà không đủ điều kiện quy định tại Điều 38a của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại khoản 24 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP

1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp thiếu một trong các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp thiếu từ hai điều kiện trở lên theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

b) Buộc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 7 Điều 7 của Nghị định này."

Theo quy định của Điều 24 nêu trên thì đơn vị bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính nếu đây là tài sản của Nhà nước và Nhà nước đang cho đơn vị bạn thuê (tài sản có sẵn trên đất) nhưng đơn vị bạn tự ý cho thuê lại tài sản mà chưa được sự đồng ý của nhà nước.

2. Cho thuê tài sản và cách tính thuế với đơn vị thuế ?

Thưa luật sư! Tôi có 2 chiếc xe 7 chỗ, có làm hợp đồng cho một công ty thuê 5 năm. Với mức giá thuê hàng tháng là 20 triệu đồng một chiếc, trong đó bao gồm xe kèm theo tài xế. Như vậy khi mua hóa đơn GTGT ở chi cục thuế địa phương, thì số tiền thực mua hóa đơn cho mỗi xe mỗi xe phải là bao nhiêu ?

Xin luật sư tư vấn giúp.

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Thông tư 39/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ:

Điều 12. Bán hóa đơn do Cục Thuế đặt in

1. Hóa đơn do Cục Thuế đặt in được bán theo giá bảo đảm bù đắp chi phí gồm: giá đặt in và phí phát hành. Cục trưởng Cục Thuế quyết định và niêm yết giá bán hóa đơn theo nguyên tắc trên. Cơ quan thuế các cấp không được thu thêm bất kỳ khoản thu nào ngoài giá bán đã niêm yết.
Cơ quan thuế quản lý trực tiếp thực hiện bán hóa đơn cho các đối tượng hướng dẫn tại khoản 1 Điều 11 Thông tư này.....

Theo những thông tin bạn cung cấp, bạn không nói rõ bạn là cá nhân, hộ gia đình kinh doanh hay là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh nên chúng tôi không thể tư vấn rõ về khoản tiền được khấu trừ khi kê khai thuế với cơ quan thuế.

Trường hợp bạn là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh cho thuê xe ( kèm tài xế - tiền thuê tài xế là bạn trả) thì khi kê khai với cơ quan thuế, số tiền thuê tài xế sẽ được coi là khoản chi phí hợp lý, được khấu trừ khi tính thuế GTGT.

Trường hợp bạn là cá nhân, hộ gia đình kinh doanh thì khoản phí trả lương lái xe đương nhiên được khấu trừ khi kê khai TNCN.

>> Xem thêm: Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế

3. Nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản có cầm cố theo quy định của pháp luật

Thưa luật sư, xin tư vấn giúp tôi về nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản có cầm cố theo quy định của pháp luật hiện nay ? Cảm ơn!

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng giữa bạn và bà Trang là hợp đồng thuê tài sản. Theo quy định tại điều 472 bộ luật dân sự năm 2015:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Pháp luật cũng quy định khác nhau đối với mỗi loại hợp đồng thuê tài sản, Trong trường hợp của bạn, tài sản thuê là ô tô, chưa có quy định nào của pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng thuê ô tô phải được công chứng, chứng thực. Việc bạn và bà Trang đã viết giấy thỏa thuận và có chữ kí của 2 bên thì đây được coi là bản hợp đồng hợp pháp.

Vì vậy, khi chấm dứt hợp đồng thuê tài sản, hai bên thực hiện theo đúng thỏa thuận đã kí kết. Về phần tài sản bạn sử dụng để cầm cố nhằm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện, điều 472 bộ luật dân sự năm 201 5 quy định:

Bên nhận cầm cố tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

“1. Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố;

2. Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố; không được đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác;

3. Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu không được bên cầm cố đồng ý;

4. Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.”

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bà Trang trả lại chiếc nhẫn kim cương hoặc tài sản có giá trị tương đương với chiếc nhẫn đó. Nếu bà Trang không đồng ý, bạn có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu bà Trang phải thực hiện theo đúng thỏa thuận đã kí kết giữa 2 bên.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê