Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các ưu đãi gì?

Trong bối cảnh nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và không còn đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị bền vững, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trở thành một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính sách nhà ở hiện nay. Tuy nhiên, đây là loại hình dự án có tính chất phức tạp, đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian triển khai dài và phải dung hòa nhiều lợi ích khác nhau giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Nhận thức rõ những khó khăn đó, pháp luật về nhà ở và đất đai đã thiết lập cơ chế ưu đãi đặc thù cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các ưu đãi này không chỉ nhằm bù đắp chi phí, giảm rủi ro cho doanh nghiệp mà còn tạo động lực thúc đẩy xã hội hóa đầu tư, góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang bộ mặt đô thị và bảo đảm quyền lợi chính đáng của cư dân.

1. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là gì? 

Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Nghị định 69/2021/NĐ-CP  quy định như sau: "Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư với mục đích nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích hiện có của nhà chung cư hoặc phá dỡ để xây dựng mới nhà chung cư và các công trình xây dựng khác (nếu có). Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư."

Theo quy định nêu trên, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định là một loại dự án tái định cư, có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao chất lượng nhà ở, bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân đang sinh sống tại các nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng hoặc không còn phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Việc thực hiện dự án không chỉ nhằm cải tạo, nâng cấp công trình hiện hữu mà còn có thể bao gồm phương án phá dỡ toàn bộ nhà chung cư cũ để xây dựng mới nhà chung cư và các công trình phụ trợ khác theo quy hoạch được phê duyệt.

Đồng thời, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được triển khai đối với từng nhà chung cư riêng lẻ hoặc thực hiện trên phạm vi toàn bộ khu chung cư, bảo đảm tính đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Quá trình thực hiện dự án phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị và các quy định pháp luật có liên quan; đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật.

2. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các ưu đãi gì? 

Theo Điều 63 Luật Nhà ở 2023, cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định là một trong những chính sách quan trọng nhằm khuyến khích xã hội hóa đầu tư, đẩy nhanh tiến độ cải tạo các nhà chung cư cũ, xuống cấp, bảo đảm quyền lợi của người dân và chỉnh trang đô thị.

2.1. Ưu đãi với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có vốn ngoài nhà nước

Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 62 của Luật được hưởng các cơ chế ưu đãi chủ yếu sau:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.

Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm này và điểm a khoản này, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án;

d) Được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

đ) Ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

2.2. Ưu đãi với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc tài sản công

Đối với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật, phạm vi ưu đãi được áp dụng bao gồm:

- Ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật 

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Như vậy, việc quy định và áp dụng các cơ chế ưu đãi đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án, góp phần tháo gỡ khó khăn về đất đai, tài chính và nguồn vốn; đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, nâng cao chất lượng nhà ở, cải thiện điều kiện sống của người dân và thúc đẩy công tác chỉnh trang, phát triển đô thị theo đúng quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

3. Cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo quy định Điều 41 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi đặc thù trong việc kinh doanh các căn hộ và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại nhằm bảo đảm tính khả thi về tài chính của dự án và khuyến khích nhà đầu tư tham gia cải tạo các nhà chung cư cũ.

Cụ thể, chủ đầu tư được bán các căn hộ thuộc diện được phép kinh doanh theo giá kinh doanh thương mại mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi bán các căn hộ này và không phải thực hiện thủ tục chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đây là cơ chế quan trọng nhằm giảm chi phí đầu tư và rút ngắn thủ tục hành chính trong quá trình triển khai dự án.

Các căn hộ được bán theo giá kinh doanh thương mại bao gồm:

(i) các căn hộ được xây dựng thêm để kinh doanh theo quy hoạch được phê duyệt, ngoài số căn hộ phải dành để bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

(ii) các căn hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư nhưng chủ sở hữu hoặc Nhà nước lựa chọn hình thức nhận bồi thường bằng tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

(iii) các căn hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư theo phương án đã được phê duyệt nhưng chủ sở hữu không mua phần diện tích chênh lệch theo quy định hoặc đã được bố trí tái định cư sang địa điểm khác theo quy định của pháp luật.

Đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại và các công trình xây dựng khác (nếu có) trong phạm vi dự án, chủ đầu tư được phép kinh doanh và được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng phần diện tích này gắn với quyền sử dụng đất, thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.

Đối với các phần diện tích kinh doanh khác không thuộc phạm vi được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành, bảo đảm tính thống nhất, minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật trong quá trình thực hiện dự án.

Kết luận 

Các ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thiết kế tương đối toàn diện, bao gồm ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng cũng như cơ chế rút gọn về thủ tục hành chính và lựa chọn chủ đầu tư. Đây là những chính sách mang tính đòn bẩy, giúp giảm áp lực chi phí, nâng cao tính khả thi và hiệu quả đầu tư của dự án.

Việc thực hiện hiệu quả các cơ chế ưu đãi này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp yên tâm tham gia đầu tư mà còn góp phần giải quyết căn cơ bài toán chung cư cũ xuống cấp, bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Đồng thời, thông qua cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các đô thị sẽ được tái thiết theo hướng văn minh, hiện đại, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn, phù hợp với định hướng phát triển bền vững trong giai đoạn mới.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.