Trả lời:

1. Chính sách giao đất cho người sử dụng đất

Bắt đầu từ Luật đất đai trước đây, khái niệm “người sử dụng đất” được chính thức ghi nhận nhằm xác định những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài và mối quan hệ giữa những chủ thể này đối với Nhà nước. Đó là các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân. Đến

Luật đất đai pháp luật quy định thêm một loại quyền hết sức quan trọng, trả lại cho người sử dụng đất vai trò là người làm chủ thực sự, người quyết định chất lượng, hiệu quả cùa quá trình sử dụng đất, làm cho họ gắn bó với đất đai hơn, đó là quyền chuyển quyền sử dụng đất thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai cũ mới chỉ dừng lại ở mức độ nhất định khi quy định loại quyền này cho những đối tượng được Nhà nước giao đất.

Vậy, những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được Nhà nước hợp thức hoá quyền sử dụng đất có phải là người sử dụng đất hay không? Điều này đã không được làm rõ, tạo ra sự thiếu nhất quán trong quá trình thực hiện những quy định của pháp luật. Vì thế Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đã mở rộng khái niệm người sử dụng đất bằng quy định: Những trường hợp nhận quyền sử dụng đất từ người khác cũng được coi đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước đối với người nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kì lịch sử khác nhau.

Việc không thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng này không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất của họ. Nói cách khác, khi Nhà nước giao đất nông nghiệp cho những người nông dân để sản xuất nông nghiệp Nhà nước thì cũng đồng thời trao luôn cho họ quyền sở hữu đoi với quyền sử dụng đất. Điều này giải thích vì sao khi phân loại hộ gia đình cá nhân sử dụng đất pháp luật lại chia thành: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất.

+ Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức; hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức được giao; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất xây cỏ tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dựng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 cuả Luật đất đai nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm khu dân cư nông thôn được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những quy định nói trên đã thể hiện rất rõ chính sách cụ thể của Nhà nước trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất có nguồn gốc sở hữu tư nhân mà không thuộc diện tịch thu, trưng thu, trưng mua... theo các chính sách trước đây của Nhà nước.

Như vậy, bất luận trong trường hợp nào dù là đất do Nhà nước giao, đất do nhận chuyển quyền từ những chủ thể khác hoặc quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận thì quyền sử dụng đất đều được coi là tài sản thuộc sở hữu của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Khi quy định quyền và nghĩa vụ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong các trường hợp nói trên, pháp luật đã thể hiện rất rõ khía cạnh đặc biệt đổi với loại tài sản này.

2. Chủ thể có nhu cầu sử dụng đất là gì ?

Chủ thể có nhu cầu sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính.

Chủ thể được giao đất để sử dụng chia thành hai loại: chủ thể được giao đất không thu tiền sử dụng đất và chủ thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Chủ thể được giao đất không thu tiền sử dụng đất

Chủ thể được giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm:

1) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trong hạn mức được Nhà nước giao;

2) Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

3) Đơn vị vũ trang nhân dân được nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

4) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái định cư theo các dự án của Nhà nước;

5) Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nôi trồng thuỷ sản, làm muối; 6) Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công; xây dựng trụ sở của các tổ chức khác do Chính phủ quy định, xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, phục vụ lợi ích công cộng và các công trình xây dựng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

7) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp gồm đất thuộc chùa chiền, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng về tôn giáo, trụ sở của các tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

4. Chủ thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất

Chủ thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm:

1) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở;

2) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

3) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

4) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

5) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

6) Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối,

7) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.

5. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần

Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm:

  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
  • Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;
  • Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
  • Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
    Tổ chức nước ngoài có ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Trong đó, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Đơn vị sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội thành lập theo quy định của pháp luật, có tư cách pháp nhân, cung cấp dịch vụ công, phục vụ quản lý nhà nước trong các lĩnh vực như giáo dục, văn hóa, thể dục, thể thao, du lịch, lao động – thương binh xã hội và các lĩnh vực khác được pháp luật quy định.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hiệp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

6. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng an ninh.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)