Chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có cần thẩm định?

1. Chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có cần thẩm định nhu cầu sử dụng đất hay không?

Về vấn đề này, bạn có thể tham khảo quy trình và thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn của Điều 69 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Quy định cụ thể về trình tự và thủ tục như sau:

- Người sử dụng đất cần nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, kèm theo Giấy chứng nhận, đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Họ cũng hướng dẫn người sử dụng đất về nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Sau đó, cơ quan này sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường cũng có trách nhiệm chỉ đạo người sử dụng đất cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, họ cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó, cả khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho gia đình, cá nhân hoặc dự án, việc thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là bắt buộc.

2. Các loại hồ sơ trong việc chuyển mục đích sử dụng đất

Có hai loại hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định trong Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau:

(1) Hồ sơ cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

   - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 (được ban hành kèm theo Thông tư này).

   - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(2) Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

   - Các giấy tờ quy định tại Khoản 1.

   - Biên bản xác minh thực địa.

   - Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.

   - Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

   - Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.

   - Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

   - Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 (được ban hành kèm theo Thông tư này).

3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất của hộ gia đình theo quy định

Điều 59 của Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đối với tổ chức;

+ Đối với cơ sở tôn giáo;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

+ Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định về việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đối với hộ gia đình và cá nhân. Trường hợp hộ gia đình và cá nhân thuê đất và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Đối với cộng đồng dân cư.

- Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định về việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều này không được ủy quyền.

Theo quy định, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền phê chuẩn việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tổ chức;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền phê chuẩn việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân.

Trong trường hợp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần có văn bản chấp thuận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định được thực hiện.

4. Quy định về thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 40 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày:

- Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

- Không tính thời gian nghỉ lễ, ngày nghỉ theo quy định của pháp luật;

- Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

- Không tính thời gian xem xét và xử lý đối với trường hợp vi phạm pháp luật về sử dụng đất, cũng như thời gian trưng cầu giám định.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa, hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện các loại thủ tục được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không được vượt quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.

Bài viết liên quan: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cần hồ sơ, giấy tờ gì?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm theo dõi bài viết!